Договір найму житлового приміщення

Предметом договору найму  жилого приміщення у будинках державного житлового фонду може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, Інше окреме ізольоване жиле приміщення, що складається з однією чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Предметом договору найму  жилого приміщення має бути жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам [2, ст. 124].

У частині 2 ст. 63 Житлового  кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму жиле приміщення, яке хоч  і є ізольованим, але за розміром воно менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Розміри жилих приміщень, цю надаються в Україні, передбачені ст. 47 Житлового кодексу і не повинні перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не можуть бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.

Глава 59 ЦК регулює найм (оренду) житла. Договір найму (оренди) житла — це договір, за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату [6, ст.810].

Отже, можна вважати, що коло прав наймача житла розширене  — воно включає не тільки користування, що традиційно вважається єдиним повноваженням наймача стосовно використовуваного ним майна, а й володіння.

Підстави, умови, порядок  укладення та припинення договору найму  житла, що є об'єктом права державної  або комунальної власності, встановлюються законом.

До договору найму  житла, крім найму житла, що є об'єктом  права державної або комунальної  власності, застосовуються положення ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з ЖК договір  найму жилого приміщення — це договір, за яким наймодавець зобов'язується надати жиле приміщення в користування наймачеві та членам його сім'ї, а наймач зобов'язується використовувати житло за призначенням, забезпечувати його цілісність і вчасно вносити квартирну плату.

Характеристики договору — двосторонній, сплатний. Згідно з ЦК він може бути як консенсуальним, так і реальним (відповідно до ЖК є консенсуальним).

Відмінності договору найму (оренди) житла від договору найму:

а)  предмет договору найму житла — лише жиле приміщення;

б)  наймачі за договором  найму житла — лише фізичні особи (це передбачено ЖК, а згідно з ЦК наймачами можуть бути і юридичні особи);

в)  коло прав наймача  в договорі найму житла ширше, ніж у договорі найму — зокрема, право користування житлом у будинках державного та громадського фонду, право обміну тощо;

г)  договір найму  житла породжує права та обов'язки не тільки для наймача, а й для  членів його сім'ї;

д)  договір найму  житла в будинках державного і  громадського фонду має безстроковий характер.

Предметом договору найму  житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок [6, ст.812].

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб [6, ст.813].

Сторони договору найму  жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду — житлово-експлуатаційна організація (а в разі її відсутності — підприємство, установа, організація) та ордеродержатель. У договорі найму жилого приміщення в будинках приватного житлового фонду наймодавцем виступає власник жилого будинку.

ЖК передбачає обов'язкову письмову форму договору найму жилого приміщення. Недотримання письмової  форми договору не має наслідком  його недійсність.

Стаття 816 ЦК визначає правовий статус наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору — встановлюється за рішенням суду.

Згідно з ЖК члени  сім'ї наймача, які спільно проживають з ним, користуються нарівні з  наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Наймач не користується будь-якою перевагою перед членами сім'ї в здійсненні права користування житлом.

Відповідно до ЖК членів сім'ї наймача можна поділити на дві групи. Перша — чоловік (дружина) наймача, їх діти і батьки. Друга — інші особи, якщо вони постійно проживають з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Вони можуть бути визнані членами сім'ї наймача. Це може бути, наприклад, фактична дружина наймача. При виникненні спору суд, вирішуючи питання про визнання особи членом сім'ї наймача, з'ясовує характер його відносин з наймачем, іншими членами сім'ї, встановлює, чи мали місце ведення спільного господарства (наявність спільних витрат), а також інші обставини, що свідчать про наявність сімейних відносин.

Іноді трапляється неправильне  тлумачення закону про поняття члена  сім'ї наймача. Так, районний суд Одеської області, задовольняючи позов про виселення подружжя П., зазначив у рішенні, що П. не були членами сім'ї померлого наймача С., оскільки не були його близькими родичами, як того вимагає ЖК України. Однак ЖК не пов'язує визнання особи членом сім'ї наймача з наявністю близької спорідненості, та й узагалі родинних відносин. Тому цей аргумент суду не можна визнати правильним.

Особи, які перестали  бути членами сім'ї наймача, але  продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, мають такі ж права та обов'язки, як наймач та члени його сім'ї.

Наймач і члени його сім'ї мають право користування житлом (в будинках державного та громадського фонду — безстрокове право). Воно включає можливість вселення членів сім'ї, обміну, здачі в під-найм, вселення тимчасових мешканців тощо.

 

 Розділ 2. ПРАВА І ОБОВ'ЯЗКИ НАЙМАЧА ЖИТЛА

 

2.1 Права наймача  житла

Право на вселення членів сім'ї. Згідно зі ст.817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з  ним, мають право за їх взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Особи, які вселилися у житло відповідно до вищевказаних правил, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні [6, ст.817].

Одним з найважливіших  прав наймача є право на вселення в займане жиле приміщення свого  чоловіка (дружини), дітей, батьків, а також інших осіб. Здійснення цього права відповідно до ЖК можливе лише за письмовою згодою всіх членів сім'ї, що проживають у цьому приміщенні, за винятком вселення до батьків неповнолітніх дітей, коли такої згоди не потрібно.

Вирішуючи спори про  право користування жилим приміщенням осіб, які вселилися до наймача, суд з'ясовує, чи дотриманий установлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім'ї наймача, чи були вони прописані в цьому приміщенні, чи було це приміщення постійним місцем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання. З урахуванням обставин конкретної справи суд може взяти до уваги поважність причин, за якими особу, яка вселилася до наймача як член сім'ї, не було прописано в жилому приміщенні.

Особи, які вселилися  в жиле приміщення як члени сім'ї  наймача, набувають рівне з іншими членами сім'ї право користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та проживаючими з ним членами сім'ї не було іншої угоди про порядок користування житлом.

Якщо зазначені особи  були вселені без згоди членів сім'ї наймача, то вони не набувають права користування жилим приміщенням.

Право на збереження житла  за тимчасово відсутніми особами [1, с.207].

Згідно зі ст.71 ЖК у  разі тимчасової відсутності наймача  або членів його сім'ї у будинках державного або громадського житлового фонду за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Однак жиле приміщення може зберігатися за тимчасово відсутніми і протягом більш тривалих термінів.

У ЖК зазначені випадки, коли жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутніми понад шість місяців:

1)  призов на строкову  військову службу або направлення  на альтернативну (невійськову) службу, а також призов офіцерів із запасу на дійсну військову службу на строк до трьох років — протягом усього  періоду проходження  військової служби;  перебування  на військовій службі  прапорщиків,  мічманів і  військовослужбовців надстрокової служби — протягом перших п'яти років перебування на військовій службі;

2)  тимчасовий виїзд  з постійного місця проживання  за умовами і характером роботи, у тому числі за кордоном (екіпажі суден, працівники геологічних, розвідувальних партій, експедицій тощо) або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, аспіранти, стажисти тощо) — протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання;

3)  поміщення дітей  на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника — протягом усього часу їх перебування, якщо в жилому приміщенні залишилися проживати інші члени сім'ї;

4)  виїзд у зв'язку  з виконанням обов'язків опікуна  (піклувальника) — протягом усього часу виконання цих обов'язків;

5)  влаштування непрацездатних  осіб, у тому числі дітей-інвалі-дів  у будинки-інтернати та інші  установи соціальної допомоги  — протягом усього часу перебування  в них;

6)   виїзд для  лікування в лікувально-профілактичному  закладі — протягом всього часу перебування в ньому;

7)   взяття під  варту або засудження до позбавлення  волі — протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в житлі залишилися проживати інші члени сім'ї.

Визнання особи такою, що втратила право користування житлом внаслідок відсутності понад встановлені строки, провадиться в судовому порядку за позовом наймодавця, наймача і членів його сім'ї.

Якщо наймач або члени  його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору — судом. Отже, відсутність особи понад встановлені строки ще не спричиняє автоматичного визнання її такою, що втратила право користування житлом. Якщо її відсутність пов'язана з поважними причинами, вона не може бути визнана такою, що втратила право на житло. У законі не роз'яснюється, які причини слід вважати поважними. Це питання вирішує суд з урахуванням конкретних обставин. У судовій практиці поважними причинами визнаються: перебування особи у відрядженні, в іншому населеному пункті у зв'язку з необхідністю догляду за хворим родичем або поганим станом здоров'я і потребою в догляді, конфліктні відносини з членами сім'ї, неправомірна поведінка інших членів сім'ї, що заважає користуватися житлом тощо.

Особливий випадок зберігання житла за тимчасово відсутніми особами  у разі одержання охоронного посвідчення (броні) — бронювання житла. Воно може здійснюватися при направленні на роботу за кордон — на весь час перебування за кордоном, при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і прирівняні до них місцевості. Бронювання регулюється Правилами бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. №342.

Право на обмін жилого приміщення. Обмін жилими приміщеннями регулюється ЖК і Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. №31.

Наймач жилого приміщення вправі провести обмін займаного  жилого приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу, у тому числі тими, які проживають в іншому населеному пункті, за наявності письмової згоди проживаючих разом із ним членів сім'ї.

ЖК допускається так  званий примусовий обмін: якщо між членами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, кожен з них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного жилого приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах).

Примус до обміну в  цьому випадку не має будь-яких каральних, компенсаційних або виховних цілей, адже він не пов'язаний з порушенням правил користування житлом, а спрямований, як правило, на ліквідацію обставин неможливості спільного проживання членів сім'ї в одному жилому приміщенні через недоброзичливі стосунки між ними за відсутності винних дій одного з них. Тому в таких випадках суди мають враховувати доводи та інтереси осіб, які проживають у жилому приміщенні, що заслуговують на увагу.

Особливим випадком обміну є так званий внутрішньосімейний обмін: наймач або член його сім'ї має право здійснити обмін частки жилої площі, що припадає на нього, у тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, з наймачем іншого приміщення, за умови, що в'їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

Обмін у будинках підприємств, установ, організацій допускається лише за їх згодою. Обмін жилими приміщеннями може бути визнаний недійсним у судовому порядку як за загальними, так і за спеціальними підставами [2, ст.208].

Загальними підставами є сформульовані в цивільному законодавстві підстави визнання недійсними цивільно-правових правочинів. У судовій практиці іноді пред'являються позови про визнання обміну жилими приміщеннями недійсним, як здійсненого внаслідок помилки, що має істотне значення. В правочині обміну жилими приміщеннями судова практика визнає такою, що має істотне значення, помилку щодо розміру жилої площі або її якісного стану. Це незнання або неправильне уявлення про такі недоліки жилого приміщення, які в момент здійснення обміну не могли бути виявлені, були виявлені пізніше і не можуть бути усунуті шляхом ремонту, що об'єктивно створює неможливість проживання в квартирі, робить її не відповідною санітарним вимогам. Не є підставою для визнання обміну недійсним наявність в обмінюваному приміщенні дефектів, що є незначними і легко усуваються.