Договор купли-продажи жилого помещения

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество также служит элементом защиты прав владельцев недвижимости. В настоящее время государственной регистрации подлежит право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления (ст.131 ГК РФ). Согласно п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В отношении договора продажи жилого помещения ГК РФ с институтом государственной регистрации прав связывает необходимость регистрации как самого договора (п.2 ст.558 ГК РФ), так и перехода права собственности на недвижимое имущество (п.1 ст.551 ГК РФ)[1]. В первую очередь следует рассмотреть правовое значение государственной регистрации договора и последствия отсутствия такой регистрации.

Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как известно, с моментом заключения договора гражданское законодательство связывает возникновение обязательств по этому договору (п.1 ст.425 ГК РФ). Для сторон по договору продажи жилого помещения это означает, что исполнение сторонами не зарегистрированного договора не может рассматриваться как исполнение ими своих обязанностей, которые предусмотрены этим договором. И исполненное по такому договору до его государственной регистрации или её отсутствия должно рассматриваться как неосновательное обогащение (глава 60 ГК РФ). К такому же выводу приходит Е.Ю. Ширинская[1].

Вышесказанное говорит лишь о конституирующем значении государственной регистрации договора, а на практике же возникает вопрос, какие правовые последствия возникают при отсутствии этой регистрации. Пунктом 1 ст.165 ГК РФ установлено что «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». Неудачным построением фразы обусловлена возможность ее неоднозначного толкования, ибо не сразу становится понятным, к чему относятся слова «в установленных законом случаях». О каких «установленных законом случаях» идет речь: о случаях, когда законом установлена обязательная государственная регистрация сделки или о случаях, когда законом установлена ничтожность сделок?

Применяя первый вариант толкования указанной нормы, можно прийти к выводу, что всякая сделка, к форме которой закон предъявляет требование о государственной регистрации, но в отношении которой это требование не соблюдено, является ничтожной. Перечень таких сделок в ГК РФ достаточно широк. Такой вариант толкования содержится в учебниках по гражданскому праву[2]. Однако если исходить из предложенной позиции, требуется признать, что договор продажи жилого помещения, будучи не зарегистрированным, будет являться недействительным (ничтожным), что потребует применения правил реституции, и одновременно незаключенным.

Применяя же другой вариант толкования, мы сможем делать выводы о ничтожности только таких сделок, не прошедших государственной регистрации, которые прямо объявлены по этой причине ничтожными в самом законе. В ГК РФ таких сделок всего три: договор залога недвижимости - ипотеки (п.п.3 и 4 ст.339 ГК РФ), договор доверительного управления недвижимостью (п.3 ст.1017 ГК РФ) и договор коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого патентным законодательством (ч.4 п.2 ст.1028 ГК РФ). В пользу правильности этой точки зрения свидетельствует то обстоятельство, что только она позволяет примирить п.п.1 и 3 ст.165 ГК РФ и норму п.3 ст.433 ГК РФ (заключение договора подлежащего государственной регистрации), рассмотрев их как непротиворечивые, а напротив, логично развивающие друг друга нормы. Такой же, более разумной, позиции придерживаются ряд авторов[1].

В связи с изложенным хотелось бы отметить, что в Архангельской области достаточно длительное время существовала практика, когда права покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, не прошедшего процедуру государственной регистрации, защищались путем удовлетворения исков покупателей о признании права собственности на это имущество. Вместе с тем, в последнее время президиум Архангельского областного суда указывает судам на незаконность такой практики. В качестве примера можно привести следующее дело.

Г. обратилась в суд с иском к ООО о признании права собственности на квартиру в г. Архангельске. Требования обосновала тем, что 1 августа 2003 г. Г. и ООО совершен договор купли-продажи данной квартиры. Сделка сторонами фактически исполнена, однако государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности не была произведена, так как продавец утратил интерес к сделке, своевременно представителя для совершения регистрационных действий не направил, а в последующем деятельность ответчика была приостановлена. Решением суда требования Г. были удовлетворены. При этом суд исходил из того, что сделка сторонами исполнена, Г. фактически владеет и пользуется квартирой, несет бремя ее содержания. Руководствуясь ст.ст. 8, 12 ГК РФ суд пришел к выводу, что право собственности на квартиру за Г. может быть признано в судебном порядке, а на основании судебного решения право собственности подлежит государственной регистрации.

Отменяя состоявшееся по делу судебное постановление, президиум Архангельского областного суда указал на неправомерность приведенных выводов суда первой инстанции. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, указал суд надзорной инстанции, не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст.551 ГК РФ). До государственной регистрации такой договор считается незаключенным.

Если же причиной отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее является уклонение одной из сторон договора от совершения регистрационных действий, основанием для регистрации договора и перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (п.3 ст.165, п.3 ст.551 ГК РФ, абзац 3 п.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Однако требований о вынесении решения о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее Г. не заявляла.

Статья 12 ГК РФ, которой руководствовался суд, содержит перечень способов защиты гражданских прав. Однако такой способ защита гражданских прав как признание права, с учетом законодательно установленных особенностей перехода права собственности на недвижимость, к спорным правоотношениям не применим. Иные способы защиты гражданских прав установлены вышеприведенными правовыми нормами[73].

Таким образом, применительно к договору продажи жилого помещения можно сказать, что отсутствие государственной регистрации данного договора влечет только одно правовое последствие – договор считается незаключенным. В связи с этим стоит обратить внимание на то, что в случае оплаты покупателем жилого помещения до государственной регистрации договора[2] и уклонения продавца регистрации этого договора, он не может воспользоваться нормой п.3 ст.551 ГК РФ, которая предусматривает принудительный порядок государственной регистрации перехода права собственности в случае уклонения продавца от такой регистрации, поскольку обязанность продавца передать в собственность жилое помещение не наступила (отсутствует государственная регистрация договора). В этом случае, покупателю предоставлена возможность либо обратиться в суд с требованием о принудительной государственной регистрацией договора (п.3 ст.165 ГК РФ), что при положительном решении повлечет собой возникновение обязанности продавца передать в собственность жилое помещение и только тогда становиться возможным применение п.3 ст.551 ГК РФ, либо обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ). Возможность принудительной государственной регистрации договора подтверждается также судебной практикой[1].

Очень важно обратить внимание на то, что государственная регистрация договора в том случае, если не была произведена государственная регистрация перехода права собственности, также может создать препятствия для участников сделки по отчуждению жилого помещения. Один из таких случаев был рассмотрен Президиумом ВАС РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.4)[2]. Учреждение юстиции отказало строительной организации, являвшейся собственником жилого помещения, в проведении государственной регистрации договора продажи этого жилого помещения на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, между данной строительной организацией и другим покупателем.

Строительная организация не оспаривала сам факт заключения второго договора купли-продажи той же самой квартиры с другим покупателем, но ссылалась на то, что, хотя первый договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован, в связи с чем истец оставался собственником квартиры в силу положений п.2 ст.223 и п.1 ст.551 ГК РФ и, оставаясь собственником квартиры, имел право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Поэтому истец считал, что учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями ст.12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. № 219[74], в ЕГРП вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Основываясь на такой позиции, суд счел, что учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации, и в удовлетворении иска отказал.

Заслуживает внимания анализ представленного пункта Обзора произведенный А.М. Эрделевским. В своей статье[2] А.М. Эределевский отмечает, что у суда в принципе отсутствовало правовое основание для отказа в государственной регистрации договора, поскольку на время рассмотрения данного дела ни Закон о государственной регистрации, ни Правила ведения ЕГРП не содержали положения о возможности отказа в государственной регистрации при стечении оговоренных выше обстоятельств, на которые ссылался суд. В ст.20 Закона о государственной регистрации в 2003 г. были внесены изменения в части предоставления возможности учреждению юстиции отказать в государственной регистрации в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и зарегистрированными. Однако о каких-либо противоречиях между представленными на регистрацию и уже зарегистрированными сделками в этой статье по-прежнему не упоминается.

Проблема по существу заключается в слабом правовом регулировании государственной регистрации сделок, которой мало уделяется вниманию Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП. Данный вопрос может быть решен внесением изменений в данный закон на основе сложившейся практики.

Приведенное решение суда не выдерживает юридической критики, но с позиции справедливости оно может вызвать удовлетворение, поскольку, одновременное заключение нескольких договоров купли-продажи одной и той же индивидуально-определенной вещи является злоупотреблением правом, и последствием такого поведения может явиться правонарушение в виде неисполнения продавцом принятых на себя обязательств, так как исполнить можно только один из заключенных договоров. Государственная регистрация договора продажи жилого помещения, таким образом, может рассматриваться как специальная публичная гарантия от действий недобросовестного собственника, обеспечивающая интересы приобретателей недвижимого имущества.

Для предотвращения подобных ситуаций и избежание последствий недобросовестных действий продавца можно предложить следующее.

Как уже было отмечено, государственная регистрация прав имеет значение юридического факта, исключительно с помощью которого можно подтвердить существование данного права (п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации). Помимо этого, ГК РФ государственной регистрации права придает правообразующее значение. Так согласно п.2 ст.8 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичное правило закреплено в п.2 ст.223 ГК РФ, согласно которому в том случае, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности на это имущество возникает с момента такой регистрации[75].

Наряду с регистрацией сделок по отчуждению недвижимого имущества ГК РФ предусмотрена регистрация возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимое имущество (п.1 ст.131 ГК РФ). В отношении договорных обязательств по поводу недвижимого имущества имеет место именно переход права собственности, который сопровождается одновременным прекращением этого права у одной стороны и его возникновением у другой. Пунктом 1 ст.551 ГК РФ устанавливается обязательная государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности может происходить одновременно с регистрацией самого договора. В данном случае исполнение со стороны продавца обязанности по передачи прав некоторым образом связывается с самим заключением договора, что отнюдь не говорит о его отношении его к реальным договорам. Хотя в литературе имеются другие мнения[76].