Договор купли-продажи жилого помещения

По общему правилу отказополучатель обладает равными с наследником правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением (п.2 ст.33 ЖК РФ). Вместе с тем положения ЖК РФ допускают возможность заключения между собственником помещения и отказополучателем соглашения, предусматривающего иной порядок ответственности по обязательствам, а также иной порядок пользования помещением.

Право пользования жилым помещением (его частью) предоставляется на период жизни отказополучателя или на иной срок (п.2 ст.1137 ГК РФ). Если завещательный отказ установлен на определенный срок, по его истечении право отказополучателя пользоваться жилым помещением прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина не возникло на ином законном основании. Следует согласиться с мнением В.Н. Литовкина о том, что таким основанием относится, в частности, «членство в семье собственника»[64], например, когда отказополучатель вступает в брак с наследником или усыновляется им.

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п.2 ст.1137 ГК РФ). Следует не согласиться с мнением О.Ю. Шилохвоста[65] о том, что данное правило не распространяется на отказополучателей в силу отсутствия в ЖК РФ прямого указания на сохранение за отказополучателем права пользования жилым помещением при его отчуждении. Так, п.1 ст.7 ЖК РФ при отсутствии соответствующих норм в жилищном законодательстве отсылает к соответствующим нормам гражданского закона, в связи с чем отсутствие в ЖК РФ нормы о сохранении за отказополучателем право пользования жилым помещением при его отчуждении позволяет в данном случае применить положения п.2 ст.1137 ГК РФ. Аналогичной позиции придерживаются также П.В. Крашенинников и И.Е. Манылов[66], Е.С. Таратышкина[67].

Пункт 3 ст.33 ЖК РФ предоставляет отказополучателю право требовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Данная норма служит дополнительной гарантией прав отказополучателя на пользование жилым помещением.

Подытоживая вышесказанное, хотелось бы отметить следующее. Во-первых, в соответствии с действующим законодательством, права пользования жилым помещением сохраняют:

1. Члены семьи собственника в случаях, прямо предусмотренных законом (например, Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

2. Наниматели и постоянно проживающие с ним граждане по договору найма на предусмотренный в этом договоре срок (ст.ст.675,677 ГК РФ) и ссудополучатели по договору безвозмездного пользования, на предусмотренный в этом договоре срок (ст.700 ГК РФ).

3. Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (если содержание предоставляется за счет жилого помещения) (ст.ст.586,602 ГК РФ), до прекращения обязательства плательщика ренты, которое прекращается смертью получателя (ст.605 ГК РФ), если не предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением выплатой периодических платежей (ст.603 ГК РФ).

4. Отказополучатели – пожизненно, если иной срок не установлен завещательным отказом и по истечении этого срока эти лица не приобрели право пользования жилым помещением по иным основаниям  (п.2 ст.1137 ГК РФ).

Во-вторых, требование закона об обязательном включении в текст договора продажи перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, необходимо рассматривать не как особое самостоятельное условие договора продажи жилого помещения, а выражение согласия покупателя принять от продавца жилое помещение, обремененное правами третьих лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах).

2.3. ЦЕНА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Условие о цене, сформулированное в ст.555 ГК РФ, является общим для всех договоров продажи недвижимости. Каких либо изъятий из общих правил применительно к договору продажи жилого помещения ГК РФ не содержит. Соответственно, возможно рассмотреть данный вопрос в контексте договора продажи недвижимости.

Помимо предмета в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена отчуждаемой недвижимости. Цена данного договора является его существенным условием (п.1 ст.555 ГК РФ). Положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

Обязательное включение условия о цене имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются, исходя из продажной цены имущества.

Цена договора продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторон (п.1 ст.424 ГК РФ) самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика, действующего на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[68].

В случаях, если недвижимое имущество находится в государственной или муниципальной собственности, его цена может определяться на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов[69].

Так, распоряжением Мэра Москвы от 24.06.1996 г. № 15/1-РМ утверждена «Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома»[70]. На территории муниципального образования «Город Архангельск» действует распоряжение мэра г. Архангельска от 31.10.1997 г. № 634р «О продаже жилых помещений в собственность граждан»[71], согласно которому цена жилого помещения в коммунальных квартирах домов муниципального жилищного фонда, предложенного для приобретения в собственность гражданам, определяется в соответствии с п.2 ст.16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» путем проведения независимыми оценщиками рыночной оценки этого имущества.

Также цена недвижимого имущества, находящегося как в частной, так и государственной (муниципальной) собственности, может быть определена по результату конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она также должна быть включена в договор.

Цена в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, установленная им цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, включает и цену земельного участка или права на него (п.2 ст.555 ГК РФ). В случаях, если происходит одновре­менное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.

Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки[3].

Цена в договоре продажи недвижимости обязательно должна быть выражена в рублях (п.1 ст.317 ГК РФ). Допустимо также определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (п.2 ст.317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Следует заметить, иностранная валюта является объектом, ограниченным в обороте на территории Российской Федерации (ст.129 ГК РФ). Расчеты в иностранной валюте на территории Российской Федерации носят характер исключения из общего запрета и допускаются только по основаниям и в режиме, разрешенным Банком России[1].

В отношении сделок с недвижимым имуществом Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»[2] не предусматривает возможности использования иностранной валюты в качестве средства платежа, что говорит о действии общего правила запрета на валютные операции (согласно п.1 ст.9 этого Закона).

В случае, если договор продажи недвижимости предусматривает продажу в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ). В отсутствие этих сведений договор продажи недвижимости считается не заключенным. В случае, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи недвижимого имущества и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п.5 ст.488 ГК РФ).

В данном параграфе можно также рассмотреть вопрос об изменении цены в договоре продажи недвижимости. Так, по общему правилу (ст.450 ГК РФ) изменение условий договора производится по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, либо в судебном порядке.

По соглашению сторон в добровольном порядке изменение цены возможно как до, так и после исполнения обязательства по оплате недвижимости. Так, согласно ст.557 ГК РФ, которая корреспондирует к ст.475 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о её качестве (недостатки не были оговорены продавцом), покупатель, в том числе, вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены. Также покупатель вправе требовать изменение цены в случае неисполнения обязанности продавца передать недвижимость по договору свободной от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять с этими правами (ст.460 ГК РФ). Причем эти требования покупатель должен первоначально предъявить продавцу, а, получив отказ, вправе требовать изменения цены в судебном порядке (п.2 ст.452 ГК РФ). 

Продавец недвижимости не может требовать изменения цены после её установления в договоре и исполнения обязанности покупателя по оплате недвижимости. Такой вывод подтверждается судебной практикой[72]. В рассмотренном деле продавец требовал изменения цены в связи с переоценкой основных фондов уже после исполнения покупателем обязанности по оплате и передаче имущества продавцом. В связи с этим суд пришел к выводу, что стороны исполнили обязательства надлежащим образом, они прекратились (ст.408 ГК РФ), и соответственно у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены.

В любом случае, если цена изменяется в добровольном порядке, соглашение о её изменении подлежит совершению в письменной форме (ст.452 ГК РФ) и государственной регистрации. Требование государственной регистрации такого соглашения основано на позиции судов, поскольку, по их мнению «соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды».[2]

3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

После введения в действия части первой ГК РФ и принятия на его основе Закона о государственной регистрации, роль института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в регулировании отношений между участниками сделок по отчуждению недвижимого имущества на территории РФ значительно возросла. По сравнению с ранее действовавшим гражданским законодательством, когда исключительно моментом государственной регистрации договора продажи (мены, дарения) жилого дома связывался момент возникновения права собственности на жилой дом (ст.ст.135,239,255,257 ГК РСФСР), ГК РФ увеличивает правовую нагрузку на институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество (регистрации подлежат договоры, права на недвижимость, обременения). Прежде всего, это связано с тем, что объекты недвижимости (земля, леса, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) стали полноценными объектами экономического рынка. И последствия включения в оборот этих объектов, обладающих повышенной экономической ценностью, потребовали от государства больше внимание уделить правовому механизму, обеспечивающему защиту участников сделок с недвижимым имуществом.

Функция защиты интересов участников сделок с недвижимым имуществом этого института проявляется в направлении деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию. Прежде всего, их деятельность связана с проверкой законности сделки (ст.13 Закона о государственной регистрации), которая достигается путем анализа волеизъявления участников сделки в соответствие с требованиями действующего законодательства, то есть, достигнуто ли соглашение по всем существенным условиям договора, не нарушаются ли права третьих лиц этой сделкой и т.д. В случае, если сделкой нарушаются права третьих лиц (например, решением суда наложен арест на недвижимое имущество), то тогда орган, осуществляющий регистрацию, вынужден отказать в государственной регистрации  прав (ст.20 Закона о государственной регистрации).

Также важно отметить принцип открытости сведений о государственной регистрации прав, который означает, что любому лицу, предъявившему соответствующие документы, орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить информацию, содержащуюся в реестре о зарегистрированный правах, в том числе о зарегистрированных обременениях (ст.7 Закона о государственной регистрации). Эта законодательно закрепленная возможность является важной гарантией защиты интересов приобретателей недвижимого имущества, поскольку позволяет заранее, во-первых, узнать о принадлежности этого имущества конкретному лицу и, во-вторых, о существующих правопритязаниях на данное имущество (сервитуты, ипотека, арест).