Договор купли-продажи жилого помещения

Другим признаком договора продажи жилого помещения является его возмездность. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей – п.1 ст.423 ГК РФ. Исполнение договора продажи жилого помещения продавцом – передача жилого помещения – предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи – предусмотренной договором денежной суммы.

Договор продажи жилого помещения как обязательство. Понятие договора продажи жилого помещения прямо в ГК РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира – наиболее распространенный вид жилого помещения. На основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора продажи недвижимости и положениями ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли-продажи. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем, направленное на приобретение права собственности на жилое помещение в обмен на денежный эквивалент. Между основными правами и обязанностями сторон договора продажи жилого помещения существует тесная связь и праву продавца (покупателя) корреспондирует обязанность продавца (покупателя).

Таким образом, купля-продажа жилого помещения как обязательство – это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

Форма договора продажи жилого помещения. Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ).

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ), и может быть выражено формулой «исключение исключения»[15].

Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания[16]. Несоблюдение формы договора продажи жилого помещения в данном случае влечет его недействительность (абз.2 ст.550 ГК РФ).

Гражданское законодательство выделяет два вида форм сделок: письменную (простую письменную форму и квалифицированную нотариальную) и устную (ст.158 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2 ст.163 ГК РФ). До введения в действие Закона о государственной регистрации для договоров купли-продажи жилых домов, части дома или дачи (находящихся в городе или поселке городского типа), если бы одной из сторон являлся гражданин (ст.239 ГК РСФСР), сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ (см. ст.7 Федерального закона от 26.01.96 № 15 «О введение в действие части второй ГК РФ»[17]).

ГК РФ устанавливает обязательную нотариальную форму для договоров ренты (ст.584 ГК РФ) и ипотеки недвижимого имущества (п.2 ст.339 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать такое нотариальное действие.

Введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГК РСФСР правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся «Форма договора купли-продажи жилого дома»), то с «возвращением» полноценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.

Таким образом, нотари­альное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом гражданского законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации.

2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

2.1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В литературе традиционно предметом договора признается вещь или иной объект гражданских прав[18]. Такой подход соответствует законодательным положениям ст.554, п.2 ст.572, п.5 ст.576 ГК РФ. В.В. Витрянский же считает, что предметом договора продажи недвижимости является два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество и действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества[19]. С таким суждением вряд ли можно согласиться. При предложенном подходе происходит смешение договора-сделки и договора-обязательства, тогда как эти явления различны. Как юридический факт договор порождает соответствующее правоотношение, и волеизъявление сторон направлено лишь на определенные условия товарно-денежного обмена. Одним из таких условий является предмет договора – объект гражданских прав. В силу того, что норма (например, п.1 ст.8, п.2 ст.307 ГК РФ) придает соглашению значение юридического факта, являющегося основанием правоотношения, возникает договорное обязательство. Действия по передаче имущества, уплате денег составляет объект обязательства по купле-продаже[20]. Таким образом, продаваемое недвижимое имущество является предметом договора (сделки), по которому должно быть достигнуто соглашение контрагентов (п.1 ст.432 ГК РФ). Сама сделка служит основанием для возникновения иного рода явления – обязательственного правоотношения, объект которого составляет определенные действия.

Поскольку предмет договора продажи составляет его объект, то сфера действия договора продажи жилого помещения может быть определена путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием жилое помещение.

В настоящее время гражданское законодательство выделяет несколько видов жилых помещений. К ним, согласно ст.16 ЖК РФ относятся:

-квартира;

-жилой дом;

-часть квартиры, жилого дома;

-комната.

Сделки по отчуждению квартиры на практике наиболее распространены.  Следует заметить, что в ст.289 ГК РФ идет речь о квартире как объекте права собственности (во время принятия ГК РФ конструктивные особенности квартиры не имели правового значения). Безусловно, связано это было с тем, что до принятия Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»[21], по которому осуществлялась безвозмездная передача жилых помещений в собственность граждан, квартиры в многоквартирных домах, как правило, находились в жилищном фонде, принадлежащем государству на праве собственности (ст.5 ЖК РСФСР). Поскольку весь многоквартирный дом принадлежал государству, вопрос о распределении бремени содержания общих помещений такого дома не возникал, поскольку финансирование текущего и капитального ремонта осуществлялось за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае их недостатка за счет государственного бюджета (ст.149 ЖК РСФСР). С введением в действие Закона о приватизации жилищного фонда граждане, проживающие в квартирах многоквартирных домов, получили возможность стать собственниками этих квартир, и, соответственно, приняли бремя их содержания (ст.210 ГК РФ). В связи с этим обстоятельством возник вопрос о правовом статусе общих помещений многоквартирного дома. Данная ситуация была разрешена путем установления режима долевой собственности на общие помещения в многоквартирном жилом доме (ст.289 ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади квартиры (ст.37 ЖК РФ). Примерный перечень общего имущества перечислен в ст.290 ГК РФ.

Поскольку по общим правилам участник долевой собственности вправе осуществлять отчуждение своей доли (п.2 ст. 246 ГКРФ), то во избежание негативных последствий (например: отчуждение доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения) необходимо было урегулировать правовой режим доли в праве собственности на общее имущество. В данном случае ГК РФ содержит запрет на отчуждение доли отдельно от самой квартиры (п.2 ст.290 ГК РФ). Поскольку собственник осуществляет права распоряжения принадлежащим ему жилым помещением (п.1 ст.209 и ст.288 ГК РФ), то по договору продажи жилого помещения он передает покупателю права собственности, как на жилое помещение, так и права на общие помещения многоквартирного дома. Причем права на общие помещения переходят по договору автоматически (в силу прямого указания закона на принадлежность собственнику квартиры доли в праве общей собственности), и в договоре продаже нет необходимости указывать на передачу таких прав.

Новеллой ЖК РФ стало расширение прав собственников квартир в многоквартирном доме. С соответствие со п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит кроме общих помещений, несущих конструкций дома, механического и другого оборудования, еще и земельный участок с элементами озеленения и благоустройства на котором расположен данный дом.

Пунктом 4 ст.37 ЖК РФ также устанавливается невозможность выдела и отчуждения доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома отдельно от жилого помещения. Более того, п.2 ст.38 ЖК РФ прямо закрепил, что условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Следующим видом жилого помещения является жилой дом. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.2 ст. 16 ЖК РФ). Причем речь идет об индивидуальном жилом доме, а не многоквартирном, поскольку последний состоит из общего имущества собственников помещений и совокупности квартир, которые как раз и представляют собой отдельные объекты гражданских прав жилого назначения[22].

Следует заметить, что правовой режим жилого дома и квартиры не совпадает. В соответствие с п.1 ст.15 Земельного Кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ[1]  собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. ЖК РФ, как было отмечено, право общей собственности на земельный участок признает только за собственниками квартир в многоквартирных домах. На отношения с индивидуальными жилыми домами такое правило не распространяется. Именно в этом месте и проходит демаркационная линия между договором продажи, предметом которого является квартира, выступающая только как специфический объект права собственности и договором продажи, предметом которого выступает жилой дом.

Земельным и гражданским законодательством рассматриваются два случая перехода прав на земельный участок при отчуждении здания или другой недвижимости.

Во-первых, собственник здания может обладать правом собственности на земельный участок. В соответствие со ст.273 и п.2 ст.552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Как видно из представленной нормы ГК РФ собственнику здания и земельного участка предоставляется право выбора правового режима земельного участка (либо оставить у себя в собственности земельный участок, либо продать вместе с располагающейся на нем недвижимостью). ЗК РФ исходит из императивного правила, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в нем случаях (п.4 ст.35 ЗК РФ).

В связи с выявленной неопределенностью в правах собственников земельных участков, необходимо решить вопрос о том, какое законодательство подлежит применению.

Абзац 2 п.2 ст.3 ГК РФ, предусматривает, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». В абз.2 п.1 ст.2 ЗК РФ предусмотрено аналогичное правило. Оба акта относятся к федеральным законам, что подразумевает их одинаковую юридическую силу, что не позволяет установить приоритет в действии. Однако в теории права в зависимости от объема действия нормы они классифицируются на общие, которые распространяются на род данных отношений в целом, и специальные, действующие только в пределах конкретного вида отношений; при этом приоритет отдается специальным нормам[23]. Поскольку ЗК РФ, будучи актом комплексного законодательства, включает нормы гражданского права и  регулирует отношения по поводу распоряжения земельными участками (п.3 ст.3 и ст.ст.35,37 ЗК РФ), земельное законодательство в этой части следует признать специальным по отношению к гражданскому законодательству, содержащему общее регулирование соответствующих отношений.

Таким образом, в рассматриваемом случае применению подлежит ЗК РФ. Приведенная позиция подтверждается также толкованием положений ЗК РФ, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) в постановления от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»[24]. Так, в п.11 названного постановления разъясняется, что согласно п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Иначе говоря, земельный участок и располагающийся на нём жилой дом при их отчуждении, если они принадлежат одному собственнику, в обязательном порядке должны быть отчуждены вместе. Таким образом, предмет договора продажи жилого дома должен быть представлен в виде двух объектов – земельного участка и жилого дома. В противном случае договор должен считаться ничтожным как не соответствующий требованиям закона, поскольку ЗК РФ не устанавливает, что такая сделка оспорима и не предусматривает других последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).