Договор купли-продажи жилых помещений

Договор купли-продажи жилых  помещений

Договор купли-продажи жилых  помещений регулируется  § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ. По договору купли-продажи  недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической  природе он является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным. Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу.

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой продажи  необходима предварительная государственная  регистрация права собственности  на объект незавершенного строительства. Согласно п. п. 3 и 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих его право собственности на данный земельный участок либо право пользования данным земельным участком, а также разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может  быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК).

Нормы, содержащиеся в § 7 гл. 30 ГК "Продажа недвижимости", являются общими. Помимо них имеются  специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого  имущества. Так, например, к договорам  продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы  законодательства о приватизации. Общие  нормы ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности  на недвижимое имущество, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено  иное (ст. 217 ГК)

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого  имущества могут быть как юридические, так и физические лица.

По общему правилу в  качестве продавца должен выступать  собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в  силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже недвижимого  имущества, являющегося объектом федеральной  государственной собственности, могут  выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его  имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированные государственные  учреждения (п. 1 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества). При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления (п. 2 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества).

Каких-либо общих ограничений  по поводу возможных покупателей  недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать  специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости (например, ст. 5 Закона о приватизации государственного имущества).

В законодательстве имеются  также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно п. 2 ст. 35 Семейного кодекса при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним  из супругов по распоряжению общим  имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам  отсутствия согласия другого супруга  только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или  заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи  жилых помещений, считается заключенным  с момента подписания сторонами  единого документа, в котором  сформулированы все его существенные условия.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход  права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому  право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: 1) заключенного договора (сделки) продажи  недвижимости и 2) акта государственной  регистрации перехода права собственности. Согласно п. 2 статьи 558 ГК при продаже жилых помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (в соответствии с изменениями, введенными в ГК Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ, этот пункт утрачивает силу и к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. применяться не будет). Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения. Государственным органом осуществляющим регистрацию договоров и прав при сделках с недвижимостью является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Поскольку договор продажи  недвижимости является консенсуальным, если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами  до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный  и исполненный договор продажи  недвижимости пресекает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным  объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав  это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику. Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом.

До государственной регистрации  перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владение вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собственности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В  содержание этого обязательства  входит право требовать регистрации  перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей  санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны  вынести решение о государственной  регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации  перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Норма ст. 550 ГК о том, что  договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Специальной по отношению к ней является норма п. 2 ст. 558 ГК, согласно которой договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации.

К числу существенных условий  договора продажи недвижимости относятся  условия о предмете продажи и  цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в  договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие  о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких  помещений, а также соответствующие  справки, выданные бюро технической  инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликация и  т.д.).

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно  установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и законодательством о техническом учете недвижимости. Статья 33 закона «О государственной регистрации…» уточняет, что после 1 января 2013 года кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам для регистрации прав только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и  выданы в установленном законодательством  Российской Федерации порядке до 1 марта 2008, согласно этому закону, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а  права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор продажи недвижимости также должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК).

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В  тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади  или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации  договора купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права  собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо  на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность  покупателя. Возложение на продавца бремени  расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в  котором проживают лица, сохраняющие  в соответствии с законом право  пользования этим помещением после  его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием  их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В указанный перечень могут  быть включены следующие субъекты:

а) наниматель жилого помещения  и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие  быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать  в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК;

б) наниматель жилого помещения  по договору коммерческого найма  жилого помещения и постоянно  проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как  социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК, ст. ст. 77 и 79 ЖК);

г) временные жильцы, которым  нанимателем и гражданами, постоянно  с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;

Все вышеперечисленные граждане сохраняют право пользования  жилым помещением после его приобретения новым собственником в силу правил ст. 675 ГК и ст. 64 ЖК, согласно которым  переход права собственности  на занимаемое по договору найма жилое  помещение не влечет расторжения  или изменения данного договора: новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.