Договор купли-продажи жилых помещений

Автор: Пользователь скрыл имя, 17 Февраля 2013 в 12:02, контрольная работа

Краткое описание

Договор купли-продажи жилых помещений регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Файлы: 1 файл

Договор купли.docx

— 46.59 Кб (Скачать)

д) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК);

е) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК);

ж) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым  помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК).

Приведенный перечень лиц, сохраняющих  в соответствии с законом право  пользования жилым помещением после  его приобретения покупателем, носит  примерный характер. Законодательством  могут быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, такой договор в силу нормы п. 1 ст. 432 ГК будет считаться незаключенным.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия  для совершения сделок купли-продажи  жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК при некоторых обстоятельствах  продажа жилого помещения допускается  только с согласия органа опеки и  попечительства. Во-первых, это касается ситуаций, когда в продаваемом  жилье проживают находящиеся  под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся без  родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем  известно органу опеки и попечительства). Во-вторых, речь идет о случаях, когда  такой продажей затрагиваются права  или охраняемые законом интересы указанных лиц. При продаже комнаты  в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее  остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42 ЖК).

Своеобразием обладает покупка  квартиры или комнаты в многоквартирном  жилом доме. Согласно ст. 38 ЖК при  приобретении в собственность помещения  в многоквартирном доме к приобретателю  переходит доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК). Условия договора, согласно которым  переход права собственности  на помещение в многоквартирном  доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности  на общее имущество в таком  доме, являются ничтожными.

При покупке комнаты в  коммунальной квартире у покупателя возникает также право общей  долевой собственности на общее  имущество в коммунальной квартире (ч. 3 ст. 42 ЖК). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. В силу этого доля покупателя в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире равна доле продавца такой комнаты (ст. 42 ЖК).

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем  по передаточному акту или иному  документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма  устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Уклонение  одной из сторон от подписания документа  о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче наряду с  фактической передачей недвижимого  имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с  тем в случаях, предусмотренных  законом или договором, это обязательство  по передаче недвижимого имущества  будет считаться исполненным  при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в  инженерно-техническом отношении  зданий (сооружений), квартир стороны  могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства  по передаче является проведение продавцом  за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных  мероприятий на предмет определения  качественного состояния объекта  недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих  данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность по ее оплате. Форма, порядок  и способ оплаты определяются сторонами  договора самостоятельно. Законом допускается  оплата купленной недвижимости в  рассрочку и в кредит, а также  предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем  обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая  на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдельного заявления  одновременно с государственной  регистрацией права собственности  лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи  недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что  и стороны договора продажи движимого  имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено  в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом  покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который  должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права  собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд  может вынести такое решение  только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили  возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Решение суда о расторжении  договора продажи недвижимости не означает признания недействительным предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре продажи недвижимости, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.

 

§ 2. Особенности продажи  отдельных объектов недвижимости

 

1. Особенности продажи  земельных участков

 

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных  участков приоритет имеют нормы  земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет.

При заключении договора купли-продажи  продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обременений земельного участка  и ограничений его использования; разрешений на застройку данного  земельного участка; использования  соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка. Речь может идти также об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).

Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи земельного участка запрещает включать в  него условие, устанавливающее право  продавца выкупить земельный участок  обратно по собственному желанию. Такое  условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен  и соответствует принципам новейшего  земельного законодательства. Прежде всего этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.

Согласно ст. 38 ЗК покупка  земельного участка из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, может иметь место  только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает  публично-правовое образование в  лице исполнительного органа государственной  власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает  собственник или действующая  на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную  цену предмета торгов и сумму задатка.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения <1>" (ст. ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018 (с послед. изм.).

 

Во-первых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические  лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц  без гражданства составляет более  чем 50 процентов, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения.

Во-вторых, не допускается  совершение сделок купли-продажи земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения, если в результате таких  сделок образуются новые земельные  участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и  о максимальных размерах новых земельных  участков, образуемых в результате их купли-продажи. Минимальные размеры  образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с  требованиями законодательства РФ о  землеустройстве. Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ. Установленный законом субъекта РФ максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, при продаже  земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют  преимущественное право покупки  такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением  случаев продажи с публичных  торгов. При продаже земельного участка  с нарушением этого права покупки  субъект РФ или муниципальное  образование имеют право в  течение года с момента государственной  регистрации перехода права собственности  требовать в судебном порядке  перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Информация о работе Договор купли-продажи жилых помещений