Договор купли-продажи жилых помещений

Как и большинство других сделок, договор дарения может  быть заключен под отлагательным  условием, например, под условием достижения одаряемым определенного общественно полезного результата (окончание учебного заведения, вступление в брак и т.п.). Возможные отменительные условия дарения прямо определены законом (п. 2 ст. 577, ст. 578 ГК).

В консенсуальном договоре дарения одаряемый вправе отказаться от принятия дара в любой момент до его передачи дарителем (п. 1 ст. 573 ГК), поскольку он не обязан принимать дар. Отказ от дара требуется совершить в письменной форме, если в такой же форме заключен сам договор дарения (а в случае государственной регистрации последнего отказ от дара тоже подлежит регистрации). Тем самым допускается одностороннее расторжение данного договора. Поэтому дарителю в таком случае предоставляется право на возмещение реального ущерба (части понесенных им убытков), если договор дарения был заключен в письменной форме (п. 3 ст. 573 ГК).

Даритель в консенсуальном договоре дарения также вправе отказаться от исполнения этого договора, поскольку оно влечет безвозмездное уменьшение его имущества, но лишь в двух случаях. Во-первых, речь идет о возможности наступления после заключения договора такого ухудшения его имущественного или семейного положения либо состояния здоровья, при котором передача дара приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя (п. 1 ст. 577 ГК) в связи со значительным уменьшением состава его имущества. Поэтому данное правило не применяется к обычным подаркам небольшой стоимости (ст. 579 ГК). Во-вторых, отказ от передачи дара допускается по основаниям, дающим дарителю право отменить дарение (п. п. 1, 2 и 4 ст. 578 ГК). В обеих ситуациях одаряемый лишен возможности требовать возмещения убытков,

Отмена дарения дарителем (а иногда и иными лицами) возможна как в консенсуальном, так и в реальном договоре дарения в случаях обнаружившегося противоречия между мотивами и результатами дарения или недостижения целей дарения (ст. 578 ГК):

- при злостной неблагодарности  одаряемого, выразившейся в умышленном  преступлении против жизни или  здоровья дарителя, членов его  семьи или близких родственников  (поскольку мотив дарения предполагает  благодарность или хотя бы  лояльность одаряемого);

- при возникновении угрозы  гибели подаренной вещи, представляющей  большую неимущественную ценность  для дарителя, вследствие недолжного  обращения с ней одаряемого (поскольку  даритель предполагал сохранность  данной вещи одаряемым);

- при совершении дарения  индивидуальным предпринимателем  или юридическим лицом в нарушение  положений законодательства о  банкротстве (в течение шести  месяцев, предшествовавших объявлению  дарителя несостоятельным и за  счет средств, подлежащих включению  в конкурсную массу), поскольку  дарение при этом, по сути, осуществляется  за счет кредиторов дарителя  и нередко преследует цели  уменьшения обеспечения их требований. Очевидно, что в этом случае  отмена дарения происходит по  требованию заинтересованных лиц  (кредиторов), а не самого дарителя;

- при наличии в консенсуальном договоре дарения условия о праве дарителя отменить дарение в случае смерти одаряемого (ибо именно его хотел облагодетельствовать даритель).

Отмена дарения влечет для одаряемого обязанность вернуть  сохранившуюся вещь дарителю (реституция дара), а при злостной неблагодарности  одаряемого - также и обязанность  компенсировать дарителю убытки (если дар утрачен либо не носил овеществленного характера). Она может состоять и в реституции подаренного права или освобождения от обязанности (в случаях признания дарителя банкротом, а в консенсуальном договоре - в случае смерти одаряемого). Правила об отмене дарения не распространяются на случаи дарения обычных подарков (ст. 579 ГК).

В консенсуальном договоре дарения смерть гражданина либо реорганизация юридического лица, являвшихся одаряемыми, прекращает их право на получение дара, тогда как смерть гражданина либо реорганизация юридического лица, являвшихся дарителями, влечет переход их обязанности передать дар к наследникам (правопреемникам). Однако эти правила ст. 581 ГК диспозитивны и могут быть изменены в самом консенсуальном договоре дарения.

Безвозмездность дарения  по общему правилу исключает ответственность  дарителя за ненадлежащее исполнение договора. Однако даритель отвечает за вред, причиненный жизни, здоровью или  имуществу одаряемого недостатками подаренной вещи. Условием такой ответственности согласно ст. 580 ГК является наличие в подаренной вещи известных дарителю скрытых недостатков (возникших, следовательно, до передачи вещи), о которых он не предупредил одаряемого, т.е. причинение последнему имущественного вреда умышленными или грубо неосторожными действиями дарителя. Такая ответственность применяется по правилам о возмещении внедоговорного вреда (гл. 59 ГК). В консенсуальном договоре дарения возможна также и договорная ответственность дарителя в виде возмещения одаряемому убытков, которые он понес вследствие нарушения дарителем некоторых условий такого договора, например о количестве и качестве даримого имущества <1>.

Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях (п. 1 ст. 582 ГК).

Таким образом, пожертвование  является разновидностью дарения.

Основную особенность  пожертвования составляет наличие  в нем условия об использовании  пожертвованного имущества по определенному  назначению, которое составляет обязанность  одаряемого и может контролироваться дарителем (жертвователем) или его  наследниками (правопреемниками). Речь идет о дарении имущества в  общеполезных целях, т.е. в целях, полезных либо для общества в целом, либо для  определенной его части (определенного  жертвователем круга лиц). Например, возможна безвозмездная передача книг в общедоступную библиотеку для  их использования всеми желающими  либо в университетскую библиотеку - для использования их студентами и преподавателями. Отсутствие условия  об определенном назначении (цели использования) дара превращает эти отношения в обычный договор дарения (п. 3 ст. 582 ГК).

Объектом пожертвования  может быть вещь или имущественное  право (например, вклад в банке  или пакет бездокументарных ценных бумаг), но не освобождение от обязанности. Пожертвование может делаться в  пользу любых субъектов гражданского права, в том числе в пользу граждан, а также различных учреждений - юридических лиц, не являющихся (и  не становящихся) собственниками своего имущества. На принятие пожертвования  не требуется чьего-либо разрешения или согласия (п. 2 ст. 582 ГК).

Исполнение договора о  пожертвовании сводится к использованию  пожертвованного имущества в  строгом соответствии с указаниями жертвователя. С этой целью, в частности, юридическое лицо, принявшее пожертвование, должно вести обособленный учет всех операций с таким имуществом. Если вследствие изменившихся обстоятельств  его использование по указанному жертвователем назначению становится невозможным, с согласия жертвователя, а в случае его смерти (или ликвидации) - по решению суда допускается установление иной цели использования такого имущества.

Нарушение установленного жертвователем (или судом) назначения имущества  дает основание жертвователю (либо его наследникам или иным правопреемникам) требовать отмены пожертвования (п. 5 ст. 582 ГК). Вместе с тем пожертвование  не может быть отменено по другим основаниям, предусмотренным законом для  отмены дарения. Кроме того, согласно п. 6 ст. 582 ГК в этих отношениях исключается  правопреемство (как для жертвователя, так и для лица, в чью пользу предназначалось пожертвование).

В соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы граждан, полученные ими  в порядке дарения от физических лиц, в виде  недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев подлежат налогообложению на доходы физических лиц  по ставке 13%.  От уплаты НДФЛ освобождаются одаряемые, получившие подарок от членов семьи  или близких родственников, а  именно: от супруга, родителей (усыновителей), детей (в том числе усыновленных), дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (с которыми только один общий родитель) братьев и сестер.

Документы, необходимые для  регистрации договора дарения жилого помещения, а также для последующей  регистрации права собственности:

Документ, подтверждающий право  собственности дарителя на недвижимое имущество. Таковым может являться один из следующих документов:

- свидетельство о регистрации  права собственности на недвижимость, выданное Учреждением юстиции  по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории вашего субъекта федерации;

- свидетельство о праве  на наследство на указанную  недвижимость, выданное нотариусом  после ранее умершего наследодателя,  зарегистрированное в БТИ;

- договор купли-продажи  недвижимости;

- договор дарения недвижимости;

- договор ренты или  пожизненного содержания с иждивением;

- договор о предоставлении  в бессрочное пользование земельного  участка.

 Выписка из домовой  книги. Выписку из домовой книги получают в домоуправлении (РЭУ, ДЭЗ, ЖУ, ЖСК, ТСЖ и др.), в которой указывается количество зарегистрированных (прописанных) людей на данной жилплощади.

 Извлечение из технического  паспорта;

 В данном "извлечении  из технического паспорта", которое  необходимо получать в бюро  технической инвентаризации (БТИ), указывается  инвентаризационная оценка недвижимости  для заключения договора дарения.

 Выписка из ЕГРП;  Выписка из единого государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) об отсутствии или наличия арестов, запрещений или ограничений на недвижимость получают в Регистрационной Палате, и предоставляется только после посещения нотариуса и назначения им срока предоставления указанной справки.

 Согласие супруга дарителя, в случае если предмет дарения находится в совместной собственности;

Разрешение отдела опеки. Если в даримой недвижимости проживает  несовершеннолетний ребенок, для заключения настоящей сделки необходимо получить разрешение в Отделе Опеки и Попечительства того района, где проживает несовершеннолетний.