Договор купли-продажи жилых помещений

Автор: Пользователь скрыл имя, 17 Февраля 2013 в 12:02, контрольная работа

Краткое описание

Договор купли-продажи жилых помещений регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Файлы: 1 файл

Договор купли.docx

— 46.59 Кб (Скачать)

 

2. Особенности продажи  жилых помещений

 

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в  котором проживают лица, сохраняющие  в соответствии с законом право  пользования этим помещением после  его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием  их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В указанный перечень могут  быть включены следующие субъекты:

а) наниматель жилого помещения  и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие  быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК;

б) наниматель жилого помещения  по договору коммерческого найма  жилого помещения и постоянно  проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как  социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК, ст. ст. 77 и 79 ЖК);

г) временные жильцы, которым  нанимателем и гражданами, постоянно  с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев <1>;

--------------------------------

<1> Все вышеперечисленные граждане сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения новым собственником в силу правил ст. 675 ГК и ст. 64 ЖК, согласно которым переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения данного договора: новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

 

д) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК);

е) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК);

ж) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым  помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК).

Приведенный перечень лиц, сохраняющих  в соответствии с законом право  пользования жилым помещением после  его приобретения покупателем, носит  примерный характер. Законодательством  могут быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования  жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, такой договор  в силу нормы п. 1 ст. 432 ГК будет  считаться незаключенным.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия  для совершения сделок купли-продажи  жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК при некоторых обстоятельствах  продажа жилого помещения допускается  только с согласия органа опеки и  попечительства. Во-первых, это касается ситуаций, когда в продаваемом  жилье проживают находящиеся  под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся без  родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем  известно органу опеки и попечительства). Во-вторых, речь идет о случаях, когда  такой продажей затрагиваются права  или охраняемые законом интересы указанных лиц. При продаже комнаты  в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее  остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42 ЖК).

Своеобразием обладает покупка  квартиры или комнаты в многоквартирном  жилом доме. Согласно ст. 38 ЖК при  приобретении в собственность помещения  в многоквартирном доме к приобретателю  переходит доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК). Условия договора, согласно которым  переход права собственности  на помещение в многоквартирном  доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности  на общее имущество в таком  доме, являются ничтожными.

При покупке комнаты в  коммунальной квартире у покупателя возникает также право общей  долевой собственности на общее  имущество в коммунальной квартире (ч. 3 ст. 42 ЖК). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. В силу этого доля покупателя в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире равна доле продавца такой комнаты (ст. 42 ЖК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договор дарения

 

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность  либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности  перед собой или перед третьим  лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

Дарение является договором, а не односторонней сделкой, ибо  всегда требует согласия одаряемого на принятие дара. Обычно согласие выражается в форме принятия дара. Вместе с  тем по общему правилу дарение - односторонний  договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности (если только речь не идет о такой особой разновидности  дарения, как пожертвование).

Дарение может быть как  реальным, так и консенсуальным договором. Следовательно, юридическое значение имеет не только непосредственная безвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемому, но при определенных условиях (в консенсуальном договоре) - и обещание подарить имущество, порождающее обязательственное отношение между дарителем и одаряемым.

Дарение всегда связано с  безвозмездным увеличением имущества  одаряемого за счет уменьшения имущества  дарителя, осуществляемого путем  передачи в собственность одаряемому принадлежащей дарителю вещи )имущественного права, освобождения от исполнения имущественной обязанности), в данном случае – жилого помещения.

Не является дарением передача имущества в порядке наследственного  преемства или завещательного отказа. Безвозмездный переход имущества  наследодателя к наследникам  или отказополучателям обусловлен фактом его смерти, а не его намерением одарить этих лиц. Кроме того, наследственное преемство - универсальное и включает переход к наследникам не только прав, но и обязанностей (долгов) наследодателя. В силу этого закон признает ничтожным договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ибо любая передача имущества в данном случае возможна лишь по правилам о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК). Такой договор не может заменить собой завещание.

Безвозмездный характер отношений  составляет главную особенность  договора дарения, определяющую его  юридическую специфику. Именно он объясняет  ограничение ответственности дарителя за недостатки подаренного имущества, его право на отмену дарения и  реституцию дара, а также запреты  и ограничения дарения. Поскольку  безвозмездные отношения представляют исключение для имущественного оборота, в случае сомнений в характере  отношений они предполагаются возмездными, пока не будет доказан их безвозмездный (дарственный) характер.

Уплата символической  суммы за подаренную вещь (иногда встречающаяся  в бытовых отношениях) либо оказание дарителю одаряемым каких-либо личных услуг не превращают этот договор в возмездный. Однако встречная передача одаряемым дарителю вещи или права (которыми иногда пытаются прикрыть совершаемое в обход закона отчуждение имущества, например, с нарушением преимущественного права его покупки) не признается дарением, а рассматривается как притворная сделка (абз. 2 п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК). Неэквивалентность взаимных предоставлений (например, заведомая переплата цены) или передача имущества в обмен на возложение обязанности в отношении его отчуждателя или иных лиц (например, передача в собственность дома с условием пожизненного содержания проживающего в нем лица) также не позволяют рассматривать такие отношения как безвозмездные.

Сторонами договора дарения  являются даритель и одаряемый.

Закон не устанавливает для  кого-либо из субъектов гражданско-правовых отношений запретов на участие в  договоре дарения. Поэтому, в качестве сторон по договору дарения могут  выступать все субъекты гражданского права: граждане (в том числе граждане РФ, иностранные граждане, лица без  гражданства), юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования.

 Граждане как субъекты  договора дарения обязательно  должны обладать гражданско-правовой  дееспособностью. Однако в таком  случае речь идет не о полной, а о достаточной (частичной)  дееспособности. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 28 ГК РФ малолетние (т.е. дети  от 6 до 14 лет) могут выступать  в качестве одаряемых в договоре  дарения, поскольку им предоставлено  право самостоятельно совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения и государственной регистрации. С 14 лет несовершеннолетние получают возможность выступать в договоре дарения в качестве дарителя в пределах заработка, стипендии и других получаемых ими доходов. А во всех остальных случаях:

 1) за малолетних и от их имени в договоре дарения участвуют их законные представители - родители, усыновители, опекуны;

2) несовершеннолетние в  возрасте от 14 до 18 лет заключают  договор дарения самостоятельно, однако с предварительного письменного  согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или  попечителя.

 За лиц, признанных  судом недееспособными, все сделки, в том числе и договор дарения,  совершают их законные представители  - опекуны (ст. 29 ГК РФ). Лица, признанные  в судебном порядке ограниченно  дееспособными (вследствие злоупотребления  спиртными напитками или наркотическими  средствами), вправе совершать все  сделки с предварительного согласия  попечителя.

 Закон не предъявляет  каких-либо особых требований  к юридическим лицам, государственным  и муниципальным образованиям  для участия в договоре дарения.  Однако в некоторых случаях  на них (как и на граждан)  распространяются установленные  законом запреты и границы  дарения.

Юридические лица, не являющиеся собственниками своего имущества, могут  дарить его лишь с согласия собственника-учредителя (п. 1 ст. 576 ГК), если только речь не идет об обычных подарках стоимостью менее 3 тысяч рублей. Сказанное относится  и к дарению движимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении  предприятия (п. 2 ст. 295 ГК) либо в самостоятельном  распоряжении учреждения (п. 1 ст. 298 ГК). Но и передача вещи в дар юридическому лицу-несобственнику влечет появление у него лишь соответствующего ограниченного вещного права на данную вещь, а права собственности на нее - у его учредителя (например, в случаях дарения имущества государственным музеям, вузам или библиотекам).

Закон запрещает сделки дарения  в отношениях между любыми коммерческими  организациями, если только речь не идет об обычных подарках незначительной стоимости (п. 4 ст. 575 ГК). Безвозмездные  имущественные отношения между  организациями, имеющими целью получение  прибыли, составляют редчайшее исключение, разрешение которого могло бы быть использовано ими в ущерб интересам  кредиторов и публичным интересам.

Возможность совершить дарение  исключается и для тех случаев, когда имеется та или иная (необязательно  формальная) зависимость дарителя от одаряемого. Речь идет, во-первых, о дарении работникам лечебных, воспитательных, социальных и аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, воспитании или содержании (либо их супругами и родственниками); во-вторых, о дарении государственным служащим (или служащим органов муниципальных образований) в связи с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей (п. п. 2 и 3 ст. 575 ГК). В перечисленных случаях дарение может скрывать в себе взятку или иное подношение, связанное с возможностью злоупотреблений названными работниками своим статусом. Поэтому здесь допустимы лишь обычные подарки стоимостью не выше трех тысяч рублей.

В зависимости от характера  даримого имущества и от юридической  природы самого дарения устанавливаются  требования к форме этого договора. Реальный договор дарения может  быть совершен устно, если только его  предметом не являются недвижимость либо движимая вещь стоимостью свыше пяти 3 тысяч рублей, отчуждаемая юридическим лицом. В соответствии с п. 3 ст. 574 ГК договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации (в соответствии с изменениями, введенными в ГК Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ, этот пункт утрачивает силу и к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. применяться не будет), а дарение движимого имущества указанной стоимости, совершаемое юридическим лицом, требует простой письменной формы (под страхом признания сделки ничтожной). В письменной форме должен быть совершен и консенсуальный договор дарения (содержащий обещание дарения в будущем) независимо от предмета и субъектного состава (п. 2 ст. 574 ГК).

Консенсуальный договор дарения (обещание дарения) требует не только обязательной письменной формы, но и сформулированного в нем ясно выраженного намерения совершить дарение в будущем. В таком договоре требуется также указание конкретного одаряемого лица и точного предмета дарения - в виде вещи, права или освобождения от обязанности. Перечисленные положения составляют существенные условия рассматриваемого договора. Несоблюдение любого из этих требований влечет ничтожность договора дарения (п. 2 ст. 572 ГК).

Информация о работе Договор купли-продажи жилых помещений