Договор купли-продажи жилых помещений

Содержание

1. Жилые помещения как объектов гражданского права.

2. Особенности купли-продажи  жилых помещений.

3. Государственная  регистрация прав  на жилые помещения  и сделок с ними.

Список  литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

               1. Жилые помещения как объектов гражданского права.

        Жилые помещения в гражданско-правовых отношениях - это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.                                                                                                                                         Как установлено ч. 1 ст. 16 ЖК РФ и ст. 558 ГК РФ к жилым помещениям относится:

1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартиры, часть квартиры;
3. комната.

     Необходимо отличать жилые дома - индивидуальные либо блокированной застройки от многоквартирных домов. Жилыми домами признаются индивидуально-определённые здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и индивидуальных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ). Заселённый многоквартирный дом (равно как и кондоминиум) не является единым объектом права. Объектами гражданских прав, недвижимостью в многоквартирном доме является квартиры и иные помещения (жилые и нежилые).                                                                                                                             Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в много квартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящих из одной или нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

      Также необходимо отличать жилые дома от иных жилых строений на дачных и садовых участках - дач и садовых домов без права регистрации проживания. Дачи и садовые дома не относятся к жилым помещениям объектам недвижимости со специальным правовым режимом. При наличии права регистрации проживания (прописки) жилое строение даже на дачном земельном участке является в соответствии с ЖК и Законом о дачных объединениях жилым помещением - жилым домом.

     Как мы видим, в законодательстве о недвижимости отсутствует понятие «домовладение». Отсутствуют в приведенном перечне и такие понятия, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля». В случае общей собственности объект права - указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).

      2. Особенности купли-продажи жилых помещений.

    В настоящее время в нашей стране активно развивается рынок недвижимости, увеличивается число его участников, растет спрос на жилье. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений. Целью правового регулирования является обеспечение нормального функционирования рынка недвижимости в нашей стране.

   Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей

Параграф 7 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью, закрепляющую особенности продажи жилых помещений (ст. 558), тем самым, законодатель акцентирует  внимание на обороте такого объекта  недвижимости как жилые помещения.

Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение  договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в  собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в  свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Договор купли-продажи  жилых помещений является консенсуальным, двухсторонне обязывающим. Такой договор  должен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Подчеркнем, что в  подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения  сторона по сделке не вправе ссылаться  на свидетельские показания (Определение  СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6).

                          Требования к форме договора.

    Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

С введением  в действие Закона о регистрации  прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Так как с введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГК РСФСР правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся «Форма договора купли-продажи жилого дома»), то с «возвращением» полноценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом гражданского законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации.

Следует отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

                     Требования к содержанию договора.

    В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи жилья.

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1,2 ст. 18 Закона о регистрации прав, п. 18 Правил ведения ЕГРП (в ред. от 22.11.2006).  

           Для физических лиц указываются:

• фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);
• пол;
• гражданство;
• дата и место рождения;
• место проживания;
• наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

        Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).

     Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно. Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 СТ. 30 ГК согласие их законных представителей и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.

     Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку «Д.У.» (ст. 1012 ГК).

       Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

    Во-первых, существенным условием договора купли-продажи жилья является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

• вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
• адрес (местоположение);
• литеры или номера строений, условный номер объекта, присвоенный органом по регистрации прав, в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
• этажность объекта;
• этаж и номера помещений на поэтажном плане;
• площадь объекта.

      Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

      Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

        Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

Допустимо определение  цены договора в рублевом эквиваленте  суммы, определенной в иностранной  валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Не следует  путать цену договора с инвентаризационной оценкой жилья, кадастровой (нормативной) ценой, данными независимой оценки.         Установленная соглашением сторон цена жилья может быть как выше, так и ниже оценки.

     Для правильного налогового учета, например получения налогового вычета, при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену объекта и цену участка.

    При продаже жилья имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).

В-третьих, особенностью купли-продажи жилых помещений  является выделение в качестве существенного  условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования  жилым помещением после его приобретения покупателем.

   Такое существенное условия с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении.

    Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК).

К таким лицам  относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно  проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями  в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).