Договор купли-продажи жилых помещений

    В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

И так сохраняют  права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:

• наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК);
• ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК);
• получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. 586,602 ГК);
• отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК);
• члены семьи (в том числе бывшие члены семьи) продавца приватизированного помещения, имевшие в момент приватизации равные с ним права, если иное не предусмотрено законом или соглашением между ними и продавцом (ст. 19 Закона о введении в действие ЖК).

     Не сохраняют прав пользования жилым помещением временные жильцы, срок проживания которых не может превышать шести месяцев (ст. 680 ГК). До 1 января 2005 г. право пользования жилым помещением при его отчуждении сохраняли члены семьи собственника. В настоящее время согласно п. 2 ст. 292 ГК (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (например, вышеуказанный случай продажи приватизированного помещения).

     Не соответствуют законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Практикуемая в таких случаях подача заявления ~ нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель может требовать выписки лиц, утративших в соответствии с законом право пользования жилым помещением, в силу п. 2 ст. 292 ГК, а не в силу условий договора. Как указано выше, права членов семьи продавца приватизированного помещения могут быть прекращены взаимным соглашением между ними и продавцом.

      Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

      Необходимое условие - указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

     Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон.   Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. В настоящее время в связи введением в ЖК новых норм о содержании и эксплуатации жилого фонда, увеличением эксплуатационных расходов покупателю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей, наличие задолженности продавца и отразить это в договоре. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

      В заключение данного параграфа подчеркну, что необходимо учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

     По общему правилу ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   3. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними.  

     Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

      Более того, Гражданский кодекс РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

      Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость (п. 1 т. 551 Г РФ). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

     При купле-продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, дачного и садового дома, земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю.

     Для купли - продажи недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры; части жилого дома или части квартиры, комнаты) порядок установлен Инструкцией Минюста о регистрации купли-продажи.

При купле-продаже  жилого помещения совершаются два  регистрационных действия:

• регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК);
• регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК).

   Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на проданное помещение.

     Такая схема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю-продажу жилья как на одновременное заключение договора и отчуждение имущества. Однако в соответствии с законом если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца - передать имущество, у покупателя - принять и оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения у продавца и покупателя возникает только одна обязанность - совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены в п. 3, 4 ст. 165 ГК. Государственная регистрация договора может оказаться невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин.

Возможны также  случаи продажи под условием, когда  стороны договорились о переходе права после оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего стороны осуществляют расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в регистрирующий орган о переходе права к покупателю. Именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всех участников сделки.

      В соответствии с требованиями п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав необходимым условием регистрации договора купли-продажи жилого помещения и (или) перехода на недвижимость является регистрация в ЕГРП ранее возникшего права продавца (до 31 января 1998 г.). Если продавец приобрел недвижимость после указанной даты, но не зарегистрировал свое право в ЕГРП, у него не возникло права собственности, такое лицо не обладает правомочиями по отчуждению недвижимости и не может заключать сделки по ее поводу. Исключение составляют случаи перехода права собственности в порядке правопреемства при наследовании имущества и реорганизации юридических лиц, когда права возникают с момента открытия наследства и с момента регистрации вновь созданного юридического лица - правопреемника. Указанные лица являются собственниками и обладают правомочиями по распоряжению недвижимостью, однако их права подлежат регистрации в силу п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав (обязательность регистрации прав на имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после 31 января 1998 г.) и в силу п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав (обязательность регистрации права перед регистрацией сделки и перехода права).

     Заявление о регистрации ранее возникшего права продавца может быть принято одновременно с заявлением о регистрации сделки и перехода права к покупателю. В этом случае все три регистрационных действия совершаются одновременно в течение месячного срока (разумеется, без выдачи свидетельства продавцу). В этом случае регистрация права продавца проводится без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации прав).

      Если договором продажи предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа), то, если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК).

    Залог в силу закона возникает и в случае приобретения или строительства жилого дома или квартиры за счет кредита банка или иной кредитной организации или средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение жилья, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке). Залогодержателем по данному залогу является банк (иная кредитная организация), юридическое лицо, предоставившее гражданину денежные средства.

    В таких случаях производится еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе, третье - для купли-продажи жилья): регистрация залога (ипотеки) в силу закона как ограничения права покупателя в пользу залогодержателя - продавца.

Следует обратить внимание, что нормы о залоге в  силу закона при купле-продаже являются диспозитивными, они действуют, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Иначе говоря, договором купли-продажи может быть установлено, что залога при оплате в кредит или рассрочку не возникает.

     Несмотря на возникновение залога, договоры купли-продажи в кредит, с рассрочкой платежа, заключенные до 1 января 2005 г., не подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Как известно, залог может возникнуть по двум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ст. 1 Закона об ипотеке). Нотариальное удостоверение требовалось до 1 января 2005 г. для договора об ипотеке (ст. 10 Закона об ипотеке). А залог при купле-продаже с рассрочкой платежа возникает в силу закона из условий договора купли-продажи, обязательная нотариальная форма которого законом не предусмотрена.

         Регистрация залога в силу закона при купле-продаже в кредит производится без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы. Запись об ипотеке производится одновременно с записью о праве собственности покупателя и под тем же регистрационным номером. По ходатайству продавца ему может быть выдана выписка из ЕГРП.

      Покупатель как собственник вправе распоряжаться купленной, но не оплаченной недвижимостью. Однако совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при согласии продавца как залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке) и указании в договоре на обременение недвижимости залогом в обеспечение долга по предыдущей сделке (ст. 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке).