Договор купли-продажи жилого дома (жилого помещения)

Министерство  образования и науки РФ

Тульский  государственный университет

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Кафедра Гражданского права и процесса  
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

по дисциплине «Жилищное право» 

Тема: Договор  купли-продажи  жилого дома

(жилого  помещения) 
 

Выполнила                                                     ст. гр.761072 в Орликова Т.В.

Проверила                                                       ас.Аристархова Т.А. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Тула 2011

 

Содержание 

Введение 3

Глава 1. Сущность договора  купли-продажи жилого помещения 5

1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения 5

1.2 Виды договоров купли-продажи  жилых помещений 7

1.3 Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения 13

Глава 2. Особенности договора купли-продажи жилого помещения 20

2.1 Особенности  договора купли-продажи жилых помещений 20

2.2 Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора продажи жилого помещения 23

2.3 Форма договора купли-продажи жилых помещений 28

Заключение 32

Список источников и литературы 34

Приложение 
 

 

Введение

 

     Рынок недвижимости сегментирован. Самым большим сегментом является рынок жилой недвижимости: жилых домов, квартир и иных жилых помещений. На жилую недвижимость приходиться до 90 – 95% всего оборота недвижимости в стране. Наиболее распространенным видом сделки с жильем является договор продажи жилого дома (квартиры). Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходиться наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. 

     Договор  купли-продажи жилья является не самым распространенным, но одним из самых важных среди договоров купли-продажи, так как затрагивает одно из основных прав человека – право на жилье, предусмотренное ст.40 Конституции РФ.

     Курсовая работа посвящена изучению понятия  договора купли-продажи жилого помещения. Особое внимание уделяется понятию объекта  данного договора, т.е. жилого помещения, и тем отличительным чертам, которые позволили выделить этот вид договора в рамках более общего – договора продажи недвижимости.

     В соответствии с этим цель работы  - изучить понятие  и сущность договора купли-продажи  жилых помещений.

     Достижение  предполагаемой цели связано с решением ряда частных задач:

•   раскрыть понятие договора купли-продажи жилых помещений;
•   дать классификацию договоро купли-продажи жилых помещений;
•   обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);
•   выявить особенности договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости;
•   охарактеризовать процедуру государственной регистрации;
•   описать форму договора купли-продажи жилых помещений;

 

     Объектом исследования  является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение.

     Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

     Основу  правового регулирования оборота  жилых помещений на сегодняшний  день составляют нормы Гражданского кодекса Россиийской Федерации, специальные федеральные законы: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов.

     Данная  тема разработана такими авторами как Суханов Е.А., Сергеев А.П., Садиков О.Н., Чаусская О.А., Гатин А.М. и другими учеными. Материалы их работ были использованы при написании курсовой работы.

     Методологической  основой работы являются общенаучные  методы исследования: системный, аналитический, классификационный, а также юридические: сравнительно-правовой, формально-юридический  и другие.

     Структура работы: курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка источников и литературы, приложения.

 

Глава 1. Сущность договора  купли-продажи жилого помещения

1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения

 

     Правила, посвященные договору купли-продажи  жилых помещений, содержит тридцатая  глава Гражданского кодекса Российской Федерации, что обусловлено его  общественным, общенациональным значением.

     Во-первых, жилые помещения неразрывно связаны  с теми земельными участками, на которых  они расположены.

     Во-вторых, так как жилые помещения обладают повышенной ценностью, требуются специальные  меры охраны интересов продавцов  и покупателей. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о  субъекте права собственности на жилое помещение, ограничениях этого  права, иных обременениях имущества, что  достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с  ними.

     В-третьих, в связи особой социальной значимостью  жилых помещений и целевым  назначением, законодательством Российской Федерации устанавливается ряд  ограничений по их участию в гражданском  обороте.

     И, в-четвертых, жилые помещения являются, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает  определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.¹

     Договор купли-продажи жилых помещений  выделен в особую группу договоров  купли-продажи ввиду специфики  его объекта - недвижимого имущества.

     Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрено, оно базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), с учетом специальных норм о продаже недвижимости².

     Согласно  ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество. В ст. 130 ГК РФ указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства³.

     То  есть, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

     Договор купли-продажи жилого помещения  является видом договора продажи  недвижимости и подвидом общего договора купли-продажи. Основой признак, который позволяет выделить данный вид договора - его предмет - жилые помещение.

     Договор продажи жилого помещения является:

• консенсуальным (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ);
• возмездным (то есть сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей);
• взаимным (каждая из сторон договора наделена и правами и обязанностями)⁴.

     Также следует отметить, что такое понятие, как «договор купли-продажи  жилых помещений» носит теоретический (обобщающий) характер и фактически не используется на практике. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры», «договор купли-продажи жилого дома» применительно к виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данное понятие и судебная практика.⁵

1.2 Виды договоров купли-продажи  жилых помещений

 

     В научной литературе договор купли-продажи  жилого помещения классифицируется по различным признакам:

• по предмету:

• по виду предмета: договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, доли;
• по целостности предмета: договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством и законченного объекта;

• по субъекту:

• договор купли-продажи жилого помещения между гражданами;
• с участием юридических лиц;
• с участием государственных органов или муниципальных образований;

• по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение:

• договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);
• договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование);

• по основаниям нахождения жилого помещения в собственности:

• договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах;
• договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации);

• по обязательности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон:

• договор купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон;
• договор, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством⁶.

     Далее представлена классификация договора купли-продажи жилого помещения по его предмету, так как она является наиболее интересной и обладает практической пользой при осуществлении сделки по отчуждению или приобретению жилого помещения.