Договор купли-продажи жилого дома (жилого помещения)

     1) заявление сторон о государственной  регистрации договора;

     2) заявление сторон о государственной  регистрации перехода права и  права собственности на объект;

     3) документ об уплате государственной  пошлины;

     4) документ, удостоверяющий личность  заявителя (представителя);

     5) доверенность, подтверждающая полномочия  представителя;

     6) в случае если заявителем является  юридическое лицо, дополнительно  представляются: 1. учредительные документы  (устав, учредительный договор) со всеми изменениями и дополнениями; 2. свидетельство о государственной регистрации юридического лица - для юридических лиц, созданных после 01.07.2002 года; 3. свидетельство о внесении записи в Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) о юр. лице, зарегистрированном до 01.07.2002 - для юридических лиц, созданных до 01.07.2002 года; 4. свидетельство о постановке на налоговый учет; 5. выписка и ЕГРЮЛ; 6. документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (протокол об избрании, приказ о назначении, определение суда о назначении арбитражного управляющего и т.п.);

     7) правоустанавливающий документ  – договор купли-продажи жилого  помещения (подлинники по количеству лиц, участвующих в сделке, и подлинник для помещения в дело правоустанавливающих документов);

     8) акт приема-передачи жилого помещения,  в случае заключения договора  купли-продажи, предусматривающей  передачу имущества за плату;

     9) кадастровый паспорт объекта  недвижимого имущества, выданный  после 01.03.2008. или техническая  документация, описывающая объект  недвижимого имущества, выданная  до 01.03.2008;

     10) документы, подтверждающие право  собственности на отчуждаемый  объект недвижимости;

     11) справка о лицах, имеющих право  пользования жилым помещением (выписка  из лицевого счета), в случае  заключения договора купли-продажи,  предусматривающей передачу имущества  за плату;

     12) нотариально удостоверенное согласие  другого супруга, либо заявление  о том, что лицо не состоит  в браке, либо документ, подтверждающий, что объект недвижимости не  является совместной собственностью  супругов (соглашение супругов о  разделе общего имущества или  решение суда о разделе такого  имущества или об определении  долей супругов, брачный договор)  – в случаях установленных  законодательством;

     В зависимости от особенностей сделки дополнительно представляются:

     13) разрешение органа опеки и  попечительства, если отчуждаемое  жилое помещение находится в  собственности, либо в нем проживают  несовершеннолетние, находящиеся под  опекой или попечительством члены  семьи собственника, ограниченно  дееспособные или недееспособные  лица;

     14) письменное согласие родителей,  усыновителей или попечителей,  если правоотчуждателем или правоприобретателем  является несовершеннолетний в  возрасте от 14 до 18 лет (если оно  не содержится непосредственно  в договоре);

     15) письменное согласие попечителя, если правоотчуждателем или правоприобретателем  является лицо, ограниченное в  дееспособности (если оно не содержится  непосредственно в договоре);

     16) письменное согласие получателя  ренты, если отчуждаемое жилое  помещение было передано правоотчуждателю  в обеспечение пожизненного содержания;

     17) письменное согласие залогодержателя  на отчуждение имущества, если  объект находится в залоге;

     18) при продаже постороннему лицу, предусматривающей передачу имущества  за плату, комнаты в коммунальной  квартире или доли в праве  общей собственности на жилое  помещение: 1. документы, подтверждающие, что продавец доли (комнаты) известил  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены  и других условий, на которых  продает ее (заявление, направленное  по почте с заказным уведомлением) либо - 2. документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли (комнаты);

     19) справка из налогового органа  об уплате продавцом жилого  помещения налога на наследство, в случае если продавцу принадлежит  право собственности на недвижимость  на основании свидетельства о  праве на наследство, выданного  до 01.01.2006 или дарения (если продавцу  принадлежит право собственности  на недвижимость на основании  договора дарения, заключенного после 01.01.2006, и он не приходится дарителю членом семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ;

     20) иные необходимые для государственной  регистрации документы, представление  которых предусмотрено законодательством  РФ¹⁷.

     Согласно  п. 5 ст. 16 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Также согласно п. 6 ст. 16 данного ФЗ, заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав.¹⁸

     Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию  прав. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный  реестр прав.

     Государственная регистрация прав проводится не позднее  чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых  для государственной регистрации, если иные сроки не установлены ФЗ, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

     Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится в указанные в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором¹⁹.

2.3 Форма договора  купли-продажи жилых  помещений

     Договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы согласно ст. 550 ГК РФ влечет его недействительность.

     Несколько лет назад наш законодатель пошел  по пути необязательного участия  нотариуса в оформлении сделок с  недвижимостью, и сегодня любой  гражданин или организация могут  заключить договор купли-продажи  в простой письменной форме без  присутствия юриста.

     Итак, в настоящее время ст. 550 ГК РФ не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи жилого помещения. Такая обязанность была предусмотрена  до введения в действие № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С момента вступления в силу данного закона нотариальное удостоверение указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон²⁰.

     Договор купли-продажи жилых помещений согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации. Так и согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи данного вида недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья²¹.

     Несмотря  на то, что сам по себе договор  купли-продажи жилого помещения  не порождает у покупателя права  собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента  заключения юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе  соглашение о купле-продаже жилого помещения является консенсуальным договором, как уже было отмечено в данной работе (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается  заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст.164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

     Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче жилого помещения и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной  регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения²².

     Исполнение  договора продажи данного вида недвижимости сторонами до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Данное положение необходимо понимать следующим образом. Заключенный и исполненный договор купли-продажи жилого помещения пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, так как, заключив договор на отчуждение жилого помещения и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения. Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу жилого помещения, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом. Аналогичную оценку подобным сделкам дает и судебная практика.

     До  государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший  обязательство по передаче жилого помещения  во владение покупателя, сохраняет  полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец данного вида недвижимости может заявлять виндикационный (иск  собственника об истребовании своего имущества из чужого незаконного  владения) и негаторный (требование собственника об устранении нарушений  его права пользования и распоряжения) иски²³.

     Покупатель, которому жилое помещение передано во владение во исполнение договора его  купли-продажи до государственной  регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем (владение, опирающиеся на законное основание  – титул владения). Но он, не приобретя  титула собственности, не может распоряжаться  полученным во владение недвижимым объектом.

     Договор купли-продажи жилых помещений  как элемент сложного юридического состава порождает обязательство  сторон зарегистрировать переход права  собственности. В содержание этого  обязательства входит право требовать  регистрации перехода права собственности. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается  заключенным с момента его  регистрации, если иное не установлено  законом. Данное обязательство подкреплено  соответствующей санкцией. Когда  одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны  вынести решение о государственной  регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

     Для договоров купли-продажи жилой  недвижимости закон (п. 2 ст. 558 ГК РФ) установил  определенные особенности - договор  продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации.

     Как уже отмечалось, при отсутствии в  договоре условия о распределении  расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

Заключение

     В данной курсовой работе был рассмотрен договор купли-продажи жилых помещений. Основные выводы по работе: