Договор купли-продажи жилого дома (жилого помещения)

     Сложнее обстоит дело в случаях, когда  стороны воспользовались нормами  ст.317 ГК и указали цену, прибегнув  к иностранной валюте, иным условным денежным единицам. Поскольку цена в договоре указана четко, то в  случае, если столь же четко указан курс валюты и т.п. к рублю, который  подлежит применению (например, по курсу, публикуемому ЦБ РФ, на день оплаты), - нет  оснований считать, что требования ст.555 ГК (цена в договоре продажи  недвижимости) не соблюдены. И, наоборот, если подлежащий применению курс указан нечетко (либо неясно, на какую дату этот курс должен быть определен), то требования ст.555 ГК нарушены.

     Статья 555 ГК однозначно считает договор  продажи недвижимости незаключенным  в случаях, когда:

• в нем цена не указана совсем. При этом не имеет значения, по какой причине это сделано (например, по небрежности сторон);
• когда по условиям договора продажи недвижимости цена не может быть определена. Имеется ввиду, что путем толкования договора нет возможности однозначно определить цену объекта недвижимости. Статья 555 запрещает использование такого метода, как использование цен на аналогичные товары и т.п.

     Кроме условий о предмете и цене, договор  продажи жилого помещения должен содержать и некоторые другие существенные условия. Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер.

     Статья 558 ГК к числу существенных условий  договора продажи жилого помещения  относит также, перечень лиц, сохраняющих  в соответствии с законом право  пользования жилым помещением после  его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

     Законодательство  Российской Федерации не содержит четкого  перечня таких лиц. Однако в ряде нормативно-правовых актов Российской Федерации такие лица все-таки указаны. Итак, закон относит к ним следующих  лиц:¹⁰

• лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

     Согласно  п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности  на жилой дом или квартиру к  другому лицу является основанием для  прекращения права пользования  жилым помещением членами семьи  прежнего собственника, если иное не установлено  законом.

     Однако  право на пользование жилым помещением после заключения договора купли-продажи  закреплено за данными лицами ст. 19 № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие жилищного кодекса РФ»: «Действие  положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения  при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные  лица имели равные права пользования  этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом  или договором»¹¹.

     То  есть право пользования жилым  помещением сохраняется за данными  лицами, несмотря на переход права  собственности. Новый собственник  не сможет выселить данную категорию  лиц в принудительном порядке, то есть даже путем подачи искового заявления  в суд;

• лица, которые были включены в ордер на квартиру.

      Данные  лица, хотя и не являются собственниками жилой недвижимости, но все-таки также  имеют полное право пользования  жилым помещением, в которое они  вселились на основании ордера, так  как были в него вписаны. Право  пользования жилым помещением за такими лицами законодательно не закреплено. Однако судебная практика пошла по пути признания за лицами, которые были включены в ордер, права пользования жилыми помещением вне зависимости от перехода права собственности на такое помещение;

• отказополучатели по завещательному отказу.

      В соответствие с пунктом 1 ст. 1137 ГК РФ завещатель имеет право возложить  на наследников исполнение обязанностей имущественного характера в пользу другого лица - отказополучателя. Ч. 2 данной статьи указывает, что на наследника, к которому переходит жилое помещение (дом, квартира и т.п.), завещатель имеет  право возложить обязанность  предоставить право пользования  этим жилым помещением другому лицу на определенный срок. При последующем  же переходе права собственности  на жилое помещение от наследника к другому лицу, не прекращается право пользования данным жилым  помещением у такого отказополучателя;

• получатель ренты.

      В соответствие со ст. 586 ГК РФ рента является обременением жилого помещения, которое  передано плательщику ренты под  ее выплату. В случае заключения договора купли-продажи такого жилого помещения  на покупателя переходят обязанности  плательщика ренты, а также переходит  обязанность предоставить в пользование  данное жилое помещение получателю ренты;

• наниматель жилого помещения.

      Договор найма жилого помещения в настоящее  время является очень распространенным, так как позволяет собственнику такого помещения получать определенный доход, а также освобождает его  от обязанности содержать жилое  помещение. Однако при заключении договора купли-продажи стоит помнить, что  наниматель жилого помещения в соответствие со ст. 675 ГК РФ сохраняет право пользования  данным жилым помещением до истечения  срока, на который был заключен договор  найма. На основании этого переход  права собственности к другому  лицу не является основанием для прекращения  права пользования жилым помещением у нанимателя.

     Ввиду всего вышеуказанного стоит указать, что покупатель при заключении договора купли-продажи должен подойти со всей ответственностью в проверке такого существенного условия договора как перечень лиц, сохраняющих право  пользования данным жилым помещением.

Глава 2. Особенности договора купли-продажи жилого помещения

2.1 Особенности договора купли-продажи жилых помещений

     § 7 ГК РФ «Продажа недвижимости» содержит специальную статью под номером 558, закрепляющую особенности продажи  жилых помещений, тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте  такого объекта недвижимости как  жилые помещения.

     Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение  договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность  покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

     Договор купли-продажи жилых помещений  отличается от иных договоров продажи  недвижимости прежде всего тем, что  жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования  жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи  жилья¹².

     Договор купли-продажи жилых помещений  является консенсуальным, возмездным и взаимным. Такой договор согласно ст. 550 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме. В подтверждение факта  заключения договора купли-продажи  жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские  показания.

     Существенными условиями договора купли-продажи  жилого помещения являются: 1) указание в договоре всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу  индивидуальную определенность (ст. 554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация); 2) цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества; 3) особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением) (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Такое существенное условия с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а, следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации¹³.

     Также необходимо подчеркнуть, что нужно  учитывать особенности купли-продажи  отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже  комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в  данной коммунальной квартире имеют  преимущественное право покупки  отчуждаемой комнаты в порядке  и на условиях, которые установлены  ГК РФ.

     По  общему правилу ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его  части покупателю одновременно с  передачей права собственности  на такую недвижимость передаются права  на земельный участок, занятый такой  недвижимостью и необходимый  для ее использования. Земельный  кодекс РФ также устанавливает принцип  единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные  с земельными участками объекты  следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных  ФЗ. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая  недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный  участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования

     При приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве обще собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным (ст. 38 ЖК РФ)¹⁴. Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК РФ не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

     Согласно  п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся  под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся без  родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

     Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения, как уже отмечалось в данной работе, является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным  только с момента его государственной  регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции¹⁵.

2.2 Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора продажи жилого помещения

     Впервые понятие государственной регистрации  возникновения, перехода и прекращения  права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено  новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения  вещных прав, их ограничения, а также  вступления в силу сделок с недвижимостью.

     Государственная регистрация представляет собой  составную часть правового режима недвижимости, который стал более  строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение  предопределено отличительными особенностями  недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь  с землей и невозможность перемещения  без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование  в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального  вида (формы) в течение длительного  периода; наличие индивидуальных отличительных  признаков; незаменяемость недвижимости.

     Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор  купли-продажи нежилого помещения  следует считать заключенным  с момента его подписания согласно п.1 ст.433 ГК, а не с момента государственной  регистрации.

     Как уже было сказано выше, договор  купли-продажи жилого помещения  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. Регистрация  договора осуществляется в учреждениях  юстиции. Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов¹⁶.

     Государственная регистрация прав проводится на основании  заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у  него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено ФЗ, а также  по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных ФЗ, государственная  регистрация прав проводится на основании  заявления органа государственной  власти, органа местного самоуправления или организации.

     Итак, документы, представляемые для государственной  регистрации договора купли-продажи  и права, возникающего на основании  договора купли-продажи на жилые  помещения: