Договор купли-продажи жилого дома (жилого помещения)

     Договор купли-продажи жилого дома. До вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено следующими законодательными актами. Ст. 239 ГК РСФСР устанавливала обязательную нотариальную форму договора купли-продажи жилого дома (части дома) в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Для договора купли-продажи жилого дома в сельской местности требовались простая письменная форма и регистрация в сельском совете. Соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) подлежало нотариальному удостоверению для того, чтобы оно было обязательно для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом (ст. 124 ГК РСФСР).

     Правила об обязательном нотариальном удостоверении  таких договоров сохраняли силу до даты введения в действие ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». С этого дня  обязательность нотариального удостоверения  договоров купли-продажи, мены и  дарения недвижимости гражданами отменена.

     Договор купли-продажи квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ)⁷.

     При этом ЖК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит  также доля в праве общей собственности  на общее имущество дома.

     Существенным  условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, которые проживают в квартире и сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В связи, с этим если на момент продажи в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, то такие лица должны быть указаны в договоре с указанием нормы закона, в соответствии с которой сохраняется право их проживания.

     Продавец и члены семьи продавца, в том числе бывшие члены семьи продавца, проживающие в указанной квартире на день подписания настоящего договора, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

     Договор купли-продажи части жилого дома. Предметом договора являются жилые помещения - комнаты, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме, и нежилые помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, представляющие собой изолированную часть жилого дома. Следует отметить, что перечень лиц, сохраняющих право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, является актуальным для всех перечисленных в этой главе предметов договора купли-продажи. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

     Договор купли-продажи части квартиры. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире⁸. Вплоть до начала 90-х годов объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. При продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. Законодательство предусматривает преимущественное право покупки, так как помимо комнат в коммунальной квартире существуют места общего пользования, которые находятся в общей собственности всех собственников комнат в силу прямого указания законодательства РФ. Места общего пользования являются неотъемлемой частью квартиры, не менее важной для проживания, чем комната. Продажа комнаты влечет за собой переход прав собственника не только на комнату, но и на места общего пользования, общей собственности.

     Не  могут быть самостоятельным предметом  договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим  входом (смежные комнаты), а также  подсобные помещения. Жилое помещение  должно быть надлежаще изолированным  от других смежных помещений стенами  без проемов, иметь самостоятельное  сообщение с местами общего пользования  жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.

     Договор купли-продажи доли. В соответствии со ст. 250 ГК РФ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Устанавливая это ограничение права собственника на свободное распоряжение своим имуществом, законодатель исходил из того, что реализация гражданами этого права не должна нарушать права других лиц, а именно, других сособственников, ведь они могут быть заинтересованы в приращении своих долей и им может быть не все равно кому продать свою долю. Кроме того, таким образом происходит согласование интересов всех сособственников долевой собственности.

     Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой  собственности о намерении продать  свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Чаще всего применяется уведомление через нотариуса, который передает заявления сособственникам заказными письмами с уведомлениями.

     В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, если остальные участники долевой  собственности откажутся от покупки  или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

     В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного  права покупки любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение трех месяцев  требовать в судебном порядке  перевода на него прав и обязанностей покупателя»⁹.

     Согласно  ст. ст. 246 и 250 ГК РФ участник общей долевой  собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.

1.3 Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения

     Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

• Предмет договора купли-продажи;
• Цена жилого помещения;
• Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

     Согласно  ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием любого гражданско-правового договора признается его предмет. Предметом договора в данном случае является жилое помещение. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи.

     В ст. 15 ЖК РФ дано определение жилого помещения, им признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

     Собственник жилого помещения имеет право  в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

     Ст. 558 ГК РФ к жилых помещениям относит  жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

     Правила определения предмета договора купли-продажи  жилого помещения применительно  к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Прежде всего, в договоре должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, т.е. должна быть конкретно определена недвижимость. К данным, позволяющим определенно установить недвижимость, относятся:

• название объекта, вид недвижимости (т.е. указание на принадлежность к жилому помещению), данные о том, где она расположена, ее описание (напр., «четырехэтажное кирпичное здание с черепичной кровлей, двумя входами»);
• данные «о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке» обычно приводятся как путем словесного описания в договоре продажи жилого помещения, так и в чертежах, схемах, планах, прилагаемых к договору;
• данные, определяющие продаваемый объект в составе другой недвижимости, - это сведения о конкретном месте продаваемого жилого помещения (этаж, подъезд, крыло здания имущество т.д.), сведения о продаваемом здании в архитектурном ансамбле, состоящем из нескольких зданий, и т.д.

     Выделяется  три критерия при определении  помещения в качестве предмета договора:

• помещение должно соответствовать ряду требований (санитарным, техническим и т.п.), то есть пригодность помещения для проживания (ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ);
• целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ);
• изолированность жилого помещения (ч.1 п.1 ст. 673 ГК, ст. 15 ЖК РФ).

     Также дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация  в качестве жилого в соответствующем  государственном органе. 

     Договор продажи недвижимости (в том числе и договор продажи жилого помещения) должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности.

     ГК  устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения  цены на недвижимость. Во-первых, при  продаже здания, сооружения или другого  недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит  от того, какие права на земельный  участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается  вместе со зданием, сооружением или  другим недвижимым имуществом (см. ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок  передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок  определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи  недвижимости.

     Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади  или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается  фактический размер продаваемого покупателю имущества.

     Цена  может быть указана либо путем  обозначения конкретной денежной суммы (в тексте договора), либо путем отсылки  на какой-либо прейскурант цен, которым стороны согласились однозначно руководствоваться (это возможно, например, при продаже квартир по ценам, определенным органом местного самоуправления (продавцом) и зафиксированным в специально утвержденном прейскуранте).