Договор купли-продажи жилого помещения

Наконец, оборот жилых помещений при наличии самовольных перепланировок предусмотрен самим ЖК РФ – ведь в противном случае была бы невозможна реализация нормы о принудительной продаже с торгов жилого помещения в качестве санкции за самовольную перепланировку и не приведение такого помещения в прежнее состояние (п.5 ст.29 ЖК РФ).

Таким образом, по нашему мнению, которое разделяется некоторыми практиками[43], наличие самовольного переустройства и перепланировки не может ограничивать оборотоспособность жилого помещения и не может являться препятствием для распоряжения данным помещением.

Следует особо затронуть вопрос о договоре купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение. В этой связи заслуживает внимания позиция Е.С. Болтановой, которая считает, что «при продаже доли в праве собственности на жилое помещение вообще не должны применяться правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимости. Предметом договора в данном случае является не недвижимость, а доля в праве собственности. …. Предметом же договора купли-продажи является недвижимое имущество как конкретный объект материального мира, вещь. Поскольку при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество предметом договора будет доля в праве собственности, надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). … Договоры купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение не подлежат государственной регистрации, и предъявляемые регистраторами … требование об их регистрации является незаконным. … В результате раздела недвижимого имущества или выдела части имущества (доли отдельного лица) возникает индивидуальная частная собственность этого лица на недвижимое имущество, которое и может быть предметом договора купли-продажи недвижимости» [44].

Позиция Е.С. Болтановой, по существу, сводится к двум следующим тезисам: 1.Предметом договора продажи недвижимого имущества может быть только недвижимое имущество как объект материального мира. 2. Поскольку доля в праве общей долевой собственности (далее - доля в праве) на недвижимое имущество не относится к имуществу, то при ее отчуждении должны применяться общие положения о договоре купли-продажи.

Действительно, стоит согласиться с Е.С. Болтановой, что предметом договора продажи недвижимого имущества может быть, только недвижимое имущество как объект материального мира. Доля в праве собственности на недвижимое имущество является отдельным объектом гражданских прав, а именно имущественным правом (ст.130 ГК РФ). Соответственно она может быть только предметом отдельного договора - договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. Вообще, купля-продажа доли в праве собственности является отдельным институтом гражданского права, который не выделен законодателем в особенной части ГК РФ, что и создает некоторые правоприменительные проблемы. В целом же, институт доли в праве собственности также плохо разработан и в научно-исследовательской литературе[45].

Что же касается проблемы правоприменения норм части второй ГК РФ при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество, затронутой Е.С. Болтановой, то следует заметить, что они действительно существуют. Но на практике при отчуждении доли в праве собственности на недвижимое имущество, речь не идет о невозможности применения параграфа 7 Главы 30 ГК РФ. Проблемы возникают лишь с пределами применения норм, содержащихся в данном параграфе. И в первую очередь, проблема применения данных норм касается определения предмета договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество.

Недвижимое имущество в силу своей специфики является объектом, который имеет реальную возможность быть представленным с помощью средств индивидуализации (например: адрес, кадастровый номер). Как раз это обстоятельство и было учтено законодателем при конструировании нормы, предъявляющей требование к предмету договора продажи недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ). В соответствие с этой нормой предмет данного договора должен содержать сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ).

Доля в праве представляет собой умозрительную, идеальную конструкцию, призванную регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной вещи. При поступлении имущества в долевую собственность участник может совершать в дальнейшем сделки только в отношении принадлежащей ему долей в праве, а не с частью данного имущества (в нашем случае с частью жилого помещения)[46], даже если между участниками определен порядок пользования этим имуществом (ст.247 ГК РФ).

Доля в праве не может быть индивидуализирована теми средствами, которые применяются в отношении объектов материального мира. Доля в праве выражается в виде простой дроби (2/3, 5/8)[47], размер которой позволяет определить объем обязательств участника по содержанию имущества находящегося в долевой собственности. Принимая во внимание, что доля в праве собственности устанавливается в отношении недвижимого имущества, то, думается, к предмету договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество возможно применение требования ст.554 ГК РФ в части характеристики передаваемого по договору недвижимого объекта. Судебная практика идет именно в этом направлении[48].

При отчуждении доли в праве собственности на недвижимое имущество применению также подлежат ст.552,553 ГК РФ с учетом размера доли в праве собственности на недвижимое имущество, принадлежащей участнику долевой собственности.

Требование о государственной регистрации договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество законодательством не предусмотрено. Статья 251 ГК РФ содержит правило, согласно которому момент перехода доли в праве общей долевой собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется по правилам п.2 ст.223 ГК РФ – моментом такой регистрации. Здесь, думается, законодатель исходил из того, что поскольку доля в праве собственности определяется в недвижимом имуществе, а к отчуждению, например, жилого помещения, предъявляются требования о государственной регистрации договора и перехода права собственности (ст.551, п.2 ст.558 ГК РФ), то договор продажи доли в праве собственности также подлежит государственной регистрации. Министерство юстиции РФ при составлении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности жилое помещение (утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 г. № 233[49]), думается, также руководствовалось этой логикой, поскольку пункт 3 этой Инструкции прямо предусматривает необходимость государственной регистрации договора продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

К отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение не применима норма п.1 ст.558 ГК РФ, закрепляющая существенное условие договора продажи жилого помещения, поскольку права пользования могут возникнуть только в отношении жилого помещения как вещи, объекта материального мира.

Таким образом, доля в праве собственности на недвижимое имущество является предметом отдельного договора – договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. При регулировании отношений участников гражданского оборота при отчуждении доли в праве собственности подлежат применению нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ, за исключением ст.ст.551, 556-558 ГК РФ.

Как уже указывалось, в договоре продажи жилого помещения как документе должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст.554 ГК РФ). В договоре продажи жилого помещения должны быть указаны:

- вид (название) объекта: жилой дом, квартира, часть квартиры (жилого дома), комната;

- адрес (местоположение) жилого помещения присвоенный органами, осуществляющими технический учет жилищного фонда.

Также в соответствие с п.1 ст.18 и п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации в договоре должна быть отражена фактическая площадь жилого помещения (по паспорту жилого помещения).

При отчуждении смежных комнат предмет договора также должен содержать сведения о каждой комнате (номер помещений и их площадь согласно паспорту жилого помещения).

При отчуждении жилого дома вместе с земельным участком должны быть указаны:

- местоположение участка, его площадь;

- кадастровый номер участка;

- категория земли (целевое назначение);

- разрешенное использование участка[1].

При отчуждении жилого дома с обслуживающими его строениями и сооружениями стороны договора могут в предмете договора не отражать сведения о переходе к покупателю таких строений. В этом случае, хозяйственные постройки рассматриваются как принадлежность главной вещи (жилого дома) и следуют её судьбе. Если стороны договора включили в предмет сведения о переходе хозяйственных построек, то их данные должны соответствовать данным технического паспорта домовладения (вид и площадь объекта).

Подводя итог раздела, необходимо отметить следующие моменты.

В настоящее время собственнику жилого помещения принадлежит право распоряжения не только целым объектом, но и частями жилого помещения с соблюдением требований, предъявляемых к такому помещению (изолированность и пригодность для проживания). Частью жилого помещения является комната в квартире (жилом доме); комната вместе с помещениями вспомогательного использования, если они изолированы от других подсобных помещений; смежные жилые комнаты. Не ограничены права собственника жилого помещения по распоряжению помещением, подвергнутым самовольному переустройству. Ограничены в обороте лишь помещения, отнесенные законодателем к специализированному жилищному фонду (ст.92 ЖК РФ). Вместе с тем, это ограничение не носит абсолютного характера, жилое помещение может быть исключено из состава специализированного жилищного фонда на основании решения органа, осуществляющего управление этим фондом (п.2 ст.92 ЖК РФ).

Квартира как предмет договора продажи жилого помещения всегда выступает как специфический объект права собственности. Покупателю по данному договору переходит, помимо квартиры, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в состав которого также входит земельный участок, на котором расположен данный дом (п.1 ст.36 ЖК РФ).

При отчуждении жилого дома в зависимости от того, на каком праве собственнику дома принадлежит земельный участок (права собственности, право постоянного бессрочного пользования, пожизненное наследуемое владение, аренда) покупателю переходят права на использование земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника. Если собственнику жилого дома земельный участок принадлежит на праве собственности, то в силу действия императивного правила (п.4 ст.35 ЗК РФ) покупателю по договору может перейти только право собственности на этот участок.

Если продавцу земельный участок принадлежит на другом вещном праве (право постоянного пользования, пожизненное наследуемое владение), то покупателю, как лицу, к которому в связи с приобретением жилого дома (п.2 ст.268, п.1 ст.271 ГК РФ) перешло право, которое не может ему принадлежать (ст.ст.20,21 ЗК РФ), может приобрести земельный участок в собственность или оформить право пользования путем заключения договора аренды.

Покупатель жилого дома, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым жилым домом и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

2.2 ПЕРЕЧЕНЬ ЛИЦ, СОХРАНЯЮЩИХ

ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

ГК РФ, исходя из функциональности жилого помещения (предназначенности для проживания), закрепляет еще одно существенное условие данного договора - необходимость указания перечня лиц, сохраняющих в соответствие с законом право пользования этим жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Наиболее полный системный анализ данного условия договора купли-продажи жилого помещения приведен в работах А.М Эрделевского[1].

Во-первых, А.М. Эрделевский считает, что в п.1 ст.558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст.432 ГК РФ, поскольку самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут. Например, право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него сохраняет гражданин, которому это право предоставлено по завещательному отказу (ст.33 ЖК РФ, п.2 ст.1137 ГК РФ).

Во-вторых, А.М. Эрделевский, анализируя данное условие договора, приходит к выводу, что, с учетом п.1 ст.460 ГК РФ, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах).

Однако, А.М. Эрделевский, необоснованно приходит к выводу, что перечень третьих лиц, о котором идет речь в ст.558 ГК РФ, следует рассматривать в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в ст.554 ГК РФ. Ведь законодатель ясно различает понятия вещей (имущества, предмета договора) и прав третьих лиц на это имущество. А.М. Эрделевский же смешивает эти понятия, хотя сделанные им выводы о том, что включение в договор перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, представляет собой реализацию обязанности продавца предупредить о наличии или отсутствии прав пользования жилым помещением, и волеизъявление покупателя принять жилое помещение с таким обременением, можно признать обоснованными.