Договор купли-продажи жилого помещения

При отчуждении же комнаты в жилом доме (части дома) собственником дома, которому принадлежит на праве собственности земельный участок, покупателю помимо долей в праве общей собственности на общие помещения дома будет передаваться либо часть земельного участка, либо доля в праве собственности на земельный участок. Такая ситуация обусловлена тем, что ЗК РФ устанавливает пределы делимости земельных участков (ст.6 ЗК РФ), и в зависимости от размера участка устанавливает правила их отчуждения (п.4 ст.35 ЗК РФ).

Не трудно было заметить, что рассмотрение вопроса о предмете договора продажи жилого помещения происходило преимущественно в плоскости представлении о жилом помещении как о специфическом объекте права собственности. Однако для получения полноценной картины этого было бы недостаточно. По существу был опущен вопрос о том, какие помещения в принципе могут стать предметом рассматриваемого нами договора.

Жилищное законодательство устанавливает широкий перечень видов жилых помещений, которые отнесены к специализированному жилищному фонду (ст.92 ЖК РФ). К таким помещениям относятся служебные жилые помещения, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в общежитиях, домах системы социального обслуживания и иные, перечисленные в п.1 ст.92 ЖК РФ. Не смотря на то, что данные помещения полностью отвечают требованиям, предъявляемым к жилому помещению, ЖК РФ устанавливает специальный правовой режим, ограничивающий правомочие собственника на распоряжение этим имуществом. Данные помещения находятся только в государственной и муниципальной собственности (ст.19 и п.2 ст. 92 ЖК РФ). В силу прямого указания п.3 ст.92 ЖК РФ собственнику этих помещений или уполномоченному им лицу не предоставлено право их отчуждать, передавать в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договору безвозмездного пользования или найма специализированного помещения. Поскольку законодатель устанавливает прямой запрет на отчуждение таких помещений, они соответственно не могут быть предметом договора продажи жилого помещения.

Следует заметить, что запрет на отчуждение специализированных помещений не носит абсолютный характер, поскольку п.2 ст. 92 ЖК РФ закрепляет возможность исключения таких помещений из специализированного жилищного фонда на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Таким образом, специализированные помещения потенциально могут стать предметом договора продажи жилого помещения после исключения таких помещений из специализированного фонда в установленном порядке.

Стоит отметить, что правовой режим служебных жилых помещений по сравнению с жилыми помещениями в общежитиях, домах системы социального обслуживания населения имеет свои особенности. Так законодатель не ограничивает возможности государства и муниципальных образований в выборе домов, жилые помещения которых могут быть в специальном порядке отнесены к служебным. Соответственно служебные жилые помещения с учетом анализа ст.16 ЖК РФ могут быть представлены в виде индивидуальных жилых домов, квартир в многоквартирном доме, комнат в коммунальной квартире. Причем, правовой режим служебных жилых помещений не распространяется на остальные квартиры в многоквартирном доме и комнаты в коммунальной квартире.

В отличие от служебных жилых помещений жилые помещения в общежитиях и домах системы социального обслуживания могут располагаться соответственно только в общежитиях, то есть специально построенных или переоборудованных для этих целей домов или частей домов (п.2 ст.94 ЖК РФ), и домах системы социального обслуживания.

Следует обратить особое внимание, что законодатель собственникам таких домов запрещает распоряжаться расположенными в них жилыми помещениями или специализированными жилыми помещениями, входящими в состав жилищного фонда[1].

Не трудно заметить, что запрет на отчуждение жилых помещений будет действовать только в случае, если государству или муниципальному образованию на праве собственности будут принадлежать именно жилые помещения. На практике же преимущественно государству или муниципальному образованию принадлежат на праве собственности не отдельные жилые помещения, а именно общежития как единые объекты гражданских прав. Говорит ли это о том, что установленный запрет на отчуждение специализированных жилых помещений ограничивает правомочие собственника распоряжаться общежитием? Для решения этого вопроса необходимо понять, что представляет собой общежитие, как понятие о нем соотноситься с понятием жилой дом.

Если общежитие представляет собой жилой дом, то оно соответственно является жилым помещением, относится к жилищному фонду, и не может отчуждаться в силу прямого запрета. Однако общежитие не является жилым домом, поскольку не отвечает предъявляемым к нему требованиям. Так, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.2. ст.16 ЖК РФ). Общежитие можно лишь соотнести с многоквартирным домом, который также не является жилым домом, поскольку состоит из общего имущества и совокупности расположенных в нем квартир. Следовательно, общежитие не может быть отождествлено с жилым помещением, не относится к жилищному фонду, и соответственно на само здание как отдельный объект права собственности не распространяется запрет на отчуждение.

Если следовать логике, согласно которой установленный запрет на отчуждение специализированных жилых помещений не распространяется на общежитие в целом как отдельный объект права собственности, то это позволяет без прохождения процедуры исключения жилых помещений из состава специализированного жилищного фонда осуществлять передачу прав собственности на общежитие от одного публично-правового образования (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) другому публично-правовому образованию.

ЖК РФ помимо закрепления особенностей правового режима специализированных жилых помещений, также предъявляет особые требования к самому жилому помещению, и в случае их не выполнения данное помещение не может быть предметом договора продажи жилого помещения.

Жилым помещением согласно п.2 ст.15 ЖК РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В определении жилого помещения, содержащемся в ЖК РФ, следует выделить два интересующих нас признака.

Во-первых, предметом договора продажи жилого помещения могут быть только те помещения, которые отвечают признаку пригодности для проживания. По данному признаку, как было сказано, были выделены помещения вспомогательного использования в квартире (п.п.3,4 ст.16 ЖК РФ), которые Инструкцией о проведении учета жилищного фонда рассматриваются как подсобные (кухни, холлы, санузлы и т.д.). Следовательно, такие помещения, конструктивно не связанные с жилыми комнатами общим входом не могут, как уже указывалось, быть самостоятельным предметом рассматриваемого договора.

Во-вторых, признак изолированности жилого помещения предполагает возможность его выделения из ряда подобных ему объектов, конструктивную обособленность. Интерес к данному признаку обусловлен тем, что в существующих квартирах (жилых домах) имеются жилые комнаты, которые непосредственно сообщаются с другими жилыми комнатами и имеют с ними общий выход в подсобные помещения (смежные комнаты). Исходя из этого, требуется ответить на вопрос, может ли одно из этих помещений быть предметом договора продажи жилого помещение и обладает ли оно признаком изолированности?

Действовавший ранее ЖК РСФСР содержал норму, в которой прямо оговаривал признак не изолированности смежных комнат (ст.52, ст.120 ЖК РСФСР). Новый ЖК РФ не воспроизводит данное правило. ЖК РФ лишь закрепляет признак изолированности (п.2 ст.15 ЖК РФ) и функциональное назначение комнаты (предназначенность для непосредственного проживания). Определения изолированности помещения законодательство не содержит. Говорит ли это об изменении  позиции законодателя?

Для уяснения содержания понятия изолированности жилого помещения, думается, необходимо обратиться к понятию квартиры. Так, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Из данного определения вытекает, что квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Структурная обособленность в данном случае является характеристикой изолированности квартиры от других расположенных в многоквартирном доме квартир. Если бы квартира имела внутреннее сообщение с другой квартирой, она признавалась бы неизолированной и при технической инвентаризации не учитывалась бы как отдельное помещение[1]. Жилая комната также должна отвечать требованию структурной обособленности и не иметь внутреннего сообщения с другими жилыми комнатами.

Таким образом, жилая комната, которая сообщается с другой жилой комнатой (смежные комнаты), не обладает признаком изолированности и не может быть самостоятельным предметом договора продажи жилого помещения. Однако, чтобы жилая комната в рассматриваемом случае могла стать предметом договора, изолировать или обособить её от другой жилой комнаты будет не достаточно. Иными словами, функциональная составляющая такой комнаты (предназначенность для проживания) будет просто ликвидирована. Для того чтобы сохранить функцию жилой комнаты она должна отвечать еще одному признаку – иметь отдельный выход в помещения общего пользования квартиры.

Для устранения проблему отсутствия в легальном определении комнаты, данном ЖК РФ, необходимых признаков, позволяющих установить, какие именно комнаты в квартире могут быть предметом договора, полагаю необходимым изложить п.4 ст.16 ЖК РФ в следующей редакции: «Комнатой признается структурно обособленная часть индивидуального жилого дома или квартиры, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования квартиры (жилого дома) и предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан».

Необходимо также отметить, что в случае отчуждения смежных комнат, предмет договора продажи жилого помещения должен содержать сведения о передаче покупателю каждой комнаты. В данном случае правило, содержащееся в ст.135 ГК РФ, применить невозможно, так как невозможно установить, какая комната является принадлежностью. Если в предмете договора не будут отражены сведения о передаче покупателю каждой комнаты, то данный договор необходимо признавать незаключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение сторон о его предмете.

Помимо этого, в связи с принятием ЖК РФ актуальным стал вопрос о пределах ограничения права собственности гражданина на жилое помещение. ЖК РФ, устанавливая запрет на самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений, предусматривает обязанность собственника такого помещения в разумный срок привести помещение в прежнее состояние (п.3 ст.29 ЖК РФ). Также кодекс говорит о том, что в самовольно переустроенном состоянии жилое помещение может быть оставлено только по решению суда (п.4 ст.29 ЖК РФ). Означает ли это, что данными нормами законодатель ограничил право собственности на переустроенное жилое помещение, в частности правомочие распоряжения таким объектом?

Особое звучание данный вопрос приобретает в связи с тем, что сделки с жилыми помещениями и переход прав на них подлежат государственной регистрации (ст.ст.551,558 ГК РФ), а учреждение юстиции может расценить наличие самовольной перепланировки как препятствие для перехода прав и на этом основании отказать в регистрации. Следует заметить, что такая ситуация возможна, поскольку учреждение юстиции обязано проверять законности сделки (п.3 ст.9 и п.1 ст.13 Закона о государственной регистрации), а на практике объемы такой проверки часто бывают безосновательными[38].

Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество в многоквартирных домах осуществляется в соответствие с ЖК РФ (ст. 23 Закона о государственной регистрации), то для ответа на заявленный вопрос, прежде всего, необходимо обратиться к нормам данного кодекса, устанавливающим последствия самовольной перепланировки.

Понятия переустройства и перепланировки определены ст.25 ЖК РФ. Под перепланировкой, в частности, понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. Таким образом, первое последствие, которое возникает вследствие юридического факта – переустройства, это необходимость внесение изменений в технический паспорт. Вопрос о внесении сведений в технический паспорт на практике возникает обычно тогда, когда требуется осуществить отчуждение жилого помещения[39] (перепланированного), а срок действительности технической документации на него истек[40]. До истечения этого срока, при отчуждении самовольно перепланированного жилого помещения, в учреждение юстиции предъявляется действующий технический паспорт, в котором не отражены изменения конфигурации помещения.

Если же собственник жилого помещения столкнулся с ситуацией, когда требуется внести изменения в технический паспорт, а перепланировка жилого помещения произведена им с нарушением установленного порядка, то, в первую очередь, возникает вопрос, могут ли органы, осуществляющие инвентаризацию помещений, отказать в выдаче технического паспорта и тем самым создать препятствие в отчуждении жилого помещения. Согласно п.п. 3,7 Приложения №3 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда наличие самовольного строительства не является препятствием для выдачи инвентаризационно-технической документации с внесением в нее записей о самовольной постройке[41]. Таким образом, на стадии оформления технического паспорта, в силу прямого указания нормативного акта, препятствия в отчуждении жилого помещения возникнуть не могут.

Пункт 2 ст.29 ЖК РФ предусматривает, что лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Тем самым действия лица, осуществившего самовольное переустройство, законодательство рассматривает как правонарушение. Однако законодательством не предусмотрена ответственность за самовольное переустройство и перепланировку в виде ограничения правомочия собственника распоряжаться жилым помещением.

Учреждение юстиции не может перепланированное помещение рассматривать в смысле ст.222 ГК РФ как самовольную постройку, поскольку ЖК РФ не приравнивает переустроенное жилое помещение к такой постройке, а сама ст.222 ГК РФ помещена в главе 14, регулирующей основания возникновения, а не прекращения права собственности[42].