Договор хранения

--------------------------------

<*> Пункт 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", перечисляя информацию, которая содержится в записях об ограничениях (обременениях) права, упоминает "сумму ренты при отчуждении недвижимого имущества". Однако четкого указания на необходимость регистрации ренты в подразделе III соответствующего раздела ЕГРП данный Закон не содержит.

Рассматривая ст. 604 ГК, В.С. Ем высказывает следующую точку зрения: "Это правило, закрепленное в ст. 604 ГК РФ, нельзя рассматривать в качестве особенного, присущего только правовому регулированию отношений пожизненного содержания с иждивением. Оно является следствием не столько доверительного характера отношений сторон, сколько следствием наличия у гражданина - получателя ренты залогового права на недвижимое имущество, возникшего у него в силу предписания закона" <*>. Однако буквальный текст ст. 604 ГК каких-либо связей содержащихся в этой статье положений с нормами об ипотеке не устанавливает. Для чистоты текста закона, в целях исключения недоразумений в толковании, норму ст. 604 ГК было бы полезно из текста ГК изъять, заменив ее положением, корреспондирующим Закону об ипотеке и содержащим отсылку к этому Закону, ведь по договору пожизненного содержания с иждивением отчуждению подлежит только недвижимое имущество. При этом могут быть установлены иные правила там, где Закон об ипотеке это позволяет, например применительно к решению вопроса об обременении заложенного имущества правами других лиц - п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке.

--------------------------------

<*> Ем В.С. Договор ренты // fadr.msu.ru/rin/lows/renta.htm; см. также: Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полут. 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Бек, 2000. С. 365 (автор соответствующего параграфа соответствующей главы В.С. Ем).

Конструкция наделения правом посредством отчуждения предполагает, что лицо, отчуждающее по возмездному договору имущество (в частности, под выплату ренты), заинтересовано не в этом имуществе, а в получении встречного предоставления (для ренты - соответствующих платежей, содержания). Поэтому для закрепления отчуждаемого имущества в сфере правомерного поведения отчуждателя в качестве объекта его права, необходимы дополнительные нормы. Именно такой нормой является норма п. 1 ст. 587 ГК, устанавливающая ипотеку в силу закона. Но ипотека в силу закона, обеспечивая преимущественное удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества, не обеспечивает возможность пользоваться этим имуществом. На практике же пожизненное содержание с иждивением, как правило, сопряжено с отчуждением жилого помещения. Если это жилое помещение для получателя ренты является единственным пригодным для проживания, у него сохраняется фактический интерес в данном объекте. Однако гл. 33 ГК не закрепляет права получателя ренты пользоваться имуществом, отчужденным под выплату ренты, в том числе - под пожизненное содержание с иждивением.

В рамках доктринального толкования проблема часто разрешается признанием за получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением вещного права - права проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу (наподобие права проживания в чужом жилом помещении в силу легата - п. 2 ст. 1137 ГК) <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. I / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. С. 397; Суханов Е. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. N 1. С. 14. Согласно точке зрения В.С. Ема "в тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица". См.: Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полут. 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. С. 365 - 366.

Приравнивание положения рентополучателя по договору пожизненного содержания с иждивением к положению легатария нашло отражение и в новом Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. Согласно ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК для пользователя по завещательному отказу, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

В ст. 34 ЖК РФ речь идет о "гражданине, проживающем в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением". Подразумевается ли именно отчужденное жилое помещение? Сопоставление ст. 34 ЖК и гл. 33 ГК позволяет дать отрицательный ответ. Если подразумевается отчужденное жилое помещение, речь должна идти о сохранении за получателем ренты, осуществившим отчуждение под ее выплату жилого помещения, права проживать в данном жилом помещении. Ведь типовую цель данного договора, как он конструируется ГК, составляет отчуждение имущества рентополучателем, а не передача ему имущества в пользование. Следует также отметить, что выражение "проживающий на основании договора" предполагает решение вопроса о проживании в конкретном жилом помещении непосредственно в договоре ренты. Однако исходя из норм гл. 33 ГК подобное условие обязательным для согласования сторонами под страхом незаключенности договора ренты не является.

В результате получаем, что согласно буквальному тексту ст. 34 ЖК РФ гражданин-рентополучатель пользуется как легатарий бывшим своим либо иным жилым помещением, предоставленным ему плательщиком ренты, если иное не предусмотрено договором ренты.

Законодательство не называет рассматриваемые права легатария и получателя ренты личными сервитутами, однако ЖК относит их к вещным правам (этот вывод следует из названия разд. II ЖК РФ). Что касается регистрации в ЕГРП, п. 3 ст. 33 ЖК РФ оставляет проведение государственной регистрации на усмотрение пользователя, предоставляя ему право потребовать регистрации права пользования жилым помещением.

Думается, однако, здесь как раз та ситуация, когда отношения сторон как можно более детально должны быть урегулированы законом. Недостаточность регулирования особенно негативно может сказаться на самом незащищенном получателе ренты, который не в состоянии отстаивать свои права. Возможно, целесообразно было бы, во-первых, законодательно закрепить право получателя ренты, осуществившего отчуждение под ее выплату жилого помещения, проживать в данном жилом помещении, если только договором пожизненного содержания с иждивением не предусмотрено его проживание в ином конкретном предоставляемом плательщиком жилом помещении, принадлежащем плательщику, либо ином жилом помещении, принадлежащем получателю ренты. Во-вторых, проводить регистрацию такого права и обусловливаемого им обременения права собственности в ЕГРП одновременно с правом собственности плательщика ренты без предварительного отдельного заявления и оплаты наподобие ипотеки в силу закона, что обеспечивало бы информированность третьих лиц. В-третьих, если условия договора пожизненного содержания с иждивением, под которое отчуждается жилое помещение, предусматривают проживание получателя в ином жилом помещении, принадлежащем плательщику ренты, - регистрировать право получателя ренты как пользователя этим жилым помещением по его заявлению.

В заключение представляется необходимым сделать ряд итоговых выводов.

Правогенез обусловил выделение группы обязательственных прав, объектами которых наряду с действиями контрагентов являются принадлежащие иным лицам вещи. Наличие у таких прав схожих признаков с вещными правами не свидетельствует об их вещной природе. Отграничение вещных прав от прав обязательственных может быть осуществлено на основании показателей, отражающих определенную степень господства управомоченного лица над вещью, независимости от поведения противостоящего во взаимодействии субъекта (субъектов). Такими показателями являются характер субъективной обязанности, противостоящей субъективному праву управомоченного, и наличие либо отсутствие обусловленности правообладания выполнением управомоченным встречной обязанности по совершению активных действий.

Развитие оборота продолжается и порождает потребности в новых законодательных решениях, в том числе расширяющих перечень возможных форм участия одного лица в имуществе иного. Происходит формирование новых объективных интересов, которые должны быть восприняты правом. Как отмечает С.В. Михайлов, "право и правообразование должны считаться с объективными интересами и соответствовать им" <*>.

--------------------------------

<*> Михайлов С.В. Категория интереса в российском гражданском праве. М.: Статут, 2002. С. 31.

Исследование признаков обязательственных прав на вещи позволяет сформулировать некоторые общие рекомендации, которые могут служить целям мониторинга действующего законодательства.

Первое. Представляется, установление ограничений права собственности в целях укрепления положения иного субъекта уместно только в том случае, если в качестве объекта его права закрепляется принадлежащая собственнику вещь. При установлении иного вещного права либо обязательственного права на принадлежащую собственнику вещь ограничение права собственности является закономерным следствием. Ведь собственник, осуществляя направленное на принадлежащую ему вещь поведение, не должен будет нарушать границы правомерного поведения иного лица, в пределах которых оно располагает возможностью удовлетворять собственные интересы в этой вещи. Изменится перечень действий, которые собственник может осуществить в отношении вещи в любой момент по своему усмотрению. Если же право собственности ограничивается в целях укрепления положения носителя права, объектом которого не является принадлежащая собственнику вещь, такое ограничение будет следствием только лишь искусственных приемов юридической техники, не основанных на сущностных характеристиках субъективного права.

Второе. Закрепляя благо за субъектом в качестве объекта его гражданского права, законодатель должен быть последователен. Если исходя из общей характеристики обязательственного права можно предположить, что именно вещь является тем социальным благом, ради обладания которым субъект вступает во взаимодействие с ее собственником, соответствующее субъективное право обеспечивает для субъекта возможность удовлетворять свой интерес в вещи, при этом данное право не наделяется всеми признаками, характерными для обязательственных прав на вещи, прогнозируются проблемы толкования и применения соответствующих норм. В частности, способностью следовать за имуществом собственника при отчуждении этого имущества другому лицу должно быть наделено право доверительного управляющего. Ведь альтернатива - или вообще запрещать собственнику распоряжаться имуществом, переданным в доверительное управление, или сопрягать с отчуждением прекращение отношений доверительного управления. Ни один из этих крайних вариантов целям сбалансированного регулирования отношений доверительного управления не соответствует <*>. Ведь, с одной стороны, необходимо обеспечить стабильное положение доверительного управляющего. С другой стороны, обращение собственника к услугам профессионального управленца не должно лишать его возможности произвести отчуждение имущества, разумеется, с соблюдением права приобретателя на информацию относительно наличия обременения права отчуждателя правом доверительного управляющего.

--------------------------------

<*> Формулируемый вывод может быть продемонстрирован и на примере группы исключительных прав. Сохранение прав пользователя при отчуждении объекта исключительного права предусматривает только правовое регулирование отношений из договора коммерческой концессии - п. 1 ст. 1038 ГК. Применительно к иным договорам, лежащим в основе возникновения вторичных прав на объект исключительных прав, действующее в РФ законодательство подобной защиты пользователя от правопреемников правообладателя не предусматривает. Не решена данная проблема и при последнем обновлении Патентного закона (Федеральный закон от 7 февраля 2003 г. N 22-ФЗ). Между тем наделение права свойством следовать за объектом при его отчуждении (отчуждении имущественных правомочий на объект) от первоначального правообладателя к последующему - необходимое условие стабильного положения вторичного правообладателя (пользователя, лицензиата и т.п.).

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

(Перечень ссылок подготовлен специалистами

КонсультантПлюс)

"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 07.02.2003 N 22-ФЗ

"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ПАТЕНТНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

(принят ГД ФС РФ 24.01.2003)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 01.11.2001)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N 102-ФЗ

"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"

(принят ГД ФС РФ 24.06.1997)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ

"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

"ПАТЕНТНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 23.09.1992 N 3517-1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8

"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ"