Договор хранения

<3> Как отмечает Ю.И. Свядосц, по гражданскому праву Франции держатели получили самостоятельную защиту владельческими исками против нарушения владения в 1975 г. См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. Е.А. Васильев. М.: Международные отношения, 1993. С. 244, 247.

<4> Согласно ст. 2283 ФГК посессорные (владельческие) иски могут быть предъявлены при соблюдении условий, предусмотренных Гражданско-процессуальным кодексом, теми лицами, которые являются мирными владельцами или простыми держателями вещи (владелец, осуществляющий владение заведомо не своей вещью, например наниматель). Текст ФГК приводится по изд.: Французский гражданский кодекс / Науч. редактирование и предисловие Д.Г. Лаврова; пер. с фр. А.А. Жуковой, Г.А. Пашковской. СПб.: Изд-во "Юридический центр Пресс", 2004. С. 1099.

Что касается российского дореволюционного законодательства, ст. 531 X тома Свода законов Российской империи предусматривала охрану от насилия и самоуправства всякого, даже и незаконного владения, "до тех пор, пока имущество не будет присуждено другому и сделаны надлежащие по закону о передаче оного распоряжения" <1>. Анализ ст. 531 X т. в сопоставлении со ст. 533 X т. (устанавливающей приобретение права собственности по давности владения) приводит В.И. Синайского к выводу, что "под владением разумеется в наших законах всякое обладание вещью (следовательно, и держание)". Российская дореволюционная практика предоставляла арендатору защиту, причем относительно третьих лиц, не имевших прав на вещь, на основании одного фактического владения (иск о защите владения) <2>. В то же время общая норма о сохранении отношений найма при отчуждении вещи отсутствовала. Данный вопрос активно обсуждался в юридической литературе. Исходя из того, что применительно к найму речь идет об обязательственном правоотношении, нанимателю принадлежит не вещное право, а право требования, ученые зачастую приходили к выводу о том, что обязательственное право нанимателя должно уступить вещному праву нового собственника на то же имущество; договор имущественного найма с отчуждением вещи прекращается <3>. Однако рассуждения с точки зрения справедливости в ряде случаев приводили к обратным выводам. В частности, для случаев договорной продажи анализ ряда статей Свода законов гражданских приводит К.П. Победоносцева к выводу: "сообразнее с духом наших законов заключить, что переход имения по купчей не уничтожает действие арендного договора" <4>.

--------------------------------

<1> Текст X тома приводится по изд.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Книга вторая. М.: Статут, 2004. С. 210.

<2> См.: Синайский В.И. Указ. соч. С. 200; Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. Т. 1 / Под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. С. 123 - 124.

<3> См.: Мейер Д.И. Указ. соч. С. 626; Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 308 - 310; Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 470 - 472.

<4> Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 310 - 311.

Судебная практика зачастую высказывалась в пользу сохранения силы арендного договора при отчуждении имущества. На применение Сенатом правила о сохранении договора найма недвижимостей, по сути, в качестве общего указывает В.И. Синайский: "Из общего правила о сохранении силы договора имущественного найма Сенатом сделаны исключения лишь в трех случаях". В качестве этих случаев следует обозначить: имение продано с публичного торга, при этом арендный на имение договор не предъявлен ни при описи, ни при торге и не был известен приобретателю; имущество еще не было передано в пользование и приобретатель не знал о договоре; наем не был заключен письменно <*>.

--------------------------------

<*> См.: Синайский В.И. Указ. соч. С. 386; См. также: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Книга четвертая. М.: Статут, 2004. С. 290 - 293.

Применительно к вопросу о наделении права нанимателя (иного владельца по договору) способностью следовать за имуществом собственника проявляется столкновение нескольких целей, имеющих противоположную направленность и вследствие этого побуждающих совершенствовать средства и приемы законодательной техники. Это обеспечение оборотоспособности имущества, переданного в чужое владение, защита интересов владельца по договору и защита интересов третьего применительно к конкретному наделению правом лица. Обозначенные выше случаи, в которых Правительствующий Сенат допускал прекращение отношений найма в связи с отчуждением имущества иному лицу, показывают, что Сенат исходил из необходимости защиты неинформированного участника оборота.

Правила, предусматривающие сохранение права нанимателя, в то же время ограждающие от нанимателя нового собственника, который, приобретая имущество, не знал и не мог знать о наличии нанимателя, предусматривал и проект Гражданского уложения Российской империи. Так, согласно проекту обязательным для приобретателя недвижимого имения признавался договор найма, внесенный в вотчинную книгу. Если же договор найма недвижимости в вотчинную книгу внесен не был, для признания его обязательным для приобретателя имущество должно было находиться в пользовании нанимателя еще до отчуждения этого имущества приобретателю <*>. Проект Гражданского уложения также воспринял закрепленную ГГУ идею двойного владения: "Одно и то же имущество может быть в самостоятельном владении одного лица и вместе с тем в производном владении другого лица" <**>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография Брагинского М.И., Витрянского В.В. "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> "В остальных случаях отчуждения наймодателем недвижимого имущества, сданного внаем ранее, - отмечает В.В. Витрянский, - заключенный договор найма сохранял для приобретателя лишь силу договора найма, заключенного на неопределенный срок, и мог быть прекращен приобретателем во всякое время после соответствующего предупреждения нанимателя" (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 401 - 403).

<**> Текст проекта приводится по приложениям к книге: Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. Изд. 2-е, доп. СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2002. С. 210. Сопоставляя российский проект с ГГУ, И.А. Покровский критиковал составителей российского проекта за отсутствие определения последовательности, в которой собственник и производный владелец могут обратиться с владельческим иском к третьему лицу, и особенно - за подход, согласно которому ни собственнику против производного владельца, ни производному владельцу против собственника не был предоставлен владельческий иск. (ГГУ в отношениях между посредственным и непосредственным владельцами предоставило посессорную защиту (защиту владельческим иском) владельцу непосредственному, собственнику предоставило только обязательственный иск из контракта; в отношениях с третьим лицом определило приоритет защиты владения непосредственного владельца, посредственный владелец вправе требовать восстановления своего владения, если непосредственный не может или не хочет защищать свое владение.) См.: Покровский И.А. Владение в русском проекте Гражданского уложения // Российские цивилисты XIX в. о недвижимости и владении: Хрестоматия / Вступит. статья: Бевзенко Р.С., Хохлов В.А. Самара: Самарск. гос. эконом. акад., 2004. С. 151 - 161. Видимо, составителями российского проекта было воспринято мнение Сената, высказывавшегося в том смысле, что споры между арендатором и собственником не могут разрешаться в порядке, установленном для исков о восстановлении нарушенного владения, поскольку здесь спор о владении не может быть решен без рассмотрения вопроса о праве на владение. См.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Книга вторая. С. 211 - 212.

Современное российское гражданское право позволяет констатировать наличие у носителей некоторых обязательственных прав защищенной возможности удовлетворения собственных интересов в чужой вещи.

Защита владельца по договору опирается на положения ст. 305 ГК, которая предоставляет защиту любому законному владению. Как известно, данная защита владельческой (посессорной) не является: для своей легитимации истец должен представить суду обоснование своего владения вещью, одного лишь факта владения для получения защиты еще недостаточно. Статья 305 ГК содержит положение, согласно которому законный владелец имеет право на защиту своего владения также против собственника. Однако для того, чтобы сделать вывод о наличии защиты владения от собственника у контрагента собственника из договора, следует учитывать положения Кодекса о конкретной договорной конструкции, поскольку они имеют приоритет.

Ряд прав из договора, в частности права залогодержателя, арендатора, нанимателя, ссудополучателя, наделены способностью сохраняться при отчуждении имущества собственника - ст. 353, п. 1 ст. 617, ст. 675, п. 1 ст. 700 ГК РФ <*>. В случае отчуждения собственником, право которого ограничено этими правами, своего имущества приобретатель станет на место отчуждателя в соответствующем договорном правоотношении на основании закона - ст. 387 ГК. Причем независимо от того, знал ли приобретатель о соответствующем договоре или нет, идет ли речь о недвижимом имуществе или имуществе движимом.

--------------------------------

<*> Как следует из формулировки п. 1 ст. 700 ГК, переход к новому собственнику прав и обязанностей ссудодателя связан с отчуждением имущества самим ссудодателем.

С наделением некоторых обязательственных прав способностью сохраняться при отчуждении вещи, обозначаемой как "право следования", найден прием, направленный на обеспечение баланса интересов сторон - собственника и его контрагента, носителя обязательственного права на принадлежащую собственнику вещь. Ведь для обеспечения такого баланса недостаточно предоставить носителю обязательственного права, имеющему собственный интерес в вещи, защиту против третьего лица и против самого собственника. Необходимо решить вопрос о возможностях собственника по распоряжению принадлежащей ему вещью, на которую установлено право иного лица <*>. Один из вариантов решения вопроса - запрет отчуждения собственником вещи, во всяком случае без согласия носителя иного права на нее, и предоставление последнему такого способа защиты, как признание направленной на отчуждение этой вещи сделки недействительной. Данный прием нашел отражение в ст. 39 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Однако он непригоден для закрепления в качестве общего правила, поскольку в этом качестве вызовет дисбаланс, чрезмерно ограничив собственника <**>.

--------------------------------

<*> Пример, когда пробел по такому вопросу был заполнен Пленумом ВАС РФ, - известная позиция Пленума ВАС, согласно которой после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться (см. п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).

<**> Даже применительно к залогу норма, позволяющая залогодержателю обратиться в суд с иском о признании сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной, - особенная, общие положения о залоге (§ 3 гл. 23 ГК) подобного правила не устанавливают.

Наделение обязательственного права свойством следовать за вещью позволяет, с одной стороны, собственнику осуществить распоряжение своей вещью, с другой - сохранить обязательственное право. В частности, на основании положений ст. 387, 460, 617 ГК может быть сделан вывод: если покупатель выразил согласие принять вещь, несмотря на наличие арендатора, стороны подписали передаточный акт, обязанность продавца по ее фактической передаче покупателю следует полагать исполненной. Данное свойство обретается правом арендатора (нанимателя жилого помещения, ссудополучателя) только после фактической передачи ему имущества, именно с этого момента объектом соответствующих субъективных прав становится также и вещь, а не только действия (бездействие) собственника. До этого момента объектом названных прав является действие собственника по передаче вещи, в случае неисполнения собственником обязанности по передаче спор подлежит разрешению по ст. 398, п. 3 ст. 611, ст. 692 ГК.

Таким образом, краткий ретроспективный обзор постепенного наделения некоторых прав из договора признаками, характерными для вещных прав, такими как защита владения и способность следовать за имуществом собственника, а также анализ современного российского законодательства позволяют дать положительный ответ на первый из поставленных в начале статьи вопросов. Принадлежащая собственнику вещь может одновременно являться объектом субъективного права из договора, заключенного собственником с иным лицом. Благодаря этой возможности увеличивается число ситуаций, в которых один объект способен служить нескольким субъектам, что для вещей как обособленных предметов материального мира нехарактерно, но вполне соответствует интересам оборота <*>.

--------------------------------

<*> И.А. Покровский в монографии 1917 г. отмечал: "Дальнейшее развитие хозяйственных условий, усиление скученности построек, возникновение потребности в кредите и т.д. еще настойчивее ставит вопрос о создании таких юридических форм, которые обеспечивали бы возможность известного прочного, т.е. независящего от простого личного согласия, участия одного лица в праве собственности другого" (см.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 207).