Определение размеров и установление границ земельных участков под многоквартирными домами

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Нижегородский государственный  архитектурно-строительный университет» (ННГАСУ)

 

 

 

 

Кафедра геоинформатики и кадастра

 

 

 

 

 

 

 

самостоятельная практическая работа

на тему:

«Определение размеров и установление границ земельных участков под многоквартирными домами»

 

 

 

 

 

 

 

 

Студент  IV курса группы ГК.27.07	О.Е. Катышева
Преподаватель	М.В. Карандеева

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Нижний Новгород – 2010

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

До «перестройки» понятие «собственник»  можно было применить лишь к государству, т.е. права собственности принадлежали ему, а жители этого государства являлись лишь пользователями земли, но после процесса перестройки «пользователи» стали «собственниками», т.е. права собственности перешли пользователям. Однако земля и общие территории огромных многоквартирных домов остались в собственности государства и, в конце концов, переходят к муниципалитетам. Таким образом, как правило, в РФ земля и общая территория имеет иных собственников, нежели здания, части зданий (т.е. квартиры), построенные на этой земле, так как они обычно находятся в частной собственности. На сегодняшний момент проходит регистрация и закрепление прав на землю под многоквартирными жилыми домами за собственниками квартир.

Необходимость данной концепции в России имеет следующее обоснование:

- должны быть определены правовые взаимоотношения между землей и общими территориями, с одной стороны, и конкретным жилым помещением, с другой;

- должны быть четко определены права, обязанности и отношения между всеми другими собственниками (и их права);

- управление целым жилым комплексом является первоочередной задачей для защиты стоимости каждого жилого помещения.

 Осуществление процесса закрепления прав за собственниками осуществляется с целью усовершенствования системы налогообложения в плане земельного налога. С одной стороны данный процесс не всегда встречает одобрение в реакции собственников, т.к. это всё-таки налог и его нужно платить, но с другой стороны – этот процесс необходим для формирования бюджета государства и играет отнюдь не последнюю роль, т.к. каким-то процентом «кормит» работников бюджетной сферы.

Создание  объединений совладельцев многоквартирных  домов позволит перейти к качественно  новой ситуации в жилищном хозяйстве  города.

Целью данной работы является изучение процесса формирования земельного участка под многоквартирными жилыми домами, который включает в себя:

- изучение нормативно правовой  документации по определению  земельных участков;

- расчет нормативных  размеров земельных участков  в кондоминиумах по различным методикам.

Определение нормативных  размеров земельных участков под многоквартирными домами и установление их границ проводятся с целью формирования их как единого планировочного обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца исходя из площади помещений, находящихся в его собственности, эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данной работе рассмотрен участок, находящийся  в Нижегородском районе города Нижнего  Новгорода, со смешанной застройкой, т.е. имеется и современная застройка и старая застройка. 
1. Нормативно-правовое обеспечение определения земельных участков под многоквартирными жилыми домами

Во исполнение Послания Президента РФ В. В. Путина Федеральному собранию РФ от 26 апреля 2007 г принят Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185 ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Данным Федеральным законом образован фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Этот фонд будет оказывать финансовую поддержку субъектам РФ на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и на переселение граждан из аварийного земельного фонда при соблюдении субъектами РФ ряда условий – наличие утвержденных органами государственной власти или органами местного самоуправления графиков проведения работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома за счет средств бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов.

Необходимость формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлена тем, что согласно ч. 5 ст. 16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» с момента формирования земельного участка и проведение его кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общедолевую собственность собственников помещения в многоквартирном доме.

Согласно ч. 54 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного  кодекса РФ» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно ч. 5 ст. 41 Гражданского кодекса РФ при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Подготовка строительного  плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания  территории или в виде отдельного документа. Органы местного самоуправления поселения обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана поселения, генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки.

Согласно ч. 5 ст. 46 Гражданского кодекса РФ в целях соблюдения прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов.

Согласно ч. 7 ст. 46 Гражданского кодекса РФ в случае если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня поступления указанного сообщения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы. В случае если подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления физического и юридического лица граница и размер земельного участка определяется с учетом требований Земельного законодательства и Градостроительного кодекса. Граница земельных участков устанавливается с учетом красных линий, границ смежных земельных участков при их наличии, естественных границ земельных участков.

 

 

2. Определение нормативных размеров земельных участков под многоэтажными жилыми домами

 Для определения  размеров и установления границ  земельных участков взята часть  территории населенного пункта (квартал), представленного на плане масштаба 1:2000. Площадь выделенного квартала составляет 23631,9 м².

 На участке имеется два девятиэтажный дома, четыре пятиэтажных дома.

 Посторонними землепользованиями на выделенном участке является магазин, столовая, гаражи и нежилые малоэтажные постройки.

2.1 Определение размеров  участка по градостроительным  нормам размеров территорий прилегающих  к жилым зданиям разной этажности

В основу расчета нормативных размеров земельных участков, передаваемых в  общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м² общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой  территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства квартальной застройки являлись:

- территории под жилыми зданиями;

- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

- открытые площадки для временного  хранения автомобилей;

- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

- хозяйственные площадки;

- физкультурные площадки.

Нормативный размер земельного участка, в основу определения которого положен  принцип выявления удельного  показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном  на удельный показатель земельной доли по формуле:

S′′_норм = S_об ´ У_{н ,}     (1)

где У_н – нормативный удельный показатель земельной доли для зданий различной этажности;

2.2 Определение нормативных размеров участков по фактической доле площади жилых зданий в жилом фонде квартала

При определении размеров земельного участка на базе отдельного здания в составе квартала может  также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, не подлежащих передаче, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка  в кондоминиуме проводится по следующей формуле:

 

 

где S′_норм – размер земельного участка под многоквартирными жилыми домами;

S_кв – общая площадь квартала (23631,9 м²);

S_пост – площадь земель постороннего пользования (842,6 м²);

S_застр – суммарная площадь застройки всех жилых зданий (4521,7 м²);

S_зд – суммарная площадь всех жилых помещений (25301,3 м²);

S_об – площадь жилых помещений объекта, для которого рассчитывается земельный участок;

S_{застр. об} – площадь застройки объекта, для которого рассчитывается земельный участок.

2.3 Принятие размеров  участков по фактическому использованию земли с учетом смежных землепользований

Размер земельного участка уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной  документации конкретного квартала, при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков под многоэтажными жилыми домами разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).

Граница земельных участков устанавливается с учетом красных линий, границ смежных земельных участков при их наличии, естественных границ земельных участков.

В границах выделенных земельных участков под многоквартирными жилыми домами на рассматриваемой территории находятся нежилые здания. Предположим, что эти здания являются муниципальной собственностью и в площади земельных участков под многоэтажными жилыми домами не учитываются.

 

3 Сопоставительный анализ площадей земельных участков под многоквартирным жилым домом

На территории выделяется шесть участков под многоквартирными жилыми домами:

1.Девятиэтажный жилой дом:  S_{застр. об} = 339,9 кв.м

S_об = S_{застр. об.}´кол-во этажей = 339,9 кв.м´9 = 3059,1 кв.м

S′′_1норм = S_об ´ У_н =3059,1 кв.м ´0,85= 2600,2 кв.м

2. Девятиэтажный жилой дом:  S_{застр. об} = 333,3 кв.м

S_об = S_{застр. об.}´кол-во этажей = 333,3 кв.м´9 = 2999,7 кв.м

S′′_2норм = S_об ´ У_н =2999,7 кв.м ´0,85= 2549,8 кв.м