Информационное обеспечение процесса оценки различных видов стоимости

 

     В итоге стоимость объекта «Общежитие»  с точки зрения сравнительного подхода  будет равна:

     MV= Скорректированная цена 1 кв.м. сопоставимого объекта Площадь оцениваемого объекта;

     

руб.

     Таким образом, стоимость общежития исходя из сравнительного подхода  равна 8934324, 207 руб. 

  

3. Рассчитаем  стоимость общежития  затратным подходом.

     Затратный подход основан на принципе замещения. Суть его заключается в том, что  информированный покупатель заплатит за освоенный участок не больше, чем цена приобретения неосвоенного участка + стоимость возведения на нем  улучшений равной полезности. Затратный  подход утверждает, что издержки на строительство здания + издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству является приемлемым ориентиром при определении стоимости  объекта недвижимости.

     Рыночная  стоимость недвижимости имущества  с точки зрения издержек складывается из следующих фактов: стоимость земельного участка с учетом его лучшего и наиболее эффективного использования + стоимость нового строительства улучшений – суммарный накопленный износ улучшений:

     

,

     где LV – стоимость земельного участка,

     RCN – стоимость нового строительства,

     D – сумма накопленного износа.

     

,

     где - удельные значения базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости в ценах выхода сборника УПВС,

     I – текущий индекс изменения стоимости строительства,

     V – количество единиц сравнения в оцениваемом объекте.

     Данные  для расчёта стоимости нового строительства представлены в таблице 5.

     Таблица 5 – Данные для расчета стоимости нового строительства

        

         Таким образом, стоимость нового  строительства будет равна:

     

руб.

     Рассчитаем  стоимость земельного участка. Согласно методическим указаниям, стоимость  земельного участка, находящегося под  объектом, принимается равной 10% от восстановительной стоимости недвижимости. Тогда:

     

     

     Выделяют 3 вида износа: физический, функциональный и экономический.

         Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ – потеря стоимости имущества из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт конструкции и элементов, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации или полностью заменяются. Неустранимый ФИ это физическое разрушение, которое с экономической точки зрения нерационально восстанавливать на момент проведения оценки.

          Рассчитаем устранимый физический  износ. Данные для этого представлены  в таблице 6. 

     Таблица 6 – Расчет устранимого физического  износа нормативным методом

 

     Восстановительная стоимость конструктивного элемента рассчитывается при умножении удельного  веса конструктивного элемента (данные методического указания) на стоимость нового строительства.

     Сумма устранимого физического износа рассчитывается при умножении восстановительной  стоимости конструктивного элемента на процент повреждений.

     Таким образом, сумма устранимого физического износа равна 2253373,359 руб.

       Далее рассчитаем сумму неустранимого  физического износа. Для этого  составим таблицу 7.

     Таблица 7 – Расчет неустранимого физического  износа

 

     Нормативный срок службы конструктивного элемента здания, а именно общежития определен в методическом указании.

     Фактический срок службы конструктивного элемента общежития рассчитывается исходя из данных, представленных в методическом указании.

Капитальный ремонт  объекта оценки проводился в 2001 году, во время которого были полностью  обновлены отделочные работы, внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства.

           Неустранимый физический износ в процентах определяется как восстановительная стоимость, умноженная на частное от деления фактического срока службы на нормативный.

            Неустранимый физический износ в рублях определяется как восстановительная стоимость конструктивного элемента, умноженная на Неустранимый физический износ в процентах.

            Таким образом, сумма неустранимого  физического износа равна 4068882,476 руб.

            Далее рассчитаем сумму функционального  износа.

           Функциональный износ – потеря стоимости из-за неспособности сооружения адекватно выполнять на момент проведения оценки те функции, для которых оно предназначено. Функциональное устаревание является результатом изменения спроса, тенденций, моды, технологий. 

     где ВС – восстановительная стоимость  объекта оценки

     Уфункц. – процент устаревания.

     Исходя  из данных методического указания, устаревание по данному фактору  равно 8%.  Следовательно:

     Ифункц. = 7698576,560,08;

     Ифункц.=615886,1 руб.

     Таким образом, функциональный износ общежития  равен 615886,1 руб.

       Далее рассчитаем экономический  износ объекта оценки «общежитие».

     Экономический износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности (перегруженный улицы, промышленное здание вблизи жилой зоны).

     Иэк.=,

     где Уэк – процент устаревания.

     По  данным методического указание устаревание  по данному фактору – 5%. Следовательно:

     Иэк.= 7698576,560,05,

     Иэк.=384928,828 руб.

     Таким образом, экономический износ общежития равен 384928,828 руб.

     Теперь, найдя сумму всех видов износов  по данному объекту оценки, найдем D (сумма накопленного износа).

     D=Ифиз.устр.+Ифиз.неустр.+ Ифункц.+ Иэк.,

     D=2253373,359+4068882,476+615886,1+384928,828=7323070,404 руб.

     Далее находим стоимость общежития исходя из затратного подхода:

     MV= 769857,656+(7698576,56-7323070,404)=1145363,812 руб.

     Таким образом, стоимость объекта оценки «общежитие», рассчитанная исходя из затратного подхода равна 1145363,812 руб.

     Заключительным  этапом определения стоимости объекта  оценки является вывод согласованной  оценки стоимости объекта.  Определение  итоговой величины стоимости выполняется  с помощью расчета средневзвешенной величины.  При этом достоверность  результатов затратного подхода принимается 30%, доходного подхода – 35%, сравнительного подхода – 35%.

     Vитог. = R з d з +R с d с+Rд dд,

     R – стоимость объекта, рассчитанная исходя из затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно,

     d – веса, присвоенные результатам подходов.

Vитог.=1145363,8120,3+8934324,2070,35+14921897,140,35=8693286,615 руб.

     Таким образом, итоговая величина стоимости  объекта оценки «общежитие» равна 8693286,615 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     В процессе написания данной курсовой работы были изучены основные виды стоимости объектов оценки РФ, а именно: рыночная стоимость; стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; стоимость замещения объекта оценки; стоимость воспроизведения объекта оценки; стоимость объекта оценки при существующем использовании;  инвестиционная стоимость; стоимость объекта для целей налогообложения; ликвидационная стоимость; утилизационная стоимость; специальная стоимость.