Информационное обеспечение процесса оценки различных видов стоимости

     Оценка  стоимости бизнеса - это расчет и  обоснование стоимости бизнеса  на определенную дату. Оценка стоимости  бизнеса, как и любого другого  объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный  процесс определения величины стоимости  объекта в денежном выражении  с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в  условиях конкретного рынка. [6]

     Выбор того или иного вида стоимости  определяется целью оценки. Данная зависимость представлена в таблице 1.

     Таблица 1 – Соотношение цели оценки объекта  и вида стоимости

 

     Огромное  значение на результат процесса оценки различных видов стоимости имеет  информационное обеспечение.

     Общие требования к информации, используемой при оценке объектов, определены в  ФСО №1. [2]

     Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает  количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости  объекта оценки теми подходами и  методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при  проведении оценки. 

     Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и  внутреннюю.

     Внешняя информация собирается и анализируется  в следующей последовательности: общая, специальная.

     Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций  функционирования экономики и рынка  недвижимости. Это информация описательного  характера, которая используется непосредственно  для определения величины рыночной стоимости.

     Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. [4]

     Формирование  массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния  национальной экономики.

     На  макроэкономическом уровне исследуются:

     1. Экономические показатели:

• темпы экономического роста;
• уровень инфляции;
• индекс деловой активности;
• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
• уровень доходов населения и другие факторы.
• Политические и социальные факторы:
• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
• доверие правительству;
• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

     Основные  источники внешней  информации:

     1.   Программы Правительства и прогнозы;

          2.   Данные государственных  организаций;

     3.   Исследования международных финансовых  организаций;

     4.   Аналитические обзоры информационных  агентств;

     5.   Электронные информационно-поисковые системы;

     6.   Периодическая экономическая печать.

     После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует  сегментации рынка.

     Основные  сегменты рынка недвижимости:

• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;
• в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;
• в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;
• первичный и вторичный рынок.

     Для комплексного информационного обеспечения  процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка  недвижимости и смежных рынков:

     1.  Общее состояние и динамика  цен на рынке недвижимости.

     2. Нормативно-правовая база, регулирующая  отношения земель ной собственности,  состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

     3.   Рыночная ситуация на определенном  сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;
• цены и условия осуществления сделки аренды (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;
• уровень эксплуатационных затрат;
• среднерыночный уровень занятости недвижимости;
• уровень возможных прочих доходов;
• 4.  Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:
• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
• индексы цен в строительстве;
• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий,
• укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
• прочая информация.

     Основные  источники информации.

     1. Специализированные справочники  и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ);

     2. Информация специалистов рынка  недвижимости – риэлторов, строителей, консультантов, компаний по управлению  не движимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и другие);

     3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах;

     4.   Интервью с собственником и  управляющим объекта. 

         Использование электронных средств  коммуникации в поиске информации  возможно по прямым (оnline) каналам  информационных агентств REUTERS , АК&М,  РосБизнесКонсалтинг и др.

     Информационные  агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

     С помощью различных поисковых  систем, например, RAMBLER, можно просмотреть  электронные странички (сайты) ведущих  риэлтерских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения  различных сегментов рынка недвижимости.

     Внутренняя  информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

• данные о юридическом положении объекта;
• данные о физических характеристиках объекта;
• данные о состоянии земельного участка;
• данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
• данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;
• данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.
• Источники внутренней информации:
• интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;
• внутренняя документация;
• осмотр и техническая экспертиза объекта.

     Необходимо  подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

     Перед проведением осмотра объекта  необходимо знакомство с имеющейся  внутренней документацией:

• юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);
• технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;
• данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

     Все данные, собранные оценщиком в  ходе оценки, должны храниться в  его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся  ли он письменным или устным.

     Так, в частности при оценке бизнеса используются следующий перечень документов:

     Уставные  документы:

     - Устав, размер оцениваемой доли;

     - Финансово-бухгалтерская отчетность  предприятия на последнюю отчетную  дату:

          - Бухгалтерский баланс (форма №1);

     - Отчет о прибылях и убытках  (форма №2);

     - Валюта баланса за последний  отчетный период, сумма выручки,  чистой прибыли.

     Информация  об активах предприятия:

     Перечень  основных средств, находящихся на балансе  предприятия, на последнюю отчетную дату с указанием общего количества основных средств и отдельно: общее количество и площадь зданий, общее количество сооружений, общее количество движимого имущество, балансовая стоимость основных средств, площадь земельного участка, существующие права на землю.

     Информация  о производственной деятельности:

     - Бизнес-план предприятия (или  текущие финансовые планы) - если  имеется;

     - Полный перечень документов и  информационных данных, необходимых  для проведения работ по оценке  бизнес.

     Данный  перечень является базисным и может  быть изменен в каждом конкретном случае.

     - Копия устава (с учетом последних  изменений). Если оценке подлежит  общество с ограниченной ответственностью - размер уставного капитала; размер  оцениваемой доли;