Информационное обеспечение процесса оценки различных видов стоимости

     - Общеэкономическая и общепроизводственная  информация об оцениваемом предприятии:

• Общая информация (достижения, положение на рынке, основные направления деятельности, перечень дочерних предприятий, филиалов, представительств);
• Среднесписочная численность работающих на предприятии за последний год.

            Бухгалтерская информация:

• Баланс предприятия (форма №1) за три предыдущих года, последний год – поквартально;
• Отчет о прибылях и убытках предприятия (форма №2) за три предыдущих года, последний год – поквартально;
• Приложение к бухгалтерскому балансу (форма №5), справки №1-5 за три предыдущих года, ежегодно;
• Заключения аудиторских проверок за три предыдущих года;
• Расшифровка по счету 01 "основные средства" с указанием даты ввода в эксплуатацию, стоимости на дату ввода, остаточной балансовой стоимости, начисленного износа;
• Расшифровка по счету 07,08;
• Основные дебиторы (дата возникновения, срок погашения, сумма, проценты), карточка счета по каждому дебитору;
• Перечень безнадежной задолженности с указанием предприятий дебиторов;
• Кредиторы (дата возникновения срок погашения, сумма, проценты), расшифровка кредиторской задолженности;
• Копия векселей, или др.ценных бумаг, находящихся на балансе предприятия, баланс векселедателя на последний год поквартально;
• Расшифровка долгосрочных финансовых вложений с указанием наименования предприятия, размера участия (% УК). Финансовая отчетность предприятий, в которые оцениваемое предприятие имеет долгосрочные финансовые вложения на последнюю отчетную дату текущего года;
• Расшифровка краткосрочных финансовых вложений по состоянию последнюю отчетную дату текущего года;
• Информация по забалансовым счетам.

             Общая информация о предприятии:

• История предприятия, структурная схема;
• Описание технологического процесса предприятия;
• Фактическая доля на рынке;
• Перспективы увеличения доли предприятия на рынке;
• Планируемые капиталовложения (недвижимости, оборудование и т.д.);
• Планируемые кредиты, (сроки, ставки %);
• Справка об ассортименте продукции (наименование) за последние три года;
• Справка об объеме реализации по указанным в ассортименте позициям;
• Цены реализации каждого продукта;
• Скидки, наценки, сезонное изменение цены, сезонное изменение объемов сбыта;
• Структура себестоимости: издержки связанные с количеством произведенной продукции, издержки не связанные с количеством произведенной продукции (управление, маркетинг, коммуналка и т.д.);
• Список и величина налогов уплачиваемых предприятием, наличие льгот по налогообложению;
• Для недвижимого имущества: эксплуатационные расходы по каждому зданию, земельные платежи в год, размер налога на имущество в год;
• Информация о доле неработающих и непрофильных активов предприятия;

             Сведения об обременениях:

• Документы, содержащие сведения о наличии обременений, установленных в отношении имущества оцениваемого предприятия, включая обременения сервитутом, залогом, арестом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются).

           Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

       Информация, используемая при проведении  оценки, должна удовлетворять требованиям  достаточности и достоверности.  Информация считается достаточной,  если использование дополнительной  информации не ведет к существенному  изменению характеристик, использованных  при проведении оценки объекта  оценки, а также не ведет к  существенному изменению итоговой  величины стоимости объекта оценки.

     Информация  считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о  характеристиках, исследовавшихся  оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать  базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

     Оценщик должен провести анализ достаточности  и достоверности информации, используя  доступные ему для этого средства и методы. [5]

     Если  в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта  оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком  специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким  образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать  в отчете их квалификацию и степень  их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость  их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. 
 
 
 
 
 

2. РАСЧЕТНОЕ  ЗАДАНИЕ

     Оцениваемым объектом собственности в данной курсовой работе является общежитие (вариант  №26).  Общежитие относится к  зданиям бытового и коммунального  назначения согласно УВПС.

     Общие сведения об объекте оценки представлены в таблице 2.

     Таблица 2 – Общие сведения об объекте  оценки

 

     Определим стоимость общежития тремя подходами:

1. доходным;
2. сравнительным;
3. затратным.

       Затем выведем согласованную  оценку стоимости оцениваемого  объекта собственности.

1. Рассчитаем стоимость общежития доходным подходом.

     Доходный  подход основан на принципе ожидания. Подход определяет стоимость недвижимости как текущую стоимость будущих  доходов или других выгод, которые  могут быть получены от функционирования оцениваемого объекта.

     Базой для определения стоимости объекта  недвижимости в доходном подходе  является размер прогнозируемого ежегодного чистого операционного дохода. Чистый операционный (эксплуатационный) доход – ЧОД (ЧЭД).

     Сначала определяется потенциальный валовый  доход (ПВД)– это весь доход, который  способен принести объект при условии  полной загрузки площадей до вычета эксплуатационных расходов.

     Затем определяется действительный валовый  доход (ДВД) - это ПВД за минусом потерь от простоя помещений и от недополучения арендных платежей.

     Затем рассчитываем чистый операционный доход (ЧОД)– это ДВД за минусом эксплуатационных расходов и расходов по управлению.

     В общем виде формула расчета стоимости  объекта методом прямой капитализации  выглядит следующим образом:

     

,

     где ЧОД – величина чистого операционного  дохода от объекта,

     К – коэффициент капитализации.

     Представим  расчет чистого операционного дохода в виде таблицы 3.

     Таблица 3 – Определение чистого операционного  дохода объекта «Общежитие»

     В соответствии с методическими указаниями при оценке объекта методом прямой капитализации дохода для расчета  коэффициента капитализации необходимо использовать метод Ринга (прямолинейный возврат капитала).

     Коэффициент капитализации в нашем случае рассчитывается следующим образом:

     

,

     где i – ставка дохода на капитал,

     def– доля ожидаемой потери основной суммы капитала (стоимости актива),

     n – период, в течение которого происходит ожидаемое снижение стоимости актива.

     В соответствии с методическими указаниями i=20%.

     Рассчитаем  период, в течение которого происходит ожидаемое снижение стоимости актива:

     ,

     где  5%, 18%, 14% - удельные веса долгоживущих элементов  здания бытового и коммунального  назначения, а 100, 80,90 – нормативные  сроки службы.

     Таким образом, коэффициент капитализации  будет равен: 
 

     Далее рассчитаем стоимость общежития: 

     Стоимость общежития исходя из доходного подхода  равна . 

     

2. Рассчитаем  стоимость общежития сравнительным подходом.

     Сравнительный подход основан на принципе замещения. Покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает  затраты на приобретение на рынке  схожего объекта, обладающего такой  же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке  состоялись сделки купли-продажи аналогичных  объектов отражают рыночную стоимость  оцениваемого объекта.

     Рассчитаем  цену за 1 кв. м сопоставимого объекта:

     ,

     =10500 руб.

     Дальнейшие  расчеты представим в таблице 4.

     Таблица 4 – Расчет стоимости объекта  «Общежитие» с использованием сравнительного подхода