Кредитування населення на придбання житла (іпотека)

   Основні напрямки становлення і удосконалення механізму іпотечного кредитування наступні:

  · Створення нових інститутів. Якщо говорити про нові інститути-організації, потреба в яких в Україні вже назріла, то в першу чергу необхідно приділити увагу формуванню спеціалізованих іпотечних банків. При існуючому сьогодні в Україні інституціональному середовищі неспеціалізованим банківським інститутам досить складно в силу ряду причин, зазначених у роботі, розвивати іпотечне кредитування. У той же час, як свідчить світова практика, саме іпотечні банки беруть на себе основний тягар запуску механізму масової іпотеки. Безсумнівно, на першому етапі свого розвитку іпотечні банки в Україні  будуть потребувати допомоги з боку держави, причому в основному ця допомогу повинна виражатися в застосуванні певних економічних стимулів та прийнятті спеціальних нормативів та правил функціонування цих інститутів.

  · Удосконалення діючих інститутів. Проведене нами дослідження показало, що практично всі інститути-організації, що діють зараз на іпотечному ринку в Україні, мають потребу в удосконаленні. В основному, це ощадно-позичкові установи (у тому вигляді, в якому вони існують в даний момент в Україні), які поки не виконують більшості функцій, притаманних цим інститутам в процесі іпотечного кредитування в розвинутих країнах. Причому, в першу чергу, їх неефективна робота пов'язана із відсутністю відповідних нормативно-правових актів і небажанням звертатися до зарубіжного досвіду. Крім того, удосконаленню підлягають і ті інститути, без яких неможливо собі уявити цивілізований іпотечний ринок. Зокрема, це інститути страхування, оцінки, реєстрації  тощо.

· Зміна і  доповнення існуючих нормативних вимог. У даний момент в Україні існує хоч і не значна кількість формальних правил, що регулюють діяльність учасників іпотечного ринку, однак, як і у випадку із інститутами-організаціями, формальні правила також потребують змін і доповнень.

· Не менш важливим і, мабуть, більш складним, представляється зміна багатьох існуючих сьогодні неформальних правил діяльності учасників іпотечного ринку України. Необхідно  поступово змінювати ставлення більшості населення до інституту іпотеки, проводити широку роз'яснювальну роботу, популяризувати іпотеку. Більше того, іпотека не відірвана від іншого фінансового ринку, тому неформальні „ іпотечні ” правила повинні змінюватися паралельно з правилами усього фінансового ринку.

· Створення  нових нормативних вимог. Коротко  тут можна виділити дві основні проблеми, які державі необхідно вирішити найближчим часом. По-перше, необхідно прийняти відповідні нормативно-правові акти, що регулюють роботу інститутів-організацій: іпотечних банків, ощадно-позичкових установ, інших учасників системи іпотечного кредитування, розширити методологічну основу житлового будівництва при застосуванні іпотечного механізму. І, по-друге, необхідно виробити стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів, обов'язкові для кредиторів по всій Україні, оскільки без цього неможливо нормальне функціонування інститутів-операторів вторинного ринку іпотечних кредитів, і, відповідно, ставиться під загрозу весь механізм рефінансування іпотечних кредитів.

· 6. Виходячи з  вищевикладеного, аналізуючи досвід іпотечного кредитування в Україні, автор прогнозує декілька сценаріїв впровадження і розвитку іпотечного кредитування в Україні:

· Локальна банківська ініціатива - діяльність банків у рамках даного сценарію спирається на використання так званої напіввідкритої моделі іпотечного кредитування, що відрізняється організаційною простотою й в основному завершується в рамках первинного ринку заставних на рівні банк-клієнт. Цей  сценарій - суто ринковий, що припускає залучення незначних адміністративних рішень з боку держави, які, у свою чергу, носять стимулюючий, пільговий характер без масштабних організаційних чи протекціоністських заходів.

· Ініціатива держави - даний  сценарій прямо пов'язаний зі створенням в Україні за підтримкою держави  національної іпотечної компанії зі створенням і впровадженням через нього повноцінної системи організації іпотечного кредитування, що не тільки спирається на первинний ринок заставних і не замикається в рамках відносин банк-клієнт, але й передбачає створення вторинного ринку іпотечних цінних паперів, які забезпечені   заставними на нерухомість, для залучення в систему вільних коштів від незалежних інвесторів.

· Ініціатива місцевої влади. Цей сценарій передбачає ініціативу адміністрацій великих міст у  напрямі забезпечення перших кроків у запровадженні іпотечного кредитування. Сценарій ґрунтується на союзі органів місцевого самоврядування з уповноваженими ними банками на розвиток іпотеки, а також на створення різних фондів. Відповідно до сценарію, адміністрації відіграють роль не просто декларативного гаранта по реалізації відносин, що ініціюються в рамках створюваної системи, але на стартовому етапі приймають на себе основний тягар майнового поручительства по забезпеченню первинної емісії цінних паперів, формуючи для цього заставний фонд зі складу об'єктів комунальної власності.

· Ініціатива зарубіжних банків - незважаючи на існуючий інтерес  багатьох великих західних банків та інвестиційних компаній, який проявляється в останні роки в організації  іпотечного кредитування в Україні, мова про прямий і тим більше самостійний вихід на український ринок банківських послуг не ведеться, скоріше в даний час, участь зарубіжних банків буде полягати в наданні консультацій та допомоги по впровадженню певних механізмів іпотечного кредитування в Україні, що випробувані у світі. З точки зору і споживачів, і держави повноцінний вихід зарубіжних банків на ринок іпотечного кредитування стає необхідним у випадку відсутності ініціативи провідних вітчизняних банків за участю держави в процесі розвитку іпотечного кредитування.

· Ініціатива забудовника - зародження елементів іпотеки не на банківському, а на інвестиційно-будівельному ґрунті - досить широко розповсюджене  у світі явище. Однією з найбільш перспективних моделей іпотечного кредитування в Україні може бути так звана модель „поетапної іпотеки ”, яка успішно застосовується в деяких країнах Східної Європи. В Україні найбільш близький аналог цієї моделі - співробітництво ХК „Київміськбуд” та Банка „Аркада”, що успішно застосовується в Києві, Дніпропетровську та інших великих містах. Суть цієї моделі полягає в продажі наявної у населення нерухомості і придбанні на ці кошти, плюс кредитні кошти, нового поліпшеного житла.

   В даний час найбільш перспективними сценаріями впровадження і розвитку іпотечного кредитування в Україні є державна ініціатива і локальна ініціатива банків. В даному контексті на державу покладаються наступні функції: розробка відповідного законодавства і контроль за фінансовою стійкістю іпотечних банків, економіко-правове стимулювання створення і функціонування іпотечних банків, підтримка й безпосередня участь у формуванні вторинного ринку іпотечних кредитів, формування системи захисту іпотечних банків і інвесторів від втрат на ринку іпотечних кредитів.

З метою забезпечення ефективного функціонування ринку  іпотечного кредитування необхідно  створити єдиний державний реєстр речових  прав на нерухоме майно, який має забезпечувати:

· відображення усіх прав на нерухоме майно та їх обмежень та внесення змін до реєстру одночасно з видачею довідки про внесення таких змін;

· пріоритет  прав осіб, що зареєстрували обмеження  прав власника нерухомого майна, щодо осіб, які не здійснили таку реєстрацію обмежень;

· вищий пріоритет на отримання задоволення своїх прав чи вимог щодо одного й того ж нерухомого майна одного обтяжувала відносно іншого, якщо перший зареєстрував обмеження раніше;

· принцип публічної  достовірності (запис в реєстрі  є достовірним, поки інше не буде встановлено судом)

Існуючі схеми  фінансування житлового будівництва  та забезпечення житлом мають такі недоліки:

“Дотаційна  схема (пільгові кредити на придбання  житла за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів):

· наявність  конкуренції ринковим структурам з боку держави;

· обмеженість  джерел фінансування та відсутність  гарантій щодо їх довго строковості;

· обмеженість  кола осіб, які мають можливість скористатись своїм правом на отримання  пільгового кредиту;

· неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування іпотечних кредитів.

· держава бере на себе ризики щодо можливості неповернення пільгових кредитів;

· утримання  установ, що видають та обслуговують пільгові кредити, здійснюється за рахунок  коштів Державного та місцевих бюджетів.

 “Корпоративна” (безпосереднє залучення коштів  громадян на фінансування будівництва  житла):

· залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової кон'юнктури цін  на житло та процентних ставок по кредитам;

· ризики інвесторів, що фінансують об'єкти незавершеного будівництва;

· недостатність  механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва);

· неможливість масового запровадження житлового  іпотечного кредитування.

“Банківська” (надання банківських кредитів під  заставу житла на цілі його купівлі  та будівництва):

· неприйнятні  для більшості населення умови  кредитування (щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам);

· валютизація  ринку іпотечних кредитів, як перешкода в організації циклу рефінансування первинних іпотечних кредиторів з боку національних інвесторів;

· короткострокові  джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних  іпотечних кредиторів;

· невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на цілі фінансування будівництва житла.

   Міжнародний досвід свідчить, що найбільш ефективною і придатною для імплементації в існуючих українських реаліях є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування. Ця модель передбачає наявність первинного та вторинного ринків іпотечного кредитування. Первинний ринок характеризується відносинами щодо надання та погашення іпотечних кредитів у площині іпотечний кредитор - позичальник. Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів спеціалізованим іпотечним установам або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів рефінансування.

   В Україні існує нагальна потреба у створенні вторинного ринку іпотечного кредитування з огляду на існуючі в банківській системі ризики ліквідності, обумовлені наявною тенденцією щодо фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Саме тому, пріоритетом політики держави у сфері розвитку національної системи іпотечного кредитування мають стати:

· запровадження  в господарський обіг іпотечних  цінних паперів, які можуть випускатися безпосередньо іпотечними кредиторами або іпотечними установами другого рівня, що діятимуть в якості фінансових посередників між іпотечними кредиторами першого рівня та потенційними інвесторами - пенсійними фондами, страховими компаніями, інститутами спільного інвестування, банками;

· законодавче  і інституційне забезпечення функціонування вторинного ринку іпотечного кредитування.

    Наявність вторинного ринку іпотечних кредитів є запорукою успіху в реалізації програм довгострокового іпотечного кредитування. Одним з найбільш вагомих факторів, що стримують розвиток іпотечного кредитування, є відсутність у банків дешевих довгострокових ресурсів. Встановлені пруденційні норми у вигляді нормативів достатності капіталу та ліквідності, а також необхідність диверсифікації активів за строками та обсягами змушують банки шукати шляхи рефінансування. У світовій практиці банки широко використовують для залучення коштів в іпотечне кредитування механізм сек'юритизації активів. Сек'юритизація в класичному розумінні полягає у відборі, відокремленні та передачі активів, у даному разі прав вимоги за іпотечними кредитами, спеціально створеній юридичній особі, яка надалі здійснює випуск цінних паперів, забезпечених такими активами, для розміщення серед широкого кола інвесторів. Таким чином, відбувається перетворення малоліквідних активів - довгострокових іпотечних кредитів - на високоліквідні цінні папери. Спеціальна юридична особа (special-purpose vehicle, SPV) здійснює лише один вид діяльності - придбання активів та випуск на їх основі цінних паперів. Концентрація діяльності підприємства винятково на проведенні операцій із сек'юритизації активів необхідна для виключення ризику його банкрутства та захисту прав інвесторів, що придбали цінні папери такої юридичної особи. Тож бізнес цього підприємства не підлягає ніяким іншим комерційним ризикам, аніж ті, що пов'язані з обслуговуванням активів та зобов'язань. У 2001 році для проведення програми з сек'юритизації за участю АКБ "Аркада" була створена спеціальна юридична особа - товариство з обмеженою відповідальністю "Аркада-фонд". Інструментом сек'юритизації було обрано корпоративні облігації, об'єктом сек'юритизації стали довгострокові кредити, надані банком фізичним особам на будівництво житла під заставу цього житла.

   Правове поле, що діяло на той момент в Україні, не дозволяло створити фінансовий механізм, який би цілком відповідав класичному визначенню сек'юритизації активів. У зв'язку з цим програма АКБ "Аркада" була адаптована до діючого законодавства, але з економічної точки зору максимально наближена до світової практики.