Кредитування населення на придбання житла (іпотека)

   Одній з серйозних проблем розвинена іпотечного кредитування в Індії в умовах великого неофіційного і напівофіційного сектора національної економіки є проблема нелегальних доходів в торгівлі і дрібному бізнесі, що серйозно утрудняє можливості кредитування представників цієї групи. Крім компаній житлового фінансування до спеціалізованих кредиторів відносяться різні кооперативні суспільства, фінансування в яких ґрунтується на принципах взаємодопомоги.

   Більшість іпотечних кредиторів в країні надають стандартні кредити з фіксованою процентною ставкою на строк до 15 років. Кредит не надається громадянам старше 60 років. Погашення кредиту здійснюється щомісячними платежами. Крім витрат по обслуговуванню кредиту позичальник оплачує податок на відсотки (2% від суми процентного доходу), витрати по обслуговуванню кредиту. Крім цього банки беруть збір за подачу заяви в розмірі від 0,5 до 1% від суми кредиту і адміністративний збір у розмірі 1% від суми кредиту.

Велику роль при реалізації механізму трансформації заощаджень в іпотечні кредити в Індії грають Індійська корпорація страхування життя і Індійська корпорація загального страхування, що акумулюють засоби через продаж страхових полісів, з одного боку, і що поставляють ресурс на іпотечний ринок -- з іншою.

   Ринок іпотечного кредитування в Таїланді є одним з найбільш розвинених ринків в Азії. Основною причиною цього є те, що уряд країни приділяє велике значення розвитку іпотечного кредитування. У 1997 р. в умовах азіатської фінансової кризи тайський уряд прийняв нову економічну програму, в якій житловій сфері відводиться роль локомотива по виведенню країни з кризового стану. Ключова роль в реалізації програми відводилася Урядовому житловому банку (ПЖБ), фінансування якого здійснюється Центральним банком Таїланду, а регулювання і контроль за яким проводиться тайським міністерством фінансів. В рамках програми, в умовах кризи на ринку і мінімальних об'ємів видаваних кредитів планувалася видача кредитів строком до 30 років з процентною ставкою 9% річних (ринкова ставка тоді була 12--13%).

   У китайській моделі пропонується замінити житлові зобов'язання підприємств перед працівниками на альтернативу: створення житлових акціонерних суспільств (ЖАО), які будуть прибутковими за своєю природою організаціями і в їх діяльність держава не втручатиметься. ЖАО формуватимуться прибутковими підприємствами, які передадуть їм свій житловий фонд. Перевагою такої системи буде виведення житлових витрат з бюджету підприємства, які в цьому випадку не впливатиме на прибуток від основної діяльності. По даній схемі житло здаватиметься в оренду або продаватиметься за ринковою ціною, внаслідок чого принаймні повертатиметься вартість будівництва. Підвищення зарплати працівникам компенсує ним зростання витрат на житлі. Ресурс для підвищення зарплати утворюється за рахунок ліквідації витрат підприємства на придбання і зміст житла. Ринковий рівень вартості житла і орендної плати визначиться балансом ЖАО. Підвищення зарплати працівникам дасть можливість населенню і ЖАО брати позики в комерційних банках. Концепція Усесвітнього Банку активно підтримувалася багатьма ученими, що вважають, що ЖАО також гратимуть роль центрів житлової реформи, оскільки забезпечуване ними зростання квартплати і зарплати служитиме активізації фінансового сектора. Коротше, модель Усесвітнього Банку сприятиме активізації вітчизняного капіталу в цілях створення ринку нерухомості в Китаї. Проте ця модель не вільна від недоліків. Наголошується, що вона орієнтована тільки на прибуткові підприємства, які можуть собі дозволити брати участь в розширенні житлового фонду. Неефективні підприємства, що не мають власного житлового фонду, який вони могли б передати в ЖАО, зіткнуться з проблемою недоліку засобів для підвищення зарплати працівникам з тим, щоб вони могли справитися із зростанням квартплати або брати участь в придбанні житла. Проте створення ЖАО звільнить держпідприємства від соціального навантаження і створить більш орієнтовану на ринок систему, яка приверне інвестиції з приватного сектора і із страхових фондів. Модель Усесвітнього Банку непридатна для суспільного житла, проте тут можуть бути створені неприбуткові організації, подібні до Житлового суспільства в Гонконзі і Житлових асоціацій у Великобританії, які зможуть грати таку ж роль, як і ЖАО. Іншим важливим аспектом проблеми є доступність житла. Важливим стимулом тут була пропозиція ввести іпотечне кредитування для охочих придбати житло. При придбанні житла вартість повинна повністю відображати місцезнаходження житла, його розмір і якість.

У Ізраїлі існує  три види іпотечних позик:

· машканта - це іпотечна позика з цільовим призначенням для покупки або будівництва  житла. В цьому випадку заставою для банку є сама квартира або  будинок. Умови машканти непостійні і міняються з часом. Зазвичай позика прикріплена до індексу зростання споживчих цін і видається під певні відсотки. Повертається іпотечна позика щомісячними платежами протягом тривалого терміну. Як правило, як додаткова гарантія, банки вимагають підписи декількох чоловік-гарантів, які гарантують те, що позика буде повернена повністю і вчасно. В тому випадку, якщо що узяв позику не виплачує її своєчасно, банк має право стягнути суму, що залишилася неоплаченою з гарантів і (або) реалізувати заставу, тобто продати квартиру або будинок. До моменту закінчення виплат за іпотечну позику, що узяв її не має права, за винятком особливих обумовлених випадків перекладу машканти, передати свої права на квартиру або будинок іншій особі, тобто, покупець такої квартири, а також що отримав її в подарунок або по спадку не можуть оформити її на своє ім'я без особливої згоди банку. Банк має право на свій розсуд вирішувати так званий переклад машканти на іншу квартиру або будинок при продажі старого житла і покупці нового. В цьому випадку банк, як ссудодавець, вимагає записати як заставу на його ім'я нову квартиру або будинок. Вся ця процедура проводиться відповідно до встановлених банком правил, про які піде мова нижче;

· місцева допомога у ряді районів країни. Метою місцевої допомоги є підтримка житлового  будівництва в певних районах, за рахунок більшої доступності житла покупцеві. Місцева позика в таких випадках видається тією, хто оформляє державну іпотечну позику на покупку житла в цьому районі. Іноді частина місцевої позики є умовним подарунком, пов'язаним з необхідною умовою мешкання в даному районі країни. Отримання і повернення цієї позики достатньо схожі на отримання і повернення основної машканты.

· звичайні банківські позики, не підтримувані державою, в  цілях покупки або будівництва  квартири або удома. Ці позики видаються виключно по розсуду і на умовах іпотечних банків Ізраїлю.

   Які позики видаються в конкретному випадку, залежить не тільки від бажань до можливостей клієнта, але і від району і типу квартири, яку він збирається купити. Наприклад, на квартири, що купуються «під ключ», видається тільки основна державна іпотечна позика -- машканта. На такі квартири ні місцева допомога, ні додаткові позики не видаються. На квартири вторинного ринку місцева допомога видається в дуже окремих випадках, наприклад, в районі Єрусалиму -- на покупку тільки в Маале-адумім (поселення міського типу за зеленою межею). За бажання об'єднатися в покупці квартири громадяни, що мають право на державну іпотечну позику і є близькими родичами (братами, сестрами, дітьми або батьками), мають право об'єднати дві або три машканти на покупку або будівництво однієї квартири або удома. При об'єднанні друга і треті машканти видаються не в повному розмірі (дивися відповідну таблицю). У тому випадку, коли документи, підтверджуючі близьку спорідненість, загублені, можна декларативно підтвердити цей факт у нотаріуса. Завірений ним документ є дійсним для отримання державної допомоги на житлі. Правила об'єднання розповсюджуються тільки на машканти, і не зачіпають місцеву допомогу і додаткові позики банку. Після об'єднання машканти розділити вже неможливо, тобто позичальники як би зобов'язані прожити тим же складом сім'ї до моменту виплати всіх позик. Принаймні, офіційно. Якщо хтось з тих, що узяли позику не проживає в квартирі, це спричиняє за собою необхідність негайної виплати всіх позик (за рішенням суду). Що всі об'єднали свої машканти вважаються такими, що вирішили свою житлову проблему і втрачають права на подальшу державну допомогу при покупці квартири.

    Іпотечне кредитування в Латинській Америці найактивніше розвивається в Аргентині, Бразилії і раді інших країн. У Аргентині ефективна схема іпотечного кредитування реалізована за допомогою Усесвітнього банку. Узагальнений вид схеми виглядає таким чином: уряд створює гарантійний фонд для облігацій (боргових зобов'язань), що емітуються банками-учасниками проекту. Світовий банк для створення фонду надає 15-річну позику (включаючи 7-річне відстрочення платежу) на суму 500 млн. дол. Фонд видає гарантії по цінних паперах, що емітуються суб'єктами іпотечного ринку, гарантії по паях участі в пулах іпотечних кредитів іпотечних банків. Плата за гарантію -- 5% від суми кредиту. Сертифікати паїв мають єдиний стандарт і номіновані до валюти кредиту Усесвітнього банку. Гарантійний фонд створюється для того, щоб викупити у банків-учасників проекту випущені ними облігації у випадку, якщо у банків немає можливості підтримувати їх курс зважаючи на спад на ринку. Розрахунок з фондом проводиться у всіх випадках, коли банки вирішують скористатися своїм правом, зафіксованим в угоді з фондом, продати йому свої цінні папери.

   Банки-учасники емітують номіновані до курсу долара США, облігації для того, щоб акумулювати грошові кошти: кредитування інвестиційних проектів (в області як виробничого, так і житлового будівництва). Емітент за узгодженням з гарантом (фондом) може вибрати вид облігацій, що емітуються.

   У деяких країнах Латинської Америки існує дворівнева банківська система, що дозволяє акумулювати засоби для випуску іпотечних кредитів з підтримкою держави. Дворівнева модель дозволяє поступово розвивати вторинний ринок застав. Державна політика в даній області полягає в розвитку прямого субсидування процентних ставок. У Бразилії була створена система житлового фінансування, заснована на обов'язковому вкладенні частини привернутих по депозитах коштів в іпотечне кредитування. Кредити в рамках цієї системи видаються на строк до 20 років (на практиці -- на 10--12 років), початкова процентна ставка складає 12% річних, далі індексується по зростанню вартості залучення депозитів. КТУ (коефіцієнт відношення суми кредиту до вартості нерухомості, що купується) складає 90%, максимальна сума кредиту -- 52000 дол. Так само необхідно застрахувати життя позичальника і ризики нанесення збитку заставної нерухомості.

4. Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні

   Операції українських іпотечних банків носять короткостроковий характер, мають складну організаційну форму, супроводжуються безліччю додаткових умов, що відрізняє їх від операцій закордонних банків. В якості проблем, що перешкоджають зближенню операцій українських іпотечних банків із закордонними аналогами, автор визначає не тільки складну економічну ситуацію в країні (погіршення фінансового стану підприємств, низька платоспроможність населення, високий рівень інфляції тощо), але і слабке правове забезпечення (відсутність спеціального законодавства, окремих нормативів діяльності іпотечних банків тощо)

   Так, обґрунтовується необхідність формування адекватного правового забезпечення діяльності іпотечних банків, оскільки в банківському законодавстві відсутній диференційований підхід до різних типів банків, недостатнє правове забезпечення вторинного обігу іпотечних кредитів, застави землі, не відпрацьована процедура стягнення заставленого майна.

      Аналіз організаційного забезпечення іпотечних банків показав пряму залежність якості процесу іпотечного кредитування від специфіки побудови організаційної структури іпотечного банку. Також, чим ретельніше банк підходить до процесу кредитування на всіх його етапах (з етапу прийняття заявки й андеррайтингу позичальника до етапу обслуговування іпотечного кредиту), тим з меншою кількістю негативних наслідків (недобросовісність позичальника, недостовірність наданої інформації, неплатоспроможність тощо) він зустрічається в майбутньому. У зв'язку з цим, обґрунтовується необхідність уніфікації організаційних вимог до іпотечного банку, що доцільно регламентувати поряд з економіко-правовими вимогами (співвідношення кредиту і вартості заставленого майна, рівень доходів позичальника тощо) в іпотечних стандартах.

    Загалом, аналіз організаційного та ресурсного забезпечення іпотечних банків, тенденцій розвитку іпотечного кредитування в Україні в цілому, дозволив зробити наступний висновок. Державна політика, вітчизняна законодавча практика, основний закон про іпотеку і прийняття ряду інших документів говорить про те, що в Україні існує чітко виражена тенденція до формування змішаної моделі іпотечного кредитування, шляхом об'єднання елементів класичної німецької й американської моделей. Впровадження такої моделі вимагає більш розвинутої (у порівнянні з континентальною) інфраструктури іпотечного ринку, тобто наявне коло проблем інституціонального характеру. Зокрема:

- відсутність  вторинного ринку іпотечних цінних  паперів і неготовність та економічна незацікавленість переважної більшості українських банків у розвитку іпотеки;

- відсутність  верстви потенційних інвесторів, і насамперед, інституціональних;

- відсутність  стандартизації ключових процедур, здійснюваних при наданні й  обслуговуванні іпотечних кредитів, правил роботи із позичальниками в процесі використання механізму іпотеки;

- масовий ринок  іпотечного кредитування практично  неможливий при пред'явленні до  іпотечних банків універсальних  нормативів як до будь-яких  інших комерційних банків.

   Сукупність позначених проблем визначає напрямки руху, в межах якого повинний проводитись комплекс заходів по формуванню державою інституціонального підґрунтя  системи іпотечного кредитування й оздоровлення економіки в цілому.

   Основні напрямки становлення і удосконалення механізму іпотечного кредитування наступні:

   Створення нових інститутів. Якщо говорити про нові інститути-організації, потреба в яких в Україні вже назріла, то в першу чергу необхідно приділити увагу формуванню спеціалізованих іпотечних банків. При існуючому сьогодні в Україні інституціональному середовищі неспеціалізованим банківським інститутам досить складно в силу ряду причин, зазначених у роботі, розвивати іпотечне кредитування. У той же час, як свідчить світова практика, саме іпотечні банки беруть на себе основний тягар запуску механізму масової іпотеки. Безсумнівно, на першому етапі свого розвитку іпотечні банки в Україні  будуть потребувати допомоги з боку держави, причому в основному ця допомогу повинна виражатися в застосуванні певних економічних стимулів та прийнятті спеціальних нормативів та правил функціонування цих інститутів.

   Удосконалення діючих інститутів. Проведене нами дослідження показало, що практично всі інститути-організації, що діють зараз на іпотечному ринку в Україні, мають потребу в удосконаленні. В основному, це ощадно-позичкові установи (у тому вигляді, в якому вони існують в даний момент в Україні), які поки не виконують більшості функцій, притаманних цим інститутам в процесі іпотечного кредитування в розвинутих країнах. Причому, в першу чергу, їх неефективна робота пов'язана із відсутністю відповідних нормативно-правових актів і небажанням звертатися до зарубіжного досвіду. Крім того, удосконаленню підлягають і ті інститути, без яких неможливо собі уявити цивілізований іпотечний ринок. Зокрема, це інститути страхування, оцінки, реєстрації  тощо.

   Зміна і доповнення існуючих нормативних вимог. У даний момент в Україні існує хоч і не значна кількість формальних правил, що регулюють діяльність учасників іпотечного ринку, однак, як і у випадку із інститутами-організаціями, формальні правила також потребують змін і доповнень.

   Не менш важливим і, мабуть, більш складним, представляється зміна багатьох існуючих сьогодні неформальних правил діяльності учасників іпотечного ринку України. Необхідно  поступово змінювати ставлення більшості населення до інституту іпотеки, проводити широку роз'яснювальну роботу, популяризувати іпотеку. Більше того, іпотека не відірвана від іншого фінансового ринку, тому неформальні „ іпотечні ” правила повинні змінюватися паралельно з правилами усього фінансового ринку.

    Створення нових нормативних вимог. Коротко тут можна виділити дві основні проблеми, які державі необхідно вирішити найближчим часом. По-перше, необхідно прийняти відповідні нормативно-правові акти, що регулюють роботу інститутів-організацій: іпотечних  банків, ощадно-позичкових установ, інших учасників системи іпотечного кредитування, розширити методологічну основу житлового будівництва при застосуванні іпотечного механізму. І, по-друге, необхідно виробити стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів, обов'язкові для кредиторів по всій Україні, оскільки без цього неможливо нормальне функціонування інститутів-операторів вторинного ринку іпотечних кредитів, і, відповідно, ставиться під загрозу весь механізм рефінансування іпотечних кредитів.