Кредитування населення на придбання житла (іпотека)

 

Вступ

   Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки дає значний соціально-економічний ефект. За допомогою іпотечних фінансових інструментів значно збільшуються активи різних суб'єктів ринку - від окремого громадянина і сім'ї до держави в цілому. За рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки.

   Високоорганізована ринкова економіка неможлива без широкого використання іпотеки, зокрема застави земельних ділянок та іншого нерухомого майна з метою забезпечення зобов'язань боржників. Іпотечні відносини міцно пов'язані з інвестиціями і відіграють особливо велику роль у будівництві та сільському господарстві. Отже, іпотека - це довгостроковий кредит, що видається фізичній особі під певний відсоток банком або кредитною спілкою для будівництва або купівлі житла.

  Метою роботи є проаналізувати сучасний стан, тенденції і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні та узагальнити досвід регулювання іпотечних відносин в країнах з ринковою економікою, обґрунтувати перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні.

   Реалізація поставленої мети обумовила визначення наступних завдань:

• дослідити сутність іпотечного кредитування та механізм її надання;
• дослідити умови надання іпотеки фізичним особам на прикладі ПАТ «Райффайзен Банк Аваль»
• визначити перспективи розвитку іпотечного кредитування;
• проаналізувати проблеми, що пов'язані з розвитком іпотеки та іпотечних цінних паперів в Україні;
• дослідити ефективність використання нових іпотечних інструментів на фінансовому ринку України;

   Предметом дослідження є розвиток іпотечного кредитування в ринковій економіці.

   Об'єктом дослідження є механізм іпотечного кредитування у системі кредитно-банківських відносин.

      Інформаційною базою дослідження послужили відповідні закони та нормативні акти України, офіційні дані Державного комітету статистики України, спеціальна та періодична література та інші джерела.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РОЗДІЛ 1. КРЕДИТУВАННЯ НАСЕЛЕННЯ НА ПРИДБАННЯ ЖИТЛА (ІПОТЕКА)

1. Загальна характеристика сфери іпотечного кредитування в Україні

1. теоретичні основи іпотечного ринку житла в Україні

   Іпотечне кредитування є одним з елементів іпотечного ринку. Іпотечний ринок частково відноситься до фінансових ринків, зокрема, до ринку довгострокових боргових зобов’язань, фондового та страхового ринків. Іпотечний ринок включає іпотечні сегменти ринків землі, житла та іншої нерухомості, а також ринку пенсійних послуг. З’ясовано, що іпотечний ринок житла – це система взаємовідносин на основі взаємодії інтересів у процесі купівлі-продажу житла за рахунок кредитів, забезпечених заставою житла, а також заставою іпотечних цінних паперів та майнових прав. Суб’єктами цього ринку є позичальники (заставодавці), кредитори (заставотримачі), інвестори, фінансові посередники, держава та органи місцевого самоврядування.

   Виявлено, що появі іпотечного ринку житла передувало дві основні причини: по-перше, становлення ринку довгострокових кредитних зобов’язань, забезпечених заставою житла, по-друге, поява ринку іпотечних цінних паперів, емітованих на базі пулів кредитів (заставних).

Етапи становлення  іпотечного ринку житла наступні. Спочатку сформувалися місцеві (локальні ) іпотечні ринки, а згодом – національні  іпотечні ринки житла. На сучасному  етапі спостерігається процес формування субнаціональних іпотечних ринків житла. У пострадянських країнах іпотечний ринок житла знаходиться в стадії розвитку місцевих ринків.

   Іпотечні ринки базуються як на однорівневій, так і на дворівневій системі іпотечного кредитування. Однорівнева система іпотечного кредитування включає первинних іпотечних кредиторів, позичальників та інвесторів. Встановлено, що основною відмінністю дворівневої системи іпотечного кредитування від однорівневої є наявність у ній закладів фінансування ліквідності, механізмів сек’юритизації іпотечних кредитів шляхом трансформації їх в емісійні іпотечні цінні папери, рефінансування іпотечних кредитів.

   Функціонують первинний і вторинний іпотечний ринки житла.

   Основні функції іпотечного ринку у регулюванні розвитку економічної системи, як формування інвестиційних механізмів, забезпечення макроекономічної стабільності, вплив на зростання ВВП, забезпечення функціонування ринків нерухомості, формування обсягів внутрішнього ринку та платоспроможного попиту, забезпечення взаємозв’язку між фінансовими ринками та реальним сектором економіки.

   Виявлено, що на цьому ринку існують ризики іпотечного кредитування, емісії іпотечних цінних паперів, невідповідності державного регулювання, запровадження нових кредитних продуктів, стратегічного управління, посилення нестабільності функціонування фінансових ринків та кон’юнктури на ринку житла.

Іпотечний ринок  житла має власну організацію, що включає:

- правові засади  ринку, законодавство про іпотеку,  про іпотечні цінні папери, про  ведення державного реєстру прав  на нерухоме майно іпотек та угод з ними, банківське законодавство, законодавство про ощадно-будівельні каси;

- стандарти  та правила іпотечного кредитування;

- органи державного  регулювання, зокрема ті, які здійснюють  регулювання діяльності банківських  та небанківських фінансово-кредитних установ, що надають іпотечні кредити, регулювання обігу іпотечних цінних паперів, органи державної реєстрації прав власності, нотаріату, судові органи, спеціалізовані іпотечні агентства, органи місцевого самоврядування;

- саморегулівні  організації, які визначають правила та норми поведінки на іпотечному ринку житла, захищають інтереси його учасників;

- інститути  іпотечного ринку житла – фінансування  іпотечних кредитів, рефінансування  іпотечних кредитів, колективного  інвестування, інформаційно-аналітичного забезпечення та мінімізації ризиків, правового забезпечення, фінансові посередники, індивідуальні інвестори;

- інструменти  іпотечного ринку житла: акумулювання  ресурсів на цілі іпотечного  житлового кредитування, забезпечення  іпотечних кредитів та їх сек’юритизації, рефінансування, державного регулювання та державного стимулювання учасників іпотечного ринку житла, інформаційно-аналітичного забезпечення ринку;

- фінансові  відносини, в які вступають  суб’єкти іпотечного ринку житла  – позичальники, кредитори, інвестори, держава і місцеве самоврядування, саморегулівні організації, фінансові посередники, суб’єкти інформаційно-аналітичного та правового забезпечення ринку, мінімізації ризиків.

Іпотека вважається найефективнішим механізмом розв’язання житлових проблем населення. В європейських розвинених країнах кредити видаються строком на 15-30 років під 7-10% річних. У середньому родині доводиться віддавати 30% від всього доходу. Завдяки іпотеці можна оплатити 70% вартості житла. Підтримує також держава.

   Не існує єдиної універсальної моделі іпотечного ринку житла та єдиної схеми організації іпотечного житлового кредитування. Існуючі в зарубіжних країнах моделі іпотечних ринків житла базуються на основі двох основних правових та економічних систем – європейській континентальній та англо-американській. Сучасна практика нагромадила різноманітні системи іпотечного фінансування масового будівництва житла, основними з яких є банківське іпотечне кредитування, система індивідуальних та колективних контрактних цільових будівельних заощаджень, іпотечне фінансування на основі емісії іпотечних цінних паперів, а також іпотечне рефінансування на основі емісії іпотечних цінних паперів на базі пулів іпотечних кредитів (закладних). Вказані системи згруповано в дві основні системи іпотечного фінансування – систему, яка функціонує на основі первинного іпотечного ринку житла, та систему, яка функціонує на базі первинного та вторинного іпотечних ринків житла (або однорівнева та дворівнева системи іпотечного фінансування).

 

 

2. Становлення іпотечного ринку житла в Україні

 

   Ринок житла до 90-х рр. ХХ ст. в Україні практично був відсутній, оскільки основна частина житлового фонду будувалася за рахунок коштів держави і розподілялася державою. Існуюча в радянські часи система фінансування житлового будівництва зазнала краху. Обсяги житлового будівництва багаторазово скоротилися, житлова проблема набула великої гостроти. Розвиток іпотечного ринку житла в Україні став об’єктивною необхідністю.

   Обґрунтована система об’єктивних чинників запровадження в Україні іпотечного ринку житла, а саме: зміну структури фінансової системи країни, джерел фінансування житлового будівництва, реформування відносин власності в житловому секторі, структурні зміни у платоспроможному попиті населення, його значне скорочення на ринку житла за відсутності нових механізмів фінансування житлового будівництва.

   Процес становлення іпотечного ринку житла в Україні розпочався в окремих містах, передусім в м. Києві, що сприяло пожвавленню загальної економічної кон’юнктури.

   З метою збереження трудових колективів та забезпечення зайнятості, а також отримання прибутку провідні будівельні компанії України з середини  90-х рр. впроваджують різноманітні схеми фінансування житлового будівництва з використанням елементів іпотеки. Загальнодержавної підтримки набув досвід ХК “Київміськбуд” та АКБ “Аркада”, які запровадили кілька схем фінансування житлового будівництва. Це фінансування житлового будівництва за рахунок інвесторів, контрактні будівельні заощадження, іпотечні кредити, облігації, за рахунок яких фінансується придбання права вимоги за кредитними зобов’язаннями. Успішно реалізуються житлові програми, зокрема “Квартира в розстрочку”, пенсійна програма, програма “Житло до повноліття”.

   Разом з тим формування іпотечного ринку житла в Україні як закономірної ознаки сучасної економіки йде повільною, що стримується багатьма об’єктивними і суб’єктивними чинниками.

   Щодо законодавства, яке регулює іпотечні відносини в Україні, то слід відзначити деякі моменти. Закон України «Про іпотеку» вважається одним із найпрогресивніших на теренах Східної та Центральної Європи. Цей Закон вирішує низку проблем, що значно поліпшить практичне застосування іпотеки і дозволятиме уніфікувати правила її здійснення із загальноприйнятими міжнародними стандартами. Згідно із Законом України «Про іпотеку» дозволяється передавати в іпотеку землі сільськогосподарського призначення і об’єкти незавершеного будівництва. Законом регламентовано і позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, яка дозволятиме кредитору швидко й ефективно задовольнити свої вимоги. Законом також вперше здійснено спробу закріпити на законодавчому рівні процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке за іпотечним договором звертається стягнення. Основний плюс нового іпотечного законодавства — посилення захисту інтересів банків-кредиторів і певне зниження ризиків, оскільки спроститься процедура звернення стягнення на нерухомість, яка передається у заставу.

   Незважаючи на всі перешкоди, в Україні поступово створюються передумови для розвитку іпотечного ринку. 8 жовтня 2004 р. постановою уряду створена Державна іпотечна установа зі статутним капіталом 50 млн. грн. Основною метою діяльності Державної іпотечної установи є рефінансування іпотечних кредиторів за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів. Передбачається, що ця установа активно випускатиме корпоративні облігації і залучатиме кредити міжнародних фінансових організацій ( наприклад, Світового банку, Європейського банку). Адже, щоб мати можливість надавати іпотечні кредити під 7-8% річних на строк до 30 років, потрібен статутний фонд близько 1 млрд гривень. Тут виникає ще одна проблема: сьогодні на ринку попитом користуються корпоративні облігації з дохідністю не менше 15%, що значно вище ставок по житлових іпотечних кредитах. Тому залучення коштів для іпотечної компанії може бути дорожчим, ніж розміщення їх в банках.

   В іпотечному механізмі вже з’явилась ланка, якої раніше бракувало, — єдиний держатель реєстру іпотек, яким виступає Міністерство юстиції, а безпосередньо вносити записи до реєстру будуть державні та приватні нотаріуси. Це дозволить активізувати тимчасово припинений багатьма банками процес видачі іпотечних кредитів. Згідно із Законом України «Про іпотеку», пріоритет прав іпотекодержателя на нерухоме майно виникає лише за наявності державної реєстрації іпотеки. Звичайно, що через відсутність закону, який регулював би порядок державної реєстрації іпотек, банки неохоче видавали такі кредити, адже, у разі невиконання позичальником зобов’язань суд цілком міг визнати договір іпотеки нечинним. Відсутність тимчасового положення про порядок реєстрації іпотек призвела також до того, що банки втратили можливість здійснювати рефінансування власної кредитної діяльності за допомогою заставних. Це питання порушив і банківський комітет Американської торгової палати, зазначивши, що відсутність реєстрації іпотек в Україні виводить з використання передбачений законом «заставний» інструмент, а також не дає змоги створити пул для випуску іпотечних облігацій. Отже, затвердження порядку реєстрації іпотеки сприятиме підвищенню прозорості та надійності іпотечного кредитування для кредиторів та інвесторів.

 

 

3. Основні напрямки розвитку іпотечного ринку житла в Україні

 

   Житлове будівництво на основі іпотечного кредитування має набути статусу базової галузі життєдіяльності та державної підтримки, що матиме великий мультиплікаційний ефект для прискорення соціально-економічного розвитку країни. Основними напрямами розвитку іпотечного ринку житла в Україні в контексті адаптації зарубіжного досвіду визначено створення ефективної системи державного регулювання цього ринку, що включатиме формування правових основ, запровадження системи державного стимулювання учасників ринку, розвиток системи органів держаного регулювання, визначення та чітке розмежування їх функцій, запровадження сучасних інститутів акумулювання фінансових ресурсів на цілі іпотечного кредитування, створення інституційних інвесторів як основних постачальників ресурсів на такі цілі, розвиток системи інструментів фінансування та рефінансування іпотечних кредитів, а також інших інструментів іпотечного ринку житла, зокрема інструментів, пов’язаних зі створенням єдиного державного реєстру прав власності, іпотек та угод з ними, а також інструментів інформаційно-аналітичного забезпечення учасників іпотечного ринку, мінімізації ризиків, соціального захисту його учасників, а також захисту інтересів кредиторів та інвесторів[7, c. 28-30].