Кредитування населення на придбання житла (іпотека)

   Потребують подальших наукових розробок проблеми вибору моделі іпотечного ринку житла та його організації в умовах України, шляхи інтеграції іпотечного ринку житла в соціально-економічну систему країни, підвищення платоспроможності населення на ринку житла, мінімізації ставок іпотечного кредитування, ризиків функціонування ринку, захисту інтересів кредиторів та інвесторів, емісії та обігу іпотечних цінних паперів, функціонування інститутів іпотечного ринку житла – ощадно-будівельних кас, закладів фінансування ліквідності, недержавних пенсійних накопичувальних фондів, страхових компаній, фондів спільного інвестування, інструментів іпотечного ринку житла, форм і методів державного стимулювання учасників іпотечного ринку житла, оподаткування, сек’юритизації активів іпотечних фінансових установ, застосування процедур стягнення та реалізації майна, що є предметом іпотеки, соціального захисту громадян.

   Розвиток ринку іпотечного кредитування зараз визначений одним з пріоритетних напрямків діяльності Кабінету Міністрів України, адже завдяки ньому можна вирішити низку проблем, що стосуються різних сфер національної економіки. Незважаючи на зростання українського ринку іпотеки, він все-таки залишається малорозвиненим. За інформацією Української національної іпотечної асоціації (УНІА) та Міжнародного іпотечного банку (МІБ), обсяги іпотечного кредитування в Україні 2010 року сягнули 10 млрд гривень. Це близько 2% ВВП України (у розвинутих країнах вона сягає більше половини ВВП) та, приблизно, 7% загального кредитного портфеля українських банків.

   Близько  100 із 175 діючих банків в Україні сьогодні активно займаються іпотечним кредитуванням. В їх кредитних портфелях такі позики займають лише 3-5% (в країнах Євросоюзу цей показник становить 40%) і кредити надаються в середньому до 15-20 років ( лише окремі банки позичають гроші на тридцять років). До того ж, більшість цих фінансових установ знаходяться в м.Києві, де така послуга найбільш поширена.

   Найактивнішими банками, які контролюють значні частки ринку іпотечного кредитування в Україні, є Райффайзен Банк Аваль, Приватбанк, Укрсоцбанк, та ін. Конкуренція посилюється зі сторони іноземних колег. Так Міжнародний іпотечний банк, створений американським Western NIS Enterprise Fund, ставить за мету стати лідером ринку іпотечного кредитування завдяки доступу до дешевих ресурсів, якості свого продукту та ефективності обслуговування клієнтів.

   Наявні світові тенденції свідчать про те, що сучасні іпотечні ринки формуються в основному зобов’язаннями, забезпеченими житловою іпотекою. Та в практиці українських банків комерційна іпотека в якості забезпечення має значні переваги. І це дуже прикро, адже саме від “надійності” кредитів, що забезпечені нерухомістю, залежить довіра іноземних інвесторів до вітчизняного ринку.

   Щодо державної підтримки в Україні, то програма молодіжного кредитування, яку реалізував Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву при Держкомітеті у справах сім’ї та молоді, вже не діє. 1 січня 2005 р. набрала сили постанова уряду, за якою державні службовці, які потребують поліпшення житлових умов (відповідно до законодавства), мають право на отримання безпроцентного кредиту для житлового будівництва і придбання квартири або індивідуального житлового будинку. Кредитувати держслужбовців уповноважений Державний ощадний банк України (“Ощадбанк”). Цієї підтримки явно недостатньо, щоб забезпечити житлом усіх бажаючих.

    В Україні зараз у спорудження житла бюджетні кошти майже не вкладаються, тому основними інвесторами виступають громадяни. За оцінками спеціалістів, сьогодні претендувати на участь в програмах іпотечного житлового кредитування можуть від 6 до 15% населення. В середньому, забезпечення житлом в Україні становить 20 кв.м. на особу, що в 2-3 рази менше, ніж у розвинутих країнах. Громадяни цих країн із середнім достатком змінюють житло 7-8 разів протягом життя, звичайно, завдяки отриманню іпотечних кредитів.

    Обсяги іпотечних кредитів українському населенню значно можна збільшити, шляхом: зниження відсоткових ставок; збільшення терміну кредитування; збільшення розміру кредиту відносно вартості предмету , зменшення суми витрат на оформлення кредиту та включення їх в “тіло кредиту”; застосування індивідуальних схем виплати кредитів; розвитку кредитів на первинному ринку; зміни технології розгляду можливості конкретного об’єкту бути предметом застави; застосування страхування ризиків позичальника; надання позичальнику можливості попереднього ознайомлення з кредитними документами для внесення в них узгоджених змін; вдосконалення самого процесу оформлення документів по кредитуванню; попереднього ознайомлення позичальника з технологією реалізації застави при неможливості виплати боргу; застосування технологій, які б виключали необґрунтовані затрати часу на пошуки квартири і втрати завдатку на знайдену квартиру; формування у населення економічної та юридичної культури; збільшення кількості публікацій в ЗМІ на тему іпотеки; залучення рієлторських організацій до роботи з іпотекою.

   На даному етапі розвитку іпотеки необхідна більша державна підтримка. Так державою має здійснюватись субсидування цільових ощадних рахунків, призначених для придбання нерухомості, її реконструкції чи ремонту; оплата частини відсоткової ставки за іпотечним кредитом; вилучення із суми, оподаткованої прибутковим податком, відсотків за іпотечним кредитом.

   Зростанню житлових іпотечних кредитів в Україні відчутно сприяють корпоративні стосунки окремих комерційних банків та компаній, які займаються будівництвом житла. На первинному ринку банки працюють за двома головними схемами: одні кредитують купівлю квартир тільки однієї будівельної організації (так діє АКБ“Укрсоцбанк”,), інші укладають угоди з кількома такими організаціями. Хоча банківський ризик у випадку кредитування на первинному ринку більший, ніж на вторинному ( адже тільки після завершення будівництва банк може отримати ліквідну заставу), банки охочіше кредитують купівлю саме нового житла. Це пояснюється тим, що нове житло – неамортизоване, а потенційні його покупці – люди багаті, кредитоспроможніші, ніж покупці старих квартир. Проте, слід зазначити, що, починаючи з другої половини 2002 року, на вторинному ринку житлової нерухомості спостерігається постійне зростання цін. Це пов’язане з покращенням економічного стану країни й певним підвищенням добробуту населення. Стабільність цін на житлову нерухомість і навіть їх зростання (особливо у Києві), а також далекий від насичення попит на житло, стимулюватимуть як зростання темпів будівництва житла на продаж, так і обсяги його фінансування за рахунок банківських кредитів і кредитів на цілі купівлі та під забезпечення житла.

Корисним є  досвід розвитку іпотечного кредитування, нагромаджений у ході експерименту на базі компанії «Київміськбуд». 1996 року компанія «Київміськбуд» спільно з акціонерним комерційним банком «Аркада» почали випускати цільові житлові облігації для залучення коштів населення і побудову за них житла. Так, по суті, було зроблено перший крок до зародження іпотечного житлового кредитування в Україні. Після здачі першого будинку, спорудженого в такий спосіб, у лютому 1996 року АКБ «Аркада» спільно з компанією «Київміськбуд» перейшли на іншу схему залучення коштів населення в житлове будівництво. Це були так звані цільові інвестиційні контракти. Потім почав використовуватися такий інструмент як надання кредитів громадянам на будівництво житла під його заставу.      Експеримент передбачав розширення можливостей соціального забезпечення громадян за рахунок доходів по довгострокових житлових ощадних вкладах. Було запроваджено механізм податкового стимулювання таких вкладів. У ході експерименту відпрацьовувались нові форми і економічні механізми стимулювання житлового будівництва. Масштаби цього експерименту треба значно розширити і сприяти тому, щоб у ньому брали участь усі великі міста України, адже таким чином вирішаться відразу декілька проблем: забезпечення населення житлом та загальне покращення його добробуту.     Слід зазначити, що будівельна галузь є найкращим мультиплікатором економічного зростання. Кожна гривня, вкладена в будівництво, дає 2,5-3 гривні приросту ВВП, а кожне додаткове робоче місце у житловому будівництві забезпечує роботою 5-6 працівників інших галузей.

Зараз найгострішою проблемою є практично відсутність  в Україні довгострокового кредитування банками населення. Банки воліють  без ризику обертати короткострокові  засоби. Заважає наявність великої  кількості ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Зараз банки в основному фінансують операції іпотечного кредитування за рахунок депозитів фізичних осіб, строк яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає збільшувати депозитні відсоткові ставки. Все це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку. Завищення вартості кредитів, що надаються, значною мірою зумовлюється: високою ціною залучених ресурсів; зростанням інфляції та зниженням ринкової вартості застави; несвоєчасним виконанням кредитних зобов’язань; ризиками, пов’язаними з правовими і судовими складнощами при відчуженні житла-предмета застави, а також із проблематичним виселенням боржника та продажем на торгах предмету застави. Існують складнощі у оцінці платоспроможності позичальника, адже значну частку доходів населення складають неофіційні доходи, які банк повинен враховувати при прийнятті рішення про видачу кредиту. Головна вимога до клієнтів – це їх платоспроможність, наявність стабільного джерела доходів. Також у позичальника бажаною є конкурентоспроможна професія (люди професій, пов’язаних з комерційною діяльністю, отримують зарплату незалежно від бюджетного фінансування – це юристи, економісти, менеджери різних рівнів). Оцінка фактичної платоспроможності позичальника є поки що невирішеною проблемою, яка суттєво обмежує можливість розвитку іпотечно-житлового кредитування. При доходах сім'ї менше 1000 доларів у місяць, обслуговувати іпотечний кредит просто нереально. Тому і доступність його в Україні не перевищує 5%.

    Негативною стороною українського ринку житлового іпотечного кредитування є тенденція до поступового збільшення частки кредитів, які надаються в іноземній валюті (приблизно 24% кредитів видаються в гривні), а якщо вони надаються в національній валюті, то існує певне валютне хеджування, яке прив’язане до котировок, що по суті робить ці кредити також валютними. Це все зумовлено як негативними інфляційними очікуваннями, так і традиційно орієнтованою на іноземну валюту формою розрахунку на вторинному ринку житла. Переваги, які віддаються банками довгостроковому кредитуванню населення в іноземній валюті (в основному дол. США) пояснюються не тільки намаганням мінімізувати певні ризики, але й тим, що розрахунки на вторинному ринку житлової нерухомості традиційно проводяться в іноземній валюті. Обсяги вторинного ринку такої нерухомості більше ніж удвічі перевищують обсяги первинного, що яскраво видно на прикладі м. Києва, де надається велика частка таких кредитів. Зростанню обсягів іпотечних кредитів, номінованих в національній валюті, заважає брак таких інструментів управління ризиками, як індексація основного зобов’язання та використання плаваючої процентної ставки. В певній мірі цьому протидіє недостатня об’єктивність (прогнозованість) певних показників, які придатні для використання в якості індикаторів, зокрема облікова ставка, індекс інфляції, доходність ліквідних базових фондових інструментів та певні особливості механізмів курсоутворення національної грошової одиниці.

   Хоча упродовж років спостерігалась стабільність гривні, серед населення існують інфляційні очікування та недовіра до національної валюти. Це все, зменшує можливість довгострокового кредитування. Тому, в умовах інфляції, коли вартість доходів населення України постійно знижується, доцільно вибрати інструмент застави з подвійним індексом. Особливістю такої практики є перенесення частини платежів у часі залежно від реального доходу позичальника. Проте, у випадку відстрочки платежів баланс кредиту збільшуватиметься, що може призвести до проблеми ліквідності. Реально вона постає лише тоді, коли банк тримає значну частину своїх активів (понад 30%) у формі кредитів такого виду. Тому НБУ повинен узяти на себе функції надання допомоги іпотечним інститутам (кредитору) у вирішенні проблем з ліквідністю.

   Найбільші перспективи в сучасній ринковій економіці має розвиток житлової іпотеки. При цьому треба відзначити участь страхових компаній, роль яких суттєво зросте. Страхування іпотеки стане обов’язковим. Зараз банки вимагають від позичальника страхувати предмет застави (нерухомість) від ризику втрати та пошкоджень. Ця страховка коштує позичальнику 0,4-2% від загальної вартості нерухомості. Іпотечні кредити страхуються на комерційній основі або безпосередньо через систему державного страхування.

   Значну роль відіграють рієлторські компанії, які знають усі особливості, пов'язані з практичними аспектами іпотечного кредитування. Співпраця з такими фірмами вигідна як банкам, що надають кредити, так і позичальникам. Рієлтори швидко допоможуть підібрати квартиру на будь-який смак клієнта, нададуть необхідні консультації щодо оформлення іпотечної угоди та забезпечать ряд інших послуг. У той же час банки-партнери отримуватимуть потенційних позичальників.

    Іпотека в банківській системі дозволить значно активізувати інвестиційну діяльність. Для України з постсоціалістичною економікою це питання є особливо актуальним, оскільки основні засоби виробництва знаходяться в такому стані, що найближчим часом вони потребуватимуть реструктуризації і значних капіталовкладень. Оскільки основною кредитоспроможною частиною населення в перехідних умовах є підприємці, необхідно розвивати підприємництво в країні.

    Великим невикористаним резервом для підтримки іпотеки є Національний Банк України. Рефінансування як потенційне джерело “довгих ресурсів” є другим за значенням після збережень населення. Щоб активізувати цей процес, потрібно забезпечити відповідне нормативне забезпечення функціонування іпотечних цінних паперів: ухвалити Закон України “Про іпотечні цінні папери”, розробити і прийняти Закон України “Про сек’юритизацію”; розробити необхідні підзаконні акти, здешевити кредити та продовжити термін їх надання, а також залучати до іпотеки іноземних інвесторів.

    Важливим на даному етапі розвитку іпотеки є створення системи гарантій та прозорих умов діяльності учасників іпотечного ринку. Для цього слід запровадити ефективну систему державної реєстрації прав на нерухоме майно ( вже розроблений проект Закону України “Про державний земельний кадастр”), вдосконалити систему оцінки нерухомого майна, стандартизувати діяльність іпотечного ринку, визначити механізми страхування іпотечних кредитів.

   Отже, перспективи розвитку іпотеки в Україні значно залежать від економічного зростання, стабільності цін та обмінного курсу національної валюти, удосконалення фінансово-кредитної системи та ринку нерухомості. Іпотечне кредитування - це надійний і вивірений спосіб залучення приватних інвестицій іноземних та вітчизняних інвесторів. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на її основі іпотечних цінних паперів, дозволять мобілізувати в значних масштабах заощадження населення і спрямовувати їх на інвестування перспективних секторів економіки. Лише в такому разі в Україні можлива поява зарубіжних портфельних інвесторів, які, через придбання іпотечних цінних паперів, здійснюватимуть інвестування української економіки