Оценка одноэтажного промышленного здания

 

                                                                

                                                       ЗАО «Горпроект»                                              Таблица 2.4

Реквизит	Значение
Полное наименование организации	Закрытое акционерное общество «Горпроект»
Сокращенное наименование предприятия	ЗАО «Горпроект»
Юридический адрес	105120, г. Москва, Набережная Академика Туполева, д. 15, стр.15
Фактический (почтовый) адрес	198745, г. Москва, Набережная Академика  Туполева, д. 15, стр.15.
Телефон	+7(499) 263-76-11
Банковские реквизиты	р/с 618 199 218 499 987 234 59 в Киевском ОСБ 9815/0965, г. Москва к/с 567 020 109 000 000 098 76
ИНН	7750121455
БИК	055676334
КПП	774004089
ОГРН	1348900983398
Руководитель организации	Генеральный директор ЗАО «Горпроект» Лахман Сергей Иванович

 

                                                 ОАО «Метрогипротранс»                             Таблица 2.5

Реквизит	Значение
Полное наименование организации	Открытое акционерное общество «Метрогипротранс»
Сокращенное наименование предприятия	ОАО «Метрогипротранс»
Юридический адрес	115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 32, стр.2
Фактический (почтовый) адрес	123575, г. Москва, ул. Вучетича, д. 21
Телефон	+7(495) 953-41-33
Банковские реквизиты	р/с 768 200 329 500 876 675 60 в Мещанском ОСБ 6734/8763, г. Москва к/с 897 030 110 001 044 125 11
ИНН	7771679478
БИК	043898121
КПП	779224496
ОГРН	0086743421166
Руководитель организации	Генеральный директор ОАО «Метрогипротранс» Курков Иван Михайлович

 

                                              ЗАО «Инжпроектсервис»                                 Таблица 2.6

Реквизит	Значение
Полное наименование организации	Закрытое акционерное общество «Инжпроектсервис»
Сокращенное наименование предприятия	ЗАО «Инжпроектсервис»
Юридический адрес	121351, г. Москва, ул. Боженко, д. 14
Фактический (почтовый) адрес	146098, г. Москва, Проспект Мира, д. 125
Телефон	+7(495) 417-43-55
Банковские реквизиты	р/с  407 028 108 000 100 035 98  в Банк ОАО "Леспром-банк", г. Москва. к/с 301 018 101 000 000 007 32
ИНН	7710277867
БИК	044583732
КПП	783221221
ОГРН	1027739644800
Руководитель организации	Генеральный директор ЗАО «Инжпроектсервис» Котлова Наталья Борисовна

 

 

3.2 Порядок согласования документации на строительство

 В условиях нового  строительства проект разбивается  на 2 части: предпроектная подготовка  и собственно проект.

3.2.1 Предпроектная подготовка

Предпроектная подготовка строительства объекта недвижимости включала следующие:

- подготовка АПУ документации  и заключения на земельную  комиссию;

- оформление выписки  из протокола земельной комиссии  о возможности использования  земельного участка; 
- изготовление эскизного проекта (далее – буклета) : предпроектные архитектурно-строительные проработки, содержащие графические и текстовые материалы, определяющие размещение объекта на участке, его объемно-пространственное и архитектурное решения, технико-экономические показатели;  
- размещение заказа топосъемки в Мосгоргеотресте (Московский городской трест геолого – геодезических и картографических работ); 
- согласование буклета в различных инстанциях (Управа, НИИ Генплана); 
- получение регламент у главного архитектора города.  
Буклет представлял собой: - предпроектные, градостроительные и архитектурно-строительные проработки, содержащие графические и текстовые материалы, определяющие: размещение объекта на участке, его объемно-пространственное и архитектурное решение, технико-экономические показатели; - вариантный подбор земельного участка для объекта нового строительства, содержащий графические и текстовые материалы, определяющие варианты планировочного решения по размещению объекта с границами земельного участка и благоустройства, технико-экономические показатели объекта.

Таким образом, результаты исследования предпроектной подготовки показали, что она была выполнена  в полном объеме. 
                             3.2.2 Подготовка исходно-разрешительной документации

Исходно-разрешительная документация (далее – ИРД) –  это комплект документов, включающий результаты оформления предпроектной  подготовки и являющийся основанием для оформления разрешения на осуществление  градостроительной деятельности. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации существует определённый регламентированный порядок получения, согласования и утверждения исходно-разрешительной документации для объектов строительства и реконструкции.

Исследование показало, что было выполнено следующее:

В части основания  для подготовки ИРД:  
- дано соответствующее поручение префекта административного округа; 
- выполнено поручение комиссии по имущественно-земельным отношениям и градостроительству; 
- оформлен правовой акт городской администрации.

Представленные  документы для подготовки ИРД: 
- письмо Заказчика с заявкой на подготовку ИРД; 
- заявка (задание) по установленной форме; 
- справка Государственного градостроительного кадастра; 
- основание для подготовки ИРД; 
- копии документов по оформлению земельных отношений; 
- материалы предпроектных проработок.

Исходно-разрешительная документация включала: 
- инвестиционный контракт на реализацию проекта строительства; 
- градостроительное заключение в составе: 
• Эскиза № 1; 
• Заключения по обследованию объекта недвижимости; 
• Заключения по условиям проектирования;  
• по объектам нового строительства и реконструкции подлежит регистрации в Службе государственного градостроительного кадастра.

3.2.3 Проектная подготовка

Проектная подготовка капитального строительства объекта недвижимости включала следующее: - разработку, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения; - разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации; - разработку рабочей документации.

Задание на проектирование – это обязательная часть исходной документации, утвержденная Заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно-градостроительной деятельности по объекту, включающая весь комплекс основных требований и условий исходно-разрешительной документации. Задание на проектирование было согласовано и утверждено до начала проектирования. Вместе с заданием на проектирование Заказчик выдал Проектировщику исходные материалы и документы. Ниже приведен их перечень: 
1. Разрешение на осуществление градостроительной деятельности. 
2. Задание на проектирование по установленной форме. 
3. Материалы действующей утвержденной градостроительной документации. 
4. Комплект ИРД. 
5. Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения. 
6. Ситуационный план М 1:2000. 
7. Топографический план М 1:500. 
8. Технические условия на присоединение к внешним инженерным коммуникациям. 
9. Технологическое задание. 
10. Инженерно-геологическое заключение . 
11. Справки по экологическим характеристикам территории, окружающей застройки и санитарных зон. 
12. Обмерочные чертежи Зданий, сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций, подлежащих реконструкции. 
13. Инженерное заключение о несущей способности фундаментов, состоянии несущих и ограждающих конструкций реконструируемых объектов.

14. Условия размещения  временных сооружений, мест складирования  строительных материалов и т.д. 
15. Правоустанавливающие документы по использованию объекта недвижимости.

Таким образом, предпроектная  подготовка выполнена в полном объеме и соответствует действующим требованиям.

3.2.4 Архитектурно-градостроительное решение

Архитектурно-градостроительное  решение объекта разрабатывалось  на основании Задания на проектирование в соответствии с требованиями исходно-разрешительной документации и утверждалось органом архитектуры и градостроительства.

3.2.5 Анализ разрешительной документации

Выданное разрешение на строительство представляет собой  документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям  градостроительного плана земельного участка и дающий Застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. В целях строительства, реконструкции  объекта капитального строительства, Застройщик направлял в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство   органы местного самоуправления  заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагались следующие документы: правоустанавливающие  документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы содержащиеся в проектной документации; положительное заключение государственной экспертизы; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства; согласие всех правообладателей объекта.

Разрешение на строительство  было выдано на срок, предусмотренный  проектом организации строительства  объекта капитального строительства.  Выданное Разрешение на строительство  не могло было быть заменено какими-либо иными документами. В качестве разрешительной документации был представлен следующий документ:

- Разрешение на строительство  № 28061 от  1.01.2008г. сроком действия  до 2.01.2013г., выданное Комитетом Государственного  Строительного Надзора г.Екатеринбурга, разрешающее капитальное строительство промышленного здания, на земельном участке с кадастровым номером                        66-10-140124.                                                                                                                          На данном этапе реализации проекта Разрешительная документация была получена в полном объеме, сроком действия, соответствующим  планируемому графику строительства рассматриваемого объекта.

3.3 Правовая экспертиза земельного участка

.

3.3.1 Идентификационные признаки земельного участка

• Кадастровый номер – 66-10-140124.
• Площадь выделенного участка 6,571 га спокойного. Общероссийский классификатор объектов административно-территориального деления (ОКАТО):

1. код ОКАТО – 56388676100;

2. административный округ – Западный;

• Собственник прав на аренду земли – Закрытое акционерное общество «Комтехстрой» на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет земельный участок, площадью 6,571 га, согласно Акту разрешенного использования территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства № А-1914/02 от 14.06.2006 г.

3.3.2 Характеристики правового режима использования

Согласно Постановлению  Правительства Екатеринбурга от 21.03.2006 №191-ПП «Об изменении целевого назначения и разрешенного использования земельного участка открытым акционерным обществом «Комтехстрой» установлено, что целевое назначение земельного участка – размещение промышленного здания.

3.3.4 Правовая характеристика  арендных отношений

ОАО «Комтехстрой» и Екатеринбургским земельным комитетом был заключен договор аренды земельного участка № М-08-000858 от 17 июля 2006 г.

Согласно договору аренды, земельный участок предоставлен в аренду на срок  49 лет, в соответствии с ст.22 ЗК РФ. Рассматриваемый участок относится к землям поселений в соответствии со ст. 83 ЗК РФ.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса  РФ предоставление гражданам и юридическим  лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения  исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.

Таким образом, по форме  договор аренды соответствует  основным требованиям к данным частям договора в параграфе 1 главы 34 ГК РФ «Общие положения об аренде».

Вывод

Результаты правового  анализа деятельности и взаимодействия участников проекта, разрешение на строительство, выделение под него земельного участка, арендных отношений, результаты изучения и оценка юридических рисков, а  так же иных правовых аспектов реализации проекта промышленного здания, показали отсутствие препятствий правового характера к его реализации.