Оценка промышленного комплекса

ОЦЕНКА ПРОМЫШЛЕННОГО КОМПЛЕКСА

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

1. Общие сведения.

         1.1. Основные факты и выводы.

         1.2.  Цель оценки.

         1.3. Оцениваемые имущественные права.

2. Используемая терминология и  процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и  его окружения.

        3.1  Идентификация оцениваемого объекта

4. Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта оценки.

5. Определение стоимости объекта оценки

         5.1 Затратный  подход

         5.2. Доходный  подход

         5.3. Сравнительный  подход

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Общие сведения

1.1 Основные факты и  выводы

 

Объект	мельничный комплекс комбината хлебопродуктов
Состав объекта	земельный участок площадью 14700 м2 здание элеватора (силосный корпус, рабочая башня, галерея) здание мельницы здание склада готовой продукции здание выгрузочной точки элеватора железнодорожные пути I, II, III оборудование, установленное и находящееся в элеваторе, мельнице, складе готовой продукции (приложение 5)
Нахождение объекта	Приморский край, г. Уссурийск, ул. Промышленная, 11а
Оцениваемые права	право собственности на здания, сооружения и оборудование право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
Собственник	здания: ОАО "Мельница" земельного участка: муниципальная собственность
Цель оценки	Определение рыночной стоимости действующего предприятия в текущем использовании
Назначение имущества       Применяемые стандарты оценки               Подходы к определению стоимости при оценке	Информирование заказчика о возможной и наиболее вероятной цене продажи оцениваемого имущества   Международные стандарты TIAVSC  «Стандарты оценки», утвержденные постановлением правительства РФ № 519 от 06.07.01 г.   «Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества» Российского Общества Оценщиков     1. Затратный 2. Доходный 3. Сранительный

1.2.Цель оценки

 

Цель оценки – решение вопроса о возможной цене купли-продажи имущества. Для целей оценки определялась рыночная стоимость объекта оценки.

 

 

1.3. Оцениваемые имущественные права

 

 

Имущественные права, связанные с объектом оценки, установлены в соответствии с заявлением заказчика, а также на основании свидетельств о государственной регистрации прав и представляют собой право постоянного (бессрочного) пользовании земельным участком и права собственности на здания, сооружения и оборудование, при этом ограничения прав отсутствуют: объект оценивается свободными от прав его удержания, от долговых обязательств под его заклад, от наложения на него арестов, сервитутов и прочих ограничений и обременений.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть I, статья 209) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода права собственности к последнему.

Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество, право пользования представляет собой возможность использовать его, право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать, уничтожать и т.д.).

 

Согласно статье 269 ГК РФ земельные участки могут предоставляться лицам в постоянное пользование. Согласно статье 264 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Согласно статье 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

 

2. Используемая терминология и процесс оценки

 

Стоимость представляет собой денежное выражение ценности объекта и относящихся к нему имущественных прав в конкретный момент времени и в соответствии с адекватным методом оценки. Оцениваемая стоимость есть показатель прогнозный, она указывает ту денежную сумму, которую вероятно заплатит расчетливый покупатель за данный объект, имея в виду, что данный объект ему полезен и принесет какую-то выгоду. 
Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, за которую объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий: 
-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 
-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 
-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; 
-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 
-платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 
В настоящем отчете определяется рыночная стоимость действующего предприятия в его текущем использовании – это стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке. 
Стоимость воспроизводства - затраты на строительство (включая прибыль предпринимателя), в ценах на дату оценки точной копии объекта оценки из таких же материалов, с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с применением тех же технологий, как и для объекта оценки. 
Стоимость замещения - затраты на строительство (включая прибыль предпринимателя) объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, с применением современных материалов, современных стандартов, проектов и технологий. 
Физический износ - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения, связанное с утратой объектом эксплуатационных характеристик в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, воздействия окружающей среды. 
Накопленный износ - уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего (экономического) износа. 
Неустранимый (неисправимый) износ - износ, для которого затраты на устранение причин, его вызывающих, больше, чем добавляемая в результате устранения стоимость. 
Устранимый (исправимый) износ - износ, для которого затраты на устранение причин, его вызывающих, меньше, чем добавляемая в результате устранения этих причин стоимость. 
Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости объекта оценки в результате негативного воздействия внешних по отношению к нему факторов (рыночных, финансовых, законодательных, физических и других). 
Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по техническому паспорту объекта, свидетельству о его регистрации, акту приемки объекта в эксплуатацию, либо другим источникам. 
Единица сравнения - удельный показатель цены объекта.  
Метод дисконтированных денежных потоков - метод капитализации, при котором будущие денежные потоки, ассоциируемые с объектом оценки, выражаются в терминах настоящей (текущей) стоимости путем применения процедуры дисконтирования. 
Дисконтирование - математическая процедура, применяемая для пересчета сумм, предполагаемых к получению в определенные будущие моменты времени, в их настоящую (текущую) стоимость на дату оценки с применением ставок дисконтирования (коэффициентов дисконтирования). 
Ставка дисконтирования - предполагаемая ставка процента, которая по ожиданиям будет соответствовать альтернативной стоимости капитала (риску инвестиции) в течение периода дисконтирования. 
Метод прямой капитализации - метод капитализации, при котором будущие денежные потоки, ассоциируемые с объектом оценки, выражаются в терминах настоящей (текущей) стоимости путем применения коэффициента капитализации. 
Коэффициент капитализации - отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости данного права на объект недвижимости. 
Реверсия - возврат капитала в конце прогнозного периода. Определяется как цена продажи объекта в конце прогнозируемого периода владения или рыночная стоимость объекта на момент окончания периода прогнозирования.

 

 

3.Анализ объекта оценки и его окружение.

 

Оценщики проанализировали ретроспективные данные об объемах производства и оптовой продажи муки в Приморском крае, предоставленные как Приморским краевым комитетом Государственной статистики, так и заказчиком. Обращает на себя внимание тот факт, что в крае имеется только три крупных производителя муки и сопутствующих продуктов, причем практически половину краевого производства данной продукции обеспечивает оцениваемый мельничный комплекс Уссурийского комбината хлебопродуктов.

 

Комбинат хлебопродуктов расположен в черте города Уссурийска на его периферии, рядом располагается жилая застройка и воинская частью.

Архитектурный стиль: окружения образован жилыми низкоэтажными зданиями советского периода простой архитектуры, степень озеленение: низкая

Транспортная доступность: объект доступен автомобильному и железнодорожному транспорту, по территории объекта проходит железнодорожная ветка, подъезд к объекту удобный по улице с асфальтовым покрытием, состояние покрытия удовлетворительное, общественный транспорт - рядом с объектом имеется автобусная остановка.

Инженерные сети: водоснабжение – центральное, отопление - от локальной котельной, электроснабжение – центральное, канализация – центральная, сети телефонизации - городские.

История комбината началась 5 января 1944 года. Согласно плановому заданию Главкомбикорма в г. Ворошилове (ныне г. Уссурийск) на базе зданий и сооружений законсервированного рисового завода был запроектирован комбикормовый завод с выпуском комбикормов: брикетированных – 15000 т в год, рассыпных – 10000 т в год.

Первая очередь, обеспечивающая выработку брикетированных комбикормов, вступила в эксплуатацию 10 мая 1947 года. Выработка продукции в 1947 году составила 3625 т брикетированных и 186 т рассыпных комбикормов. Завод вырабатывал 3 вида полнорационных комбикормов: для лошадей, крупного рогатого скота и взрослых свиней. В связи с ростом потребности в комбикормах для животноводства в 1962 году была произведена реконструкция завода с увеличением производственной мощности и наращиванием производственных площадей. Завод усовершенствовал технологию выработки комбикормов, произвел замену старого оборудования на новое более производительное, ручной труд был заменен механическим, улучшились условия труда.

В 1970 году была введена в эксплуатацию мельница, в состав которой входила сортовая секция трехсортного 78% помола, производительностью 180 т в сутки, и обойная секция – 105 т в сутки. В 1988 году в результате техперевооружения была ликвидирована секция обойного помола муки и увеличена производительность сортовой секции. Согласно проекту мельнице утвержден трехсортный 75% выход продукции.

Современное состояние комбината. В настоящее время комбинат представляет из себя комбикормовый завод со складскими и зданиями и мельничный комплекс.

Мельница работает на трехсортном 78% помоле с отбором манной крупы - 1,5%, высшего сорта - 38,5%, муки подольской - 28%, второго сорта - 12% и установленной мощностью переработки зерна 220 т в сутки или 67100 т в год, соответственно установленная мощность по производству муки - 171,6 т в сутки или 52 338 т в год ( при работе 305 дней в году). При указанных показателях установленная годовая производственная мощность составляет: по муке высшего сорта - 25188 т, по муке подольского сорта - 18318 т, по муке второго сорта - 7851 т, по крупе манной – 981 т. При односортном помоле производственная мощность в зерне составляет 180 т в сутки и 140 т в сутки в муке.

При мельнице находится склад готовой продукции паспортной емкостью 2800 т и фактической емкостью 886 т, а также бункер для бестарного отпуска муки емкостью 90 т, в т.ч. высшего сорта – 50 т, сорта подольский – 40 т.

В состав комплекса входит мельничный элеватор, который был введен в эксплуатацию в 1967 г. После аварии, произошедшей в 1978 году, элеватор ввели в действие только в июне 1992 года, и в настоящее время рабочая емкость элеватора составляет 29200 тонн.

Кроме того, на территории комбината расположены механическая мастерская, 3 лаборатории – мельничная, комбикормовая и опорная, гараж, котельная на жидком топливе, подсобные здания, зарядный цех, железнодорожные подъездные пути с устройствами для приема зерна с железнодорожного транспорта, устройство для приемки зерна и шрота с автотранспорта, 2 водоема на 500 м3, теплосети, сети водоснабжения и канализации.

Для снабжения электроэнергией комбинат имеет высоковольтную подстанцию с двумя трансформаторами, расположенную за территорией и две подстанции с трансформаторами, питающими комбикормовый цех, мельницу, подсобные цеха и жилой городок.

Общая территория комбината составляет 9,9806 га и передана комбинату на правах постоянного (бессрочного) пользования.

 

 

3.1. Идентификация оцениваемого  объекта.

 

В работе оценивается мельничный комплекс комбината хлебопродуктов. В состав комплекса входит:

1. Здание элеватора включает в себя соединенный на уровне нулевого и пятого этажей с 8-ми этажной рабочей башней силосный корпус, а также галерею.

Год постройки – 1967

Группа капитальности – 1.

Емкость элеватора – 29200 т.

Фундаменты – железобетонные.

Стены – железобетонные монолитные

Перегородки – кирпичные

Перекрытие – железобетонное