Автор: Пользователь скрыл имя, 01 Января 2015 в 20:54, реферат
Имущественные права, связанные с объектом оценки, установлены в соответствии с заявлением заказчика, а также на основании свидетельств о государственной регистрации прав и представляют собой право постоянного (бессрочного) пользовании земельным участком и права собственности на здания, сооружения и оборудование, при этом ограничения прав отсутствуют: объект оценивается свободными от прав его удержания, от долговых обязательств под его заклад, от наложения на него арестов, сервитутов и прочих ограничений и обременений. Цель оценки - Определение рыночной стоимости действующего предприятия в текущем использовании.
1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
1.2. Цель оценки.
1.3. Оцениваемые имущественные права.
2. Используемая терминология и процесс оценки.
3. Анализ объекта оценки и его окружения.
3.1 Идентификация оцениваемого объекта
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
5. Определение стоимости объекта оценки
5.1 Затратный подход
5.2. Доходный подход
5.3. Сравнительный подход
Крыша – совмещенная рулонная
Полы – бетонные
Проемы оконные – деревянные створные и глухие
Проемы дверные – деревянные простые
Лестницы - бетонные
Внутренняя отделка – штукатурка, побелка, масляная окраска
Имеется электроосвещение, водоснабжение, канализация, телефонизация
Рабочая башня оснащена оборудованием для подачи наверх и очистки зерна, которое образует с конструкцией здание практически одно целое.
В рабочей башне имеется грузовой лифт.
В результате непосредственного осмотра установлено, что здание элеватора находится в хорошем состоянии, существенных дефектов конструкций не обнаружено.
Здание элеватора служит для приемке зерна, закладки его на хранение в силосный корпус и выгрузки зерна для подачи его в производство. Указанные операции выполняются с помощью оборудования, установленного в рабочей башне, в подсилосном и надсилосном этажах.
Год постройки – 1967
Группа капитальности – 1.
Этажность - 7
Фундаменты – железобетонные.
Стены – кирпичные
Колонны - железобетонные
Перегородки – кирпичные, панельные
Перекрытие – железобетонное
Крыша – совмещенная рулонная
Полы – бетонные
Проемы оконные – деревянные створные и глухие
Проемы дверные – деревянные простые
Лестницы - бетонные
Внутренняя отделка – штукатурка, побелка, масляная окраска
Имеется электроосвещение, водоснабжение, отопление, канализация, телефонизация
Мельница оснащена оборудованием, которое образует с конструкцией здание практически одно целое.
В здании имеется грузовой лифт.
В результате непосредственного осмотра установлено, что здание мельницы находится в хорошем состоянии, существенных дефектов конструкций не обнаружено.
Здание мельницы служит для установки оборудования по очистке, зерна и производству муки и сопутствующих продуктов.
Год постройки – 1969
Группа капитальности – 1.
Этажность - 2
Фундаменты – железобетонные.
Стены – кирпичные
Колонны - железобетонные
Перегородки – кирпичные
Перекрытие – железобетонное
Крыша – совмещенная рулонная
Полы – бетонные
Проемы оконные – деревянные глухие
Проемы дверные – деревянные простые
Лестницы - бетонные
Внутренняя отделка – штукатурка, побелка, масляная окраска
Имеется электроосвещение, телефонизация
В здании имеется грузовой лифт, штабелеформирующая машина.
В результате непосредственного осмотра установлено, что здание склада находится в хорошем состоянии, существенных дефектов конструкций не обнаружено.
Здание склада служит для хранения и отгрузки готовой продукции.
Год постройки – 1967
Этажность - 1
Фундаменты – железобетонные.
Стены – кирпичные
Колонны - железобетонные
Перекрытие – железобетонное
Крыша – совмещенная рулонная
Полы – бетонные
Здание выгрузочной точки элеватора служит для приемки зерна, доставленного по железной дороге, и передаче его в приямок рабочей башни элеватора.
Шпалы – деревянные
Балластный слой – гравий
Рельсы – Р-65
Имеются стрелочные переводы.
В результате непосредственного осмотра установлено, что пути находятся в хорошем состоянии, существенных дефектов конструкций не обнаружено.
В приложении 4 приведены технические паспорта БТИ на оцениваемые здания и железнодорожный путь, а в приложении 7 приведены фотографии оцениваемых зданий.
Площадь оцениваемого участка 220х55+200х13=14700 м2.
В приложении 3 приведен план земельного участка Уссурийского комбината хлебопродуктов, на котором показаны красной линией границы оцениваемого участка.
Территория покрыта асфальтом, имеются газоны. При осмотре установлено, что территория содержится в хорошем состоянии, существенных дефектов покрытия и озеленения не обнаружено.
В результате непосредственного осмотра установлено, что все оборудование находится в рабочем состоянии, его существенных дефектов не обнаружено.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую доходность, при этом анализ ЛНЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа ЛНЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем ЛНЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) ЛНЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, неизвестный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем ЛНЭИ.
Совершенно очевидно, что физически возможным вариантом использования объекта. является его использование только в качестве мельничного комплекса в силу конструкции зданий и насыщения их производственным оборудованием. Законодательных ограничений на использование существующего объекта в указанных выше целях нет. То, что данный вариант экономически оправдан, качественный анализ ЛНЭИ оцениваемого объекта показывает, что его ЛНЭИ - создание на базе оцениваемого имущества организации по производству муки и сопутствующих продуктов.
5.Определение стоимости оценки объекта
Стандартно для оценки рыночной стоимости имущества применяются три подхода: затратный, доходный и сравнительный1. Очевидно, что существо указанных подходов не вызывает сомнений, проблемы возникают в процессе практического применения известных оценочных подходов к данному объекту. Действительно, для объектов подобных исследуемому производственному комплексу наверняка должны быть некоторые особенности применения традиционных оценочных подходов, так как регулярный рынок продажи и аренды этих комплексов по существу отсутствует.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный подход исходит из того, что благоразумный инвестор не заплатит за объект больше той суммы, в которую обойдется получение участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период.
Использовать подход для оценки рассматриваемого объекта можно, но фактическая целесообразность его применения сомнительна, как это будет показано ниже.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Подход основан на капитализации дохода и исходит из того, что покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих выгод. При этом, стоимость объекта определяется текущей стоимостью чистых рентных доходов и дохода от его продажи в конце периода владения, получение которых ожидается в будущем от владения объектом.
Применить данный подход к оценке рассматриваемого объекта в традиционном виде не представляется возможным. Действительно, подход работает при оценке объектов, рынок аренды которых достаточно развит и имеется доступная информация о параметрах этого рынка. Крупные же мельничные комплексы по переработке зерна являются специфичными, случаи сдачи в аренду таких комплексов для получения рентного дохода неизвестны и, по всей видимости, маловероятны.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Подход основан на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи, используя информацию об аналогичных сделках, и исходит из того, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект не заплатит больше той сумму, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Применить подход к оценке рассматриваемого объекта не представляется возможным. Действительно, подход работает только при оценке объектов, для которых имеется достаточно развитый рынок продаж с доступной информацией о его параметрах. Крупные же мельничные комплексы по переработке зерна являются единичными объектами и случаи их продажи оценщикам неизвестны.
Все три подхода измеряют одну и ту же величину. Они исходят из вариантов поведения инвестора, оценивающего экономическую целесообразность строительства, аренды или покупки необходимого объекта. На равновесном рынке все варианты экономически сопоставимы, в силу чего окончательное суждение о стоимости объекта делается на основании согласования результатов всех подходов. Согласованная стоимость является взвешенной величиной, при этом результату каждого подхода придают вес в зависимости от его предполагаемой надежности и точности.
В настоящей же оценке неприменимость двух традиционных подходов делает бессмысленным использование и затратного подхода. Известно, что затраты на возведение большого круга построенных во времена плановой затратной экономики объектов, в первую очередь, производственных, с точки зрения сегодняшней рыночной экономики не оправданы. Другими словами, в сегодняшней экономической ситуации никто не стал бы нести подобные затраты из-за экономической неэффективности таких проектов. Тем не менее, доставшиеся в наследство от социализма и, часто, добротные объекты работают и продуцируют денежные потоки, что позволяет оценивать их с помощью доходного и сравнительного подходов. Это стало причиной превышения результатов затратного подхода оценки над результатами доходного или сравнительного подходов.
С точки зрения теории, ситуация исправима за счет учета в затратном подходе внешнего износа. Беда, однако в том, что изменение экономической ситуации по разному повлияло на разные объекты и установить единую норму внешнего износа для всех объектов не представляется возможным. Внешний износ рассчитывается капитализацией потерь в доходности объекта вследствие возникновения неблагоприятных внешних факторов. Однако для объектов, пришедших к нам из другой экономической среды, невозможно провести измерения величины указанных потерь в силу того, что экономические условия, в которых строился объект, вообще не характеризовались требованием обязательной его коммерческой эффективности. Тем не менее факт наличия внешнего износа может быть обнаружен как раз при сопоставлении результатов оценки недвижимости с помощью затратного подхода (до учета внешнего износа) и результатами доходного или сравнительного подходов. При этом, однако, мы лишены инструмента независимого измерении величины внешнего износа и, следовательно, возможности использовать затратный подход для независимой оценки рыночной стоимости объекта. Сказанное означает, что в отсутствии возможности применить доходный или сравнительный подходы, использование для оценки рыночной стоимости только затратного подхода, весьма трудоемкого и громоздкого, не приводит к получению достоверного результата и, следовательно, лишено смысла. Страдают недостатками также и имеющиеся методики оценки физического износа. Кроме того, в силу особенностей земельных отношений в РФ затратный подход грешит и неточностями определения стоимости земельных участков. И наконец, этот подход, являясь весьма громоздким и трудоемким, сам по себе становится затратным для заказчика оценки. Главный же недостаток подхода видится в том, что его результаты мало интересуют субъектов рыночных отношений, стремящихся, как известно, в первую очередь к извлечению денежных выгод.
Возникает вопрос, как же тогда можно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта? Прежде всего подчеркнем, что оценка рыночной стоимости предполагает определение денежной суммы, которая с точки зрения всех сторон, участвующих акте купли-продажи имущества, является наиболее мотивированной ценой за него. Попытаемся понять, какая расчетная величина может быть признана продавцом и покупателем для оцениваемого в работе имущества такой ценой.
В соответствии с определением рыночная стоимости является наиболее вероятной ценой за имущество, следовательно, ее расчет основан на анализе наиболее вероятной мотивации участников сделки. По мнению оценщиков, наиболее вероятным интересом покупателя является инвестирование денежные средства в приобретение мельничного комплекса с целью получения дохода. В отличие от традиционного доходного подхода, речь идет о доходе от производственного использования комплекса, а не от сдачи его в аренду. Как уже говорилось, можно, конечно, предположить существование покупателей с особыми интересами, однако, спрогнозировать появление таких покупателей и спектр их интересов невозможно. В любом случае, отличный от инвестиционного интерес покупателя не может претендовать на роль наиболее вероятной мотивации. Тогда интересующее нас поведение инвестора может быть следующим:
- инвестор приобретает
- он соглашается приобрести
мельничный комплекс только
Продавец вынужден признать справедливыми инвестиционные требования покупателя, т.к. понимает, что иначе продажа не состоится, а инвестор вложит средства в иной проект. Однако, продавец вправе потребовать, чтобы при определении цены имущества доходность инвестиционного проекта не превысила типичную доходность проектов с аналогичным риском.
Оценка рыночной стоимости мельничного комплекса может быть основана на анализе эффективности инвестиций в рассматриваемое имущество и заключаться в следующем:
- разрабатывается бизнес-план
- варьированием стоимости