Оценка одноэтажного промышленного здания

 

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

 «Владимирский государственный  университет имена Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине: «Оценка объектов недвижимости»

ТЕМА: «Оценка одноэтажного промышленного здания.»

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

Студент группы

 

Принял:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Владимир 2012

 

Оглавление

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………………...3

I.ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА…………………………………………………………..4

II. ЭКСПЕРТИЗА БЕЗОПАСНОСТИ………………………………………………………..12

III.ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА………………………………………………………………15

VI.ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА…………………………………………..………...25

V.ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА………………………………………………...…...45

VI.УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ экспертиза…………………………………………………….…49

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………………….60

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В рамках данной курсовой работы рассматривается тема реализация инвестиционного строительства проекта одноэтажного промышленного здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Черкасская д.25

Цель курсовой работы – на основе анализа инвестиционного процесса создания объекта недвижимости, и дальнейшей его эксплуатации, оценить возможность реализации проекта, его эффективность и разработать  комплекс необходимых управленческих мероприятий.

Основные задачи курсовой работы – рассмотрение практической целесообразности строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса, обоснование прибыльности и рентабельности строительства, соответствие технологических и правовых решений существующему законодательству и нормативным требованиям.

Экспертиза (проверка, оценка) является обязательным этапом практически  любой деятельности, поскольку призвана оценить соответствие результата деятельности запланированным показателям. Экспертиза, как правило, осуществляется на основе определенных правил, зафиксированных документально в виде ведомственных, нормативных, законодательных актов. Все инвестиционные проекты независимо от источников финансирования и форм собственности объектов капитальных вложений до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

I.Техническая экспертиза

Площадь участка на котором  располагается здание составляет 6, 517 га.  В составе постройки предусмотрено: возведение промышленного цеха и административного сооружения.

Проект строительства  комплекса разработан на основании  «Акта разрешенного использования  территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления  строительства, реконструкции. Проектом также предусмотрено благоустройство территории в полном объеме в соответствии со СНиП 2.07.01-89 «Планировка и застройка городских и сельских поселений».

 

1.1 Архитектурно-строительные решения

1.1.1  Описание генерального плана участка застройки

Участок строительства расположен в Западном административном округе г. Екатеринбурга. В настоящее время территория свободна от застройки.

1.1.2 Объёмно – планировочные решения

1.1.2.1 Структура здания

Промышленное здание состоит из следующих основных функциональных зон:

• Промышленного цеха
• Административной пристройки

 

1.1.2.2 Административная пристройка

Планировка офисных  этажей предусматривает возможность  разбивки на лоты приблизительно по 200 кв.м, таким образом, что у каждого лота имеются свои пути эвакуации. Предусмотрена возможность попарного объединения лотов. Расчет количества людей производился исходя из показателя 12 м2 полезной площади на 1 человека.

Входы в офисные помещения предусмотрены из холла на втором этаже. На входах организован вестибюль с постом охраны. В каждом лоте предусмотрен доступ ко всем инженерным системам и выделены зоны размещения санузлов и миникухонь с подводкой водопровода, канализованием и вентиляцией.

 

1.1.3 Внутренняя отделка

1.1.3.1 Внутренние стены и перегородки

Внутренние  стены и перегородки железобетонные и кирпичные, пеноблочные, газосиликатные, гипсокартоновые, отделанные или оштукатуренные с финишной отделкой по требованию Заказчика, в соответствии с классом делового центра, функциональным назначением помещений.

1.1.3.2 Полы

Полы в предусмотрены высотой 0 мм с целью прокладки коммуникацийи устройства арендаторами фальшполов. В отделанных помещениях полы выведены под соответствующую отметку. Для пола автостоянки применено износо- и маслостойкое полимерное покрытие. Облицовка полов в технических помещениях – керамическая плитка, в общественных помещениях офисов и на лестницах – керамогранит. Плинтусы выполняются из материала, аналогичного примыкающему покрытию.

1.1.3.3 Потолки

В административных помещениях использованы подвесные потолки типа “Armstrong” со встроенными светильниками. В технических помещениях и автостоянке предусмотрено выравнивание с последующей окраской.

 

1.1.3.4 Санитарные узлы здания

Отделка полов  и стен санитарных узлов – мелко- и среднеразмерная керамическая плитка. Гидроизоляционное покрытие устроено на полу с заводом на плинтус. Поверхность напольного покрытия противоскользящая.

 

 

1.1.3.5 Наружные двери и ворота

Наружные двери запроектированы  из алюминиевого профиля. В качестве заполнения использованы двухкамерные стеклопакеты и алюминиевые панели, окрашенные порошковыми эмалями по RAL. Двери главных входов спроектированы по отдельному заданию в увязке с архитектурным решением интерьеров. Наружные двери в технические помещения запроектированы утепленными стальными. Окраска дверей в заводских условиях порошковыми эмалями по RAL. Ворота стандартные однопольные с механическим приводом для опускания и подъема.

1.2 Конструктивные решения

Конструктивные решения  проектируемого здания приняты в  соответствии  с утвержденным заданием на проектирование, архитектурно-планировочными решениями, а также согласно инженерно- геологическим условиям участка.

Здание состоит из следующих основных функциональных зон, имеющих свои конструктивные особенности:

• Промышленного цеха
• Административной пристройки

За относительную отметку  ±0,00 принят уровень пола первого  этажа, соответствующий абсолютной отметке 147,50 м. 

1.2.1 Промышленный цех

Фундаменты. Предусмотрены свайные фундаменты с плитным ростверком высотой 3000 мм. Сваи железобетонные буронабивные диаметром 1200 мм, длиной около 25 м, с шагом от 2.8х2.8 до 3.5х3.5 м.

Класс бетона по прочности  на сжатие для конструкций свай и  фундаментных плит – В40, марка бетона по водонепроницаемости – W6. Для обеспечения  гидроизоляции под фундаментными плитами применяется наплавной полимерный материал – "Унифлекс".

Перекрытия приняты толщиной 250 мм с устройством надколонных капителей размером 3000х3000 м толщиной 500 мм. Класс бетона по прочности на сжатие В60(-4 – +3 этаж), В40( 5-31эт),  В25 (32 – 47), арматура класса А400.

Ядра жесткости.  Стены наружного контура ядер жесткости приняты толщиной 800 … 350 мм из бетона классов В60 … В40,которые представлены ниже, в таблице 1.3:

Водосток: внутренний.

           Наружные стены:

• Панели поэлементной сборки  шириной 1,7м, высотой на этаж. Обрамление по контуру – металлическая рама из несущих алюминиевых профилей. В качестве заполнения панелей в светоропрозрачной части использованы двухкамерные стеклопакеты. 
  В подоконной части – «сэндвич»-панель 1,7мх0,85м (h) в обрамлении из алюминиевых несущих профилей, состоящая (снаружи): гранитные плиты толщиной 30мм, прижатые по периметру и в центральной части к металлической раме через терморазъемы; жесткая минераловатная плита (150мм) по стальному листу (3мм) с антикоррозионным и противопожарным покрытием, прикрепленному по периметру к раме подоконной части.

1.2.2 Административная пристройка

Фундамент  принят в виде  монолитной железобетонной плиты, толщина которой 1500 мм.

Класс бетона по прочности  на сжатие принят В30, марка бетона по водонепроницаемости  – W6. Арматура класса А400.

Ядра жесткости приняты толщиной 250 мм  из бетона класса В40.

Колонны в зависимости от действующей в них нагрузки имеют размеры 500х500мм, 500х1000мм, 500х1200мм из бетона классов В60, В40 и В30. Арматура класса А500.

1.2.3 Теплоснабжение

Теплоснабжение комплекса  предусматривается централизованное, от городских тепловых сетей. Подготовка теплоносителей для потребителей систем отопления и вентиляции (далее  – ОВ), предусматривается в 2-х  центральных индивидуальных тепловых пунктах (ЦТП-1-25.915 Гкал/ч  и ЦТП-2-24,100 Гкал/ч) размещенных на нижних уровнях здания и дополнительных индивидуальных тепловых пунктах (далее -  ИТП).

Проектом предусматриваются  следующие расчетные параметры  теплоносителя для систем водяного отопления каждого корпуса:

• 90-70 ºС для 10-ти этажных корпусов;
• 90-65 ºС для высотных корпусов.

Расчетные параметры  теплоносителя в контурах теплоснабжения приточных установок,  1-го подогрева  центральных кондиционеров и  воздушно-тепловых завес (далее – ВТЗ) предусматриваются:

• 95-65 ºС для 10-ти этажных корпусов и нижних зон высотных корпусов;
• 90-60 ºС для верхних зон высотных корпусов.

Расчетные параметры  теплоносителей для второго подогрева  центральных кондиционеров предусматриваются: 70-40 ºС.

Расчетные параметры  теплоносителя для 4-х трубных  фанкойлов – проектом предусматриваются 65-40 ºС.

1.2.4 Отопление

Отопление надземных  уровней, технических и вспомогательных  помещений предусмотрено водяное, регулируемое локальными системами  по разнофункциональным группам помещений.

Системы водяного отопления  предусматриваются 2-х трубные, стояковые  и горизонтальные.

В качестве отопительных приборов водяного отопления предусмотрены  радиаторы и конвекторы зарубежных производителей.

Сети систем отопления предусматриваются из стальных и пластиковых труб.

Отопление автостоянок  предусматривается воздушное: совмещенное  с приточной вентиляцией и  воздушно-отопительными агрегатами.

1.2.4 Вентиляция

Вентиляция проектируемого комплекса предусматривается принудительная, приточно-вытяжная, локальными системами по разнофункциональным группам помещений.

Основные рабочие зоны комплекса оборудуются системами  комфортного кондиционирования  по схеме: чиллер-кондиционер-фанкойл.

Технологические помещения  комплекса (диспетчерские, серверные, аппаратные, и т.п.)оборудуются системами кондиционирования по схеме:

• в помещениях, где требуется точное поддержание температуры и важности предусматривается установка прецизионных кондиционеров;
• в помещениях где требуется поддержание температуры, а точность поддержания важности воздуха не нормируется предусматривается установка сплит-систем.

Воздухообмены по помещениям и зонам определены расчетами  на ассимиляцию производственных вредностей, приняты по нормативным кратностям и по удельным объемам подачи наружного воздуха на человека (рабочее место).

Надземные и подземные  уровни комплекса оборудуются локальными системами принудительной противодымной  вентиляции.

Основные наружные входы  здания и въездные ворота рамп автостоянок  оборудуются воздушно-тепловыми завесами с водяным нагревом.

1.2.5 Энергосбережение

Для экономии энергоресурсов проектом предусматривается:

• применение рекуперации тепла с промежуточным теплоносителем;
• центрально-качественное регулирование в системе водяного отопления
• применение качественного регулирования теплопроизводительности  приточных установок с помощью смесительных насосных узлов, позволяющего снижать температуру обратной сетевой воды при повышении качества регулирования и надежности системы теплоснабжения;
• разделение систем отопления, кондиционирования  и вентиляции по функциональному назначению и в соответствие с режимом работы, обслуживаемых помещений, что позволяет отключать отдельные системы, не нарушая температурно-влажностного режима в других помещениях;
• установка теплосчетчиков на вводе.