Оценка одноэтажного промышленного здания

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

IV.Экономическая экспертиза

4.1 Резюме проекта

 Содержание  проекта

Проектирование и строительство промышленного здания, общей площадью 368 000 кв.м., на земельном участке, площадью 6,517 га. На земельный участок оформлено право долгосрочной аренды сроком на 49 лет ОАО «Комтехстрой».

Цель проекта

Местоположение позволяет  использовать здание для промышленных целей. Удобное местоположение и высокий класс зданий, позволяют прогнозировать стабильный спрос, который, судя по тенденциям на рынке, в будущем будет только увеличиваться.

Цель проекта: извлечение прибыли.

4.1.2 Общие сведения о проекте

Цель бизнес-планирования:

Представленный бизнес-план предназначен для привлечения кредитования на строительство промышленного здания площадью  6, 571 га.

 

 

4.2 Анализ рынка

4.2.1 Анализ рынка офисной недвижимости г. Екатеринбурга

За первый квартал 2011 г. на рынок офисной недвижимости вышло порядка 250 тыс. кв. м качественных площадей, из них 40% составили объекты  класса «А», и 60% - класса «В». Таким образом, совокупный объем предложения на рынке офисной недвижимости составил порядка 11 млн. кв. м.

Тенденция восстановления спроса на качественную офисную недвижимость продолжает оставаться актуальной: в  течение 1 кв. 2011 г. и арендаторы, и  покупатели офисных помещений оставались достаточно активными, было заключено и анонсировано много сделок, в том числе довольно крупных.

В течение 1 кв. 2011 г. арендаторы качественных офисных помещений оставались очень  активными, что позволило констатировать дальнейший рост ставок аренды, который по итогам 1 кв. 2011 г. оценивается на уровне 5-10%. Тем не менее, несмотря на имеющуюся положительную динамику негативные, посткризисные тенденции все также ощутимы.

Общее предложение  и новое строительство

В I квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию примерно 170 000 кв. м офисных площадей, из которых 34% относятся к классу А и 66% – к классу В. Соотношение нового строительства и реконструкции составило 80% к 20%. Общая площадь офисных помещений классов А и В по состоянию на конец I квартала 2011 г. составила 12,81 млн. кв.м.

График 3.1. Общее предложение и новое строительство.

                                                               

Спрос

Тенденция восстановления спроса на качественную промышленную недвижимость продолжает оставаться актуальной: в течение 1 кв. 2011 г. и арендаторы, и покупатели офисных помещений оставались достаточно активными,было заключено и анонсировано много сделок, в том числе довольно крупных. Что касается структуры спроса по заявкам, поступающим в компании Blackwood, по итогами 1 кв. 2011 г. они распределились следующим образом: 60% всех заявок составили запросы на аренду, и 40% - на покупку офисных помещений. Стоит отметить, что доля запросов на покупку за последнее время существенно возросла. Лидером в структуре спроса на аренду в зависимости от класса объекта по прежнему остается класс «В-», при этом его доля постепенно снижается, а спрос на более качественные объекты класса «В+» и «А», соответственно, растет. В структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу наибольшая доля приходится на блоки до 200 кв. м (39%) - этот сегмент по-прежнему остается наиболее популярным. В сегменте купли-продажи качественных офисных помещений также происходит постепенное перераспределение спроса в сторону более качественных помещений: несмотря на то, что лидером в запросах на покупку остается класс «В-», доля его в общей структуре стабильно снижается.

Распределение спроса на покупку офисов в зависимости  от размера помещений, то его структура  остается довольно стабильной, при  этом, относительно показателей конца 2010 г. можно отметить увеличение доли запросов на покупку самых маленьких блоков (с 16% до 26%). Общие тенденции в спросе на рынке качественной офисной недвижимости в 1 кв. 2011 г. были следующими:

• спрос на аренду и  покупку помещений остается достаточно высоким;

• средняя арендуемая площадь и срок заключения договоров  аренды постепенно увеличиваются;

• по-прежнему достаточно высоким остается спрос на не инвестиционную покупку помещений, который, в том  числе, предъявляют банки.       

  

 

 

Вакантные площади

Наряду со сравнительно небольшими объемами нового строительства в I квартале 2011 г. уровень вакантных площадей вклассе А стабилизировался, в классе В продолжил снижаться. К концу отчетного квартала доля вакантных помещений в бизнес-центрах класса А составила 17,4%, в зданиях класса В – примерно 10,0%.    

Примечательно, что основная доля свободных помещений приходится на бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010–I квартале 2011 гг. В зданиях, окончание строительства которых пришлось на 2008-2009 гг., уровень вакантных площадей в среднем не превышает 15%. А в бизнес-центрах, открытых до 2007 г. включительно, практически нет свободных помещений. Это свидетельствует о наличии высокого спроса на офисные площади с отделкой в действующих зданиях.

 

                              График 3.2.Средний уровень вакантных площадей.                       

 

 

4.2.2 Анализ рынка торговой недвижимости Екатеринбурга .

По итогам I квартала 2011г. спрос на помещения торгового назначения по-прежнему превышает предложение.

Значительно выросла доля предложения в аренду на севере столицы: в 2 квартале она составила почти 19% всего объем предложения.

По результатам  анализа рынка торговой недвижимости, проведенного специалистами компании MAYFAIR Properties по итогам 2010 года, наибольшим спросом пользуются торговые помещения в аренду площадью до 500 кв.м (69% от общего числа заявок). Такая структура спроса традиционна для торгового сегмента. Данная статистика объясняется стремительным ростом числа небольших компаний, торговая деятельность которых может быть компактно организована на площади менее 100 кв.м (например, салоны связи, техники, бутики и так далее). В 2011 году продолжение тенденции децентрализации спроса на аренду торговых помещений. Как и первом полугодии, центр Екатеринбурга не является лидером: спрос на помещения в ЦАО составляет всего 17%. Существует значительный спрос на аренду торговых помещений вне центра, за исключением восточного и смежных с ним направлений. Лидерами являются северное и северо-западное направление – на него приходится 29% запросов. Как и в первом полугодии, основная масса заявок на торговые помещения в аренду приходится на ценовой сегмент до 19 500 руб. за кв.м в год (44%), хотя достаточно велик спрос на помещения по цене 20 000-42 000 за кв.м в год (35%). В большинстве случаев подобное распределение в большей степени зависит от требуемой площади и профиля арендатора. По данным компании MAYFAIR Properties, в структуре спроса по направлению деятельности арендаторов лидируют магазины одежды (17% от суммарного числа заявок), салоны красоты и аптеки (16%) и предприятия общественного питания (14%). Фактически подобная структура не претерпевает серьезных изменений уже в течение нескольких лет. Спрос на торговые площади остается на высоком уровне не только вследствие расширения сети операторов, работающих на московском рынке, но и вследствие прихода новых операторов, пока еще не представленных в Москве и (или) России.

Средние арендные ставки для помещений класса А  составили около 30 000 - 40 000 руб./кв. м/в год.

4.3 Финансовый анализ деятельности застройщика

Для успешной реализации такого крупного проекта, нужны внушительные денежные средства, долгосрочные кредиты  и строгий финансовый учет.

Для оценки финансовой состоятельности  компании-застройщика, важно провести расчет и анализ показателей. Главным критерием в расчете является наличие у предприятия собственных оборотных средств, благодаря которым можно обеспечить бесперебойный строительный процесс, а значит, сдать объект в срок и начать эксплуатировать административно – торговый комплекс, т.е. выполнять свои обязательства по договору с арендаторами.

Анализируется финансовая отчетность компании за год. (Бухгалтерский  баланс представлен в приложении)

Определение платежеспособности и  финансовой устойчивости предприятия  происходит согласно методике ФУДН.

Рассчитываются следующие коэффициенты:

• Коэффициент текущей ликвидности (коэффициент покрытия) характеризует общую обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения его срочных обязательств. Он рассчитывался по формуле 1:

     (1)

где ОбА – оборотные  активы (разность строк баланса 290 и 230).

КДО – краткосрочные долговые обязательства (разность строк баланса 690 и 640).

Проведя расчет, коэффициент текущей ликвидности (Кл) на начало период равен 2,53, а на конец периода равен 2,92, что свидетельствует о тенденции повышения и удовлетворяет значению >2. Это говорит о том, что текущая платежеспособность предприятия находится в хорошем состоянии.

• Коэффициент обеспеченности собственными средствами характеризует наличие собственных оборотных средств у предприятия, необходимых для обеспечения его финансовой устойчивости. Расчет производится по формуле 2:

      (2)

где ОбА – оборотные  активы (разность строк баланса 290 и 230)

СКО – сумма источников собственного капитала (разность строк баланса 490 и 190).

Согласно расчету, коэффициент  обеспеченности собственными средствами (Кос) на начало периода равен 0,5, а  на конец периода равен 04, что  показывает снижение значения, но удовлетворяет требованию > 0.1.

На основании произведенных  расчетов, можно сделать вывод  об удовлетворительной платежеспособности предприятия. Для дальнейшего прогноза необходимо произвести расчет ещё одного коэффициента – коэффициента утраты платежеспособности.

• Коэффициент утраты платежеспособности определяется как отношение расчетного коэффициента текущей ликвидности к его установленному значению. Расчетный коэффициент текущей ликвидности определяется как сумма фактического значения этого коэффициента на конец отчетного периода и изменение этого коэффициента между окончанием и началом отчетного периода в пересчете на период утраты платежеспособности (3 месяца). Формула 3:

           (3)

где К_ТЛ.К – фактическое значение (на конец отчетного периода) коэффициента текущей ликвидности

К_ТЛ.Н – значение коэффициента текущей ликвидности на начало отчетного периода

Т – отчетный период, мес

2 – нормативное значение  коэффициента текущей ликвидности

3 – нормативный период  восстановления платежеспособности  в месяцах

Согласно расчету, К_у = 2, 14. Значение данного коэффициента удовлетворяет условию К_у >1. Это свидетельствует о наличии реальной возможности у предприятия не утратить платежеспособность и завершить проект строительства в запланированный срок. Высокий показатель этого коэффициента также свидетельствует об устойчивом положении компании.

• Анализ деловой активности и эффективности деятельности застройщика

Деловая активность организации в финансовом аспекте проявляется прежде всего в скорости оборота ее средств. Качественные критерии деловой активности характеризуют объем рынков сбыта продукции, работ и услуг, имидж организации, ее конкурентоспособность и наличии постоянных контрагентов и клиентов. Количественные критерии характеризуют эффективность использования всех видов ресурсов и имущества организации и могут быть представлены в виде системы финансовых коэффициентов - показателей оборачиваемости.

• Коэффициент общей оборачиваемости капитала отражает скорость оборота всего капитала предприятия. Увеличение коэффициента означает быстрый рост кругооборота средств предприятия.
• Коэффициент оборачиваемости мобильных средств показывает скорость оборота всех мобильных средств. Снижение коэффициента характеризуется отрицательно, из-за затянувшихся последствий мирового кризиса.
• Коэффициент оборачиваемости материальных оборотных средств отражает число оборотов запасов и затрат предприятия. Увеличение коэффициента свидетельствует об относительном уменьшении производственных запасов и незавершенного производства.
• Снижение коэффициента оборачиваемости дебиторской задолженности говорит о снижении коммерческого кредита, предоставляемого предприятием.
• Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности показывает расширение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого предприятию. Увеличение коэффициента означает снижение покупок в кредит.
• Коэффициент фондоотдачи внеоборотных активов характеризует эффективность использования основных средств и прочих активов, измеряется величиной продаж, приходящихся на единицу стоимости средств.
• Коэффициент оборачиваемости собственного капитала показывает скорость оборота собственного капитала.
• Рентабельность организации Рентабельность организации означает степень прибыльности ее производственно – хозяйственной деятельности.

                                                Коэффициенты рентабельности                             Таблица 3.6

Наименование коэффициента	Значения		Тенденция изменения
	Начало периода	Конец периода
Коэффициент рентабельности продаж (Крп)	0.067	0.071	↑
Коэффициент рентабельности всего капитала предприятия (Крк)	0.079	0.078	↓
Коэффициент рентабельности внеоборотных активов (Крв)	0.061	0.062	↑
Коэффициент рентабельности собственного капитала (Крс)	0.053	0.054	↑

• Коэффициент рентабельности продаж показывает, сколько прибыли приходится на рубль реализованной продукции. Увеличение коэффициента свидетельствует об увеличении спроса на продукцию, услуги предприятия.
• Коэффициент рентабельности всего капитала предприятия показывает эффективность использования всего имущества предприятия. Уменьшение коэффициента свидетельствует о понижении спроса на продукцию.
• Коэффициент рентабельности внеоборотных активов отражает эффективность использования основных средств и прочих внеоборотных активов. Повышение коэффициента означает повышение рент<span class="da