Ипотечное кредитование и его особенности в Российской Федерации

     Состояние рынка ипотечного кредитования во многом зависит от финансового положения  кредитных организаций – системы  финансирования ипотеки, которое осуществляется в России преимущественно за счет ресурсов банковской системы. Кредитные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов являются дорогостоящими, поэтому многие кредитные организации «неохотно» размещают средства в длинные активы. Данные факторы дополняются высокими рисками потери ликвидности и роста задолженности по ипотечным кредитам.

     В Российской Федерации еще не существует эффективной системы рефинансирования ипотечных кредитов в ценные бумаги. Кредитные организации не стремятся  проводить секъюритизацию ипотечных  кредитов, так как на рынке ценных бумаг нет инвесторов, которые заинтересованы и способны вкладывать свои денежные средства в ипотечные ценные бумаги. Также на отечественном рынке ипотеки нет частных институтов, которые будут выкупать кредиты у банков для дальнейшего выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием. Агентом Правительства Российской Федерации, осуществляющим рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств, выделенных государством, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Но средств бюджета недостаточно, чтобы обеспечить все банки необходимыми ресурсами, и это является важным вопросом, требующим решения.

     Другой  проблемой, препятствующей развитию ипотечного кредитования в рамках банковского  сектора, является рост доли просроченной задолженности. В период кризиса  доля просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам значительно возросла. Если в докризисный период данное значение не превышало 0,7 процентных пункта, то по данным Центрального Банка Российской Федерации на апрель 2011 года доля просроченной задолженности составляет 3,7% [50]. В данных условиях банки вынуждены устанавливать более жесткие процедуры отбора заемщиков и проводить детальный анализ их кредитоспособности, чтоб избегать высокий риск неплатежеспособности. В случае если присутствует высокая вероятность оказания будущего заемщика в состоянии банкротства кредитные организации поднимают проценты по выдаваемому кредиту, что оказывает негативное влияние на медленно растущий спрос на ипотечные кредитные деньги со стороны населения.

     В перспективе решением данной проблемы могло бы стать создание эффективной  системы страхования ипотечных  кредитов, что позволило бы кредитным  организация передать риски в  ответственность страховым компаниям. Наличие страхование объекта  недвижимости в настоящее время является обязательным условием при оформлении кредита, но система титульного страхования не нашла верного применения на практике.

     Создать эффективную систему ипотечного кредитования невозможно без активного  государственного участия, так как  на органы власти, в особенности на Правительство Российской Федерации, возложены основные функции по контролированию процесса обеспечения населения страны доступным жильем. Попытки по составлению стратегического плана развития ипотечной системы России заключались в виде различных программ, в частности проект «Доступное жилье гражданам Российской Федерации», действующий в период 2007-2009 года. На данный период времени Правительством Российской Федерации выработан стратегический проект «Стратегия развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», в который предусмотрено комплекс мер по усовершенствованию ипотечного кредитования в целом.

     Данная  стратегия предусматривает стратегически  важные направления деятельности государственных  органов на рынке ИЖК, которые направлены на [7]:

     - регулирование строительного комплекса;

     - стимулирование платежеспособного спроса;

     - принятие мер по модернизации всего механизма ипотечного кредитования.

     Регулирование строительного комплекса предполагает развитие новых систем финансирования строительных объектов, включающих региональные и городские механизмы выделения  денежных средств на строительство. При осуществлении капитальных  вложений в комплексы по созданию новых жилых комплексов необходимо учитывать спрос со стороны населения и способность граждан в дальнейшем выкупить строящиеся квартиры и частные дома. Согласно оценкам экспертов основная потребность заключается в строительстве доступных квартир для среднего класса, чтобы обеспечить низкий платежеспособный спрос приемлемыми ценами. Внедряя систему государственных заказов у государственных органов появится возможность установления контроля за ценами, существующими на рынке объектов недвижимости, что поможет преодолеть возникновения спекулятивных сделок.

     Стимулирование  платежеспособного спроса предполагает оказание государственной поддержки  в виде субсидий на покупку недвижимости той части населения, которая  не имеет возможности внести первоначальный взнос. Важным вопросом остается предоставления субсидий напрямую покупателям недвижимости, а не посредствам кредитно-финансовых институтов, так как должен быть создан механизм подхода к каждому заемщику  индивидуально через соответствующие институты, что позволит усилить контроль за правильностью  использования средств, выделенных государством.

     Для части населения, которая не может  рассчитывать на льготы со стороны  органов власти целесообразно внедрение  специальной накопительной системы  по ипотечным кредитам. Данная система в России существует только для ограниченного круга лиц (военнослужащих), хотя применение этого механизма для иных категорий граждан может быть эффективным методом. В многих странах Европы существуют специальные депозитарные институты, которые позволяют будущих заемщикам в течение нескольких лет предварительно накапливать средства на специальных счетах чтоб в дальнейшем использовать их на оплату первоначально взноса. Внедрение данного механизма будет выгодным не только для заемщиков, но и для многих кредитных организаций, так как у банков появится возможность контролировать состояние заемщиков и их возможность по приобретению жилья, что позволит существенно сократить среди клиентов недобросовестных заемщиков и соответственно снизить риски банка.

     Модернизация  механизма ипотечного кредитования предусматривает развитие всей системы  отношений, которые действуют на первичном и вторичном рынке ипотечного жилищного кредитования, то есть отношения заемщик – банк – АИЖК – РЦБ. Основные цели следующие: повышение доступности жилья посредствам снижения величины первоначального взноса, снижение ставки по ИК до уровня индекса потребительских цен, превышающей значение данного индекса лишь на 1-2 процентных пункта [26, с.6].

     Важной  стратегической задачей при урегулировании существующего механизма ипотечного кредитования остается расширение ресурсной базы кредитных организаций. Развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов, посредствам привлечения новых инвесторов на рынок капиталов и повышение привлекательности ипотечных ценных бумаг с залоговым покрытием станет большим прорывом в области ипотечного банковского кредитования. Сложность действия данной системы заключается и в банковской системе – необходимо проявление инициативы кредитных организаций при осуществлении секъюритизации и внедрение частных агентов, выкупающих кредиты у коммерческих банков. Решение данного вопроса представляется одним из самых сложных, так как отечественный рынок ценных бумаг недостаточно развит, чтобы поддерживать обращение таких активов.

     Косвенным методом для укрепления существующей системы ипотечного кредитования является создание условий для кредитования кредитными организаций застройщиков, то есть проектное кредитование. Данные кредиты требуют больших вложений ресурсов со стороны кредитных организаций, но также предоставляют им возможность контролировать процесс строительства и ведение совместных проектов по одновременному кредитованию заемщиков, которые приобретают еще неготовые объекты недвижимости. Выдача кредитов банками строительным организациям под залог будущих построек может не только увеличить масштабы строительства, так как у застройщиков появятся ресурсы для непрерывного осуществления строительства, но также укрепит возможности у населения в приобретении недвижимости на первичном рынке недвижимости. В настоящее время финансирование строительных объектов в России осуществляется в основном за счет средств дольщиков на основании договора долевого строительства. Средства для внесения вкладов на покупку строящейся недвижимости приобретаются в банках под высокие проценты, так как риск проектным видам кредита достаточно высокий. В данном случае, как показал финансовый кризис, в случае недостаточности средств у застройщика они вынуждены приостановить строительство объектов, в результате заемщик-дольщик остается без жилья с большой суммой долга, а банк без объекта залога. В целях избегания таких рисков целесообразно стимулировать кредитные организации и внедрять проектного кредитования строительства объектов жилой недвижимости.

     Таким образом, в заключении необходимо отметить важность проблем, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. Без эффективной системы ипотечного кредитования невозможно представить развитие экономики страны в целом, так как ипотечного кредитование предполагает решение одной из самых важных задач – обеспечение населения доступным жильем. Кроме того, ипотечное кредитование как способ финансирование строительства предоставляет возможность развиваться всей реальной экономики страны.

     Ипотечное кредитование – локомотив экономики, усовершенствование которого требует  решение комплекса взаимосвязанных  проблем. Проблемы рынка ипотечного кредитования имеют разных характер и направление, но они находятся  в взаимной увязки. Наиболее важным и требующим решения является проблема недоступности жилья для большей части населения страны, - неплатежеспособностью спроса на жилые объекты недвижимости. Эффективная система ипотечного кредитования может существенно расширить возможности  населения в приобретении объектов недвижимости, но чтобы внедрить эту систему финансирования необходимо усовершенствовать и укрепить  существующие механизмы ипотечного кредитования. 

      Заключение 

     Ипотека в последние годы стала одним  из важных направлений в решении  жилищной проблемы в российском обществе.

     Под ипотекой в нашей стране подразумевают  залог недвижимости для обеспечения  обязательств перед кредитором. При  ипотечном кредитовании заемщик  получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика с момента приобретения кредита.

    Нормативной базой, регулирующей деятельность коммерческих банков в области ипотечного кредитования  в Российской Федерации являются: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г., Федеральный закон «О залоге» № 2872-1 от 29 мая 1992 г., Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г., а также положений, инструкций и писем Центрального Банка Российской Федерации.

    Законодательство  Российской Федерации  определяет ипотечный кредит как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

    Система ипотечного кредитования представляет собой целый комплекс институтов, объектов, субъектов, а также инструментов кредитования, регулирующий процесс заключения договоров ипотеки, система ипотечного кредитования имеет свой механизм функционирования – взаимосвязь первичного, вторичного рынка кредитования, которые тесно взаимодействуют с рынком страхования, финансовым рынком.

    Анализ  мировой практики ипотечного кредитования заключается в анализе двух основных моделей функционирования ипотечного кредитования – американской (двухуровневая) и германской системы (одноуровневая) организации ипотеки. Основой организации ипотечного кредитования послужила система рефинансирования – формирование ресурсной базы, которое осуществляется посредствам выпуска ценных бумаг (секъюритизации) с ипотечным покрытием. Модели имеют разную природу, обусловленные различием рыночных условий. Европейские банки испытывают недостаток ликвидности в меньшей степени, чем американский, поэтому в этой системе существуют серьезные барьеры для проведения сделок секъюритизации. Но двухуровневая модель ипотечного кредитования также имеет свои недостатки в организации рынка ипотеки –высокая стоимость содержания, что увеличивает стоимость ресурсов банка, зависимость от колебаний, происходящих на рынке ссудного капитала, тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.

    В Российской Федерации ипотечное кредитование находится на стадии развития. Основой для построения российской ипотечной системы и организации рынка ипотеки был принят американский механизм. Двухуровневая модель подразумевает функционирование на рынке кредитования специальных институтов, которые занимаются выкупом пакета ипотечных кредитов у коммерческих банков и рефинансированием их на фондовом рынке в виде облигации с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) является главным институтом, осуществляющим кредитование коммерческих банков и населения страны по государственным стандартам. Основным назначением АИЖК на отечественном рынке ипотеки является выкуп пулов (сформированных пакетов) ипотечных кредитов у кредитных организаций и выпуск ценных бумаг на рынок капиталов. Однако, как  показывает практика, данная система рефинансирования функционирует неэффективно, особенно в период кризиса 2008-2009 годов. На вторичном рынке ипотечного кредитования нет инвесторов, готовых приобретать ценные бумаги с ипотечным покрытием, в силу низкой доходности данных активов и низкой деловой активностью на фондовом рынке. Специалисты в области ипотечного кредитования отмечают, что в перспективе есть возможность внедрить европейскую модель ипотеки в отечественную практику кредитования. Но Российская экономика пока не готова принять одноуровневую модель секъюритизации ипотеки в силу слабости национальной банковской системы. Следование американской модели связано с угрозами возникновения финансовых кризисов.