Ипотечное кредитование и его особенности в Российской Федерации

     Но  жилье – является товаром, капитальным  благом, покупку которого подавляющая  часть населения не может произвести за счет текущих доходов. Финансирования покупки жилья может быть осуществлено только с дополнением имеющихся средств заемными, либо при помощи государства. В данных условиях является приемлемым создание кредитных механизмом долгосрочного кредитования – ипотечного жилищного кредитования (ИЖК).

     Развитие  ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

     В то время как данный вид кредитования под залог покупаемой недвижимости получил широкое распространение в США и во многих Европейских странах - на отечественном рынке данный продукт пользовался меньшей популярностью. Как отмечают многие эксперты в данной области, причин тому множество и анализ этих причин предполагает рассмотрение всех факторов влияющих на развитие комплекса ипотечного кредитования:

     - факторы, обусловленные спросом  со стороны потребителей;

     - факторы кредитного механизма  банковского ипотечного кредитования (первичный рынок ИЖК);

     - факторы рынка недвижимости, на  котором осуществляется продажа-покупка  недвижимости;

     - факторы рынка ценных бумаг  (вторичный рынок ипотечного кредитования).

     Потребность в улучшении жилищных условий  не является единовременной потребностью, поэтому спрос на рынке недвижимости существует постоянно, но в зависимости от  состояния экономики может быть платежеспособным или обладать недостаточной платежеспособностью.

     В 2010 году фондом «Институт экономики города» проводилось исследование социально-экономической ситуации в России, в рамках которого производился анализ платежеспособного спроса на жилье и жилищные кредиты со стороны населения, а также оценка возможностей предложения жилья.  Исследования показали, что около 61% российских семей не удовлетворены своими жилищными условиями. При этом более одной четвертой части населения проживают в жилье, находящемся в неудовлетворительном состоянии (около 21%). Общая потребность населения России  в жилье по данным ноября 2010 г. составляет 1 569,8 млн. кв. м., или 51431,3 млрд. руб. Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1%. Данные об общих потребностях населения в удовлетворении жилищными условиями приведены на рисунках 1 и 2Приложения 5. Но из всей существующей потребности лишь 34,7% домохозяйств могут приобрести жилье самостоятельно, остальная часть нуждается в использовании различных способов финансирования: 26,3% - помощь со стороны государства, 9% - нуждаются в предоставлении жилья [35, с.76].

     Так, существующий в России спрос на жилье требует создание действенных механизмов финансирования покупки жилья.

     Но  для формировании устойчивой и привлекательной  для граждан системы ипотечного кредитования появляются множество  проблем, касающихся деятельности коммерческих банков и всей банковской системы страны. Российские банки неохотно занимаются ипотечным кредитованием. Причина этого заключается, прежде всего, в дисбалансе между спросом на длинные дешевые кредиты и предложениями банков коротких, по сути, и дорогих кредитов. Особенно в период экономического спада, пик которого пришелся на конец 2008 года и на 2009 год,  многие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов и столкнулись с проблемой просрочки задолженности по выданным ранее кредитам.  По состоянию 1 июля 2009 года число участников первичного рынка ипотеки сократилось на 5,5% по сравнению с началом года.  Регулярно  выдавали долгосрочные кредиты в рублях около 100 банков, в валюте – 11, в первом полугодии 2009 года было выдано 43339 рублевых кредитов на общую сумму 51,9 млрд. руб. и 709 кредитов в иностранной валюте на сумму 3,6 млрд. долл.  [28, с.81].

     Средний размер кредитов составил 1,3 млн. руб., то есть по сравнению с соответствующим периодом 2008 года сократился в 6,1 раза. Также данный период времени характеризовался повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их представления. По сравнению с 2008 годом средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях повысился на 1,7 процентных пункта, а в иностранной валюте – на 2,7. Таким образом, средневзвешенные рублевая и валютная ставка составили 14,6 и 13,5%. Просрочка по банковским кредитам за первое полугодие 2009года увеличилась в 2,3 раза [29, с.82].

     Статистические  данные 2010 года свидетельствуют о  том, что российский рынок ипотеки делает уверенные шаги к восстановлению. Однако эксперты говорят, что его развитие будет определяться эффективностью государственной политики, а именно повышение спроса среди потребителей будет продиктовано предложением новых кредитных продуктов и условий кредитования финансово-кредитными организациями. 

     В целом изменения на первичном  рынке ипотечного кредитования в 2010 году можно охарактеризовать следующим  образом [50]:

     - наблюдается увеличение кредитных  организаций, предоставляющих ипотечные  жилищные кредиты. По состоянию на 1 января 2011 года число кредитных организаций по сравнению с аналогичным периодом 2010 года увеличилось на 47 кредитных организаций и составило 631, из них 525 предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу кредитов 118 кредитных организаций, в иностранной валюте – 12 кредитных организаций;

     - отчетливая тенденция роста абсолютных  показателей, характеризующих объемы  предоставленных ИЖК: в 2010 году кредитными организациями было предоставлено 301433 ИЖК на общую сумму 378,9 млрд. руб.,  то есть 10,4% от общего объема потребительских кредитов.  Средний размер предоставленных кредитов по сравнению с первым полугодием 2009 года не значительно уменьшилось и составило 1,26 млн. руб. Количество предоставленным ИЖК, согласно динамике наблюдаемого периода, увеличилось в 2,3 раза (рисунок  1 Приложение 6);

     - в общем объеме предоставленных  ипотечных кредитов растет доля  ИЖК, предоставленных в рублях. В 2010 году было выдано 298213 рублевых кредитов на общую сумму 364,6 млрд. руб. против 3220 кредитов, представленных в иностранной валюте, на общую сумму 15,4 млрд. в рублевом  эквиваленте. Доля рублевых кредитов в обще объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предшествующего года увеличился на 2,2 процентных пункта  и составил 95,9% (рисунок  2 Приложение 6);

     - тенденция снижения ставок по  кредитам и либерализации условий  их предоставления. По сравнению  с 2009 года средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,2   процентных пункта. По состоянию на 1 марта 2011 года составила 12,4% (рисунок  1 Приложения 7).

     Средний срок предоставления кредитов составляет 12,5 лет по рублевым кредитам, тогда как валютные кредиты ссужаются на срок до 10,5 лет. По сравнению с данными года, предшествующими общему экономическому спаду, средний срок предоставления кредитов практически не изменился;

     - несмотря на стабилизацию условий  для кредитования доля объемов просроченной задолженности общем объеме ИЖК увеличивается – негативная тенденция для рынка ИЖК. Просроченная задолженность в рублях увеличилась по сравнению с 2009 годом на 27,2%. По состоянию на 1 января 2011 года составила 23,6 млрд. руб. или 2,5% от общего объема задолженности по ипотечным кредитам (рисунок 2 Приложения 7) [44].

     Таким образом, согласно приведенным данным о первичном рынке ипотечного кредитования условия для заключения кредитных договоров по ипотеки  складываются благоприятные: ипотека  становится более доступной за счет снижения процентных ставок по кредитам, а также за счет изменения условий предоставления кредитования (повышением доверия к заемщикам).

     Рост  активности на рынке ИЖК во многом определяется улучшением экономических  ситуации по всей стране в целом, - коммерческие банки, продолжающие свою деятельности после длительного кризиса ликвидности, создают новые программы долгосрочного кредитования населения для привлечения новых заемщиков, что влечет рост конкуренции на рынке банковских услуг. Кредитные организации, приостановившие выдачу долгосрочных кредитов  в 2009 году, вернулись на рынок ИЖК и стали разрабатывать новые кредитные программы.

     Рейтинг кредитных организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов в 2010 году, демонстрирует перестановку сил  на рынке банковских услуг по кредитованию заемщиков.  Лидирующие позиции сохраняет  Сбербанк, который остается самым надежным банком для получения кредита в период кризиса с гибкими условиями кредитования и возможностью продолжать выдачу кредитов. Другие банки-лидеры изменили свои позиции, в частности, такие крупные банки, как ВТБ24, «Дельта-Кредит» банк, БСЖВ, банка «Жилфинанс» уменьшили объем выдаваемых кредитов по ипотеки более чем на 80%, уступив место в рейтинге небольшим кредитным организациям. Согласно представленному рейтингу (Приложение 8) в число банков - лидеров по объему выданных в 2010 году ипотечных кредитов сумели войти банки, которые показали меньше чем в целом по рынку сокращение объемов кредитования: Московский банк ИТБ, увеличившие объем кредитования в 2,5 раза. Практически ушли с рынка «Уралсиб» (-97%), Райффайзенбанк (-97%), «АК Барс», Номос-Банк,  КИТ-Финанс и другие банки [29, с.83].

     Каждый  банк проводит свою политику в области  привлечения клиентов, но самым эффективным методом, как показывают исследования и опросы населения,  является снижение процентных ставок. Сбербанк – ведущий банк, объявивший об изменении процентных ставок, например, по данным 2010 года по программам «Ипотечный+» и «Ипотечный стандарт» снижались установленные процентные ставки трижды. Минимальная ставка в рублях составляет на сегодня 8,8% годовых для корпоративных клиентов банка (участникам зарплатных проектов) и при условии, что кредит берется на срок менее 10 лет. Данные изменения помогли банку  в 2010 году увеличить свою долю на рынке по числу выдаваемых кредитов с 37 до 55%, несмотря  на трехкратное снижение объемов ипотечного кредитования в 2009 году (96,1 млрд. руб. против 291 годом ранее) [12, с.32].

     Наряду  со Сбербанком многие банки проводят корректировку процентных ставок по ипотеки в сторону уменьшения. В частности, снижение процентных ставок провел и Райффайзенбанк: в течение 2010 года процентные ставки снижались несколько раз, последнее снижение до 9,75%, а также регулярно проводятся стимулирующие кампании, одна из них действует и на данный момент. Клиентам, подписавшим кредитный договор с 1 декабря 2010 года по 31 января 2011 года, предоставляется скидка в размере 0,5 пункта. ВТБ24 снизил процентную ставку до 1,95 процентных пункта и в настоящее время минимальная стоимость кредита на приобретение жилья составляет всего 9% годовых в рублях и 8,45% годовых в валюте, при этом для сотрудников корпоративных клиентов банка ставка будет еще на 1 процентный пункт ниже.

     Таким образом, по данным рейтинга, 16 банков в рейтинге, предлагают ипотечную ставку ниже среднерыночной [48].

     Эффективным методом для привлечения клиентов стало применения банками политики  удлинения максимального срока  кредитования – с кризисных 10-15 лет  до 20-25 лет. Также имеются программы со сроком кредитования до 30 и даже 50 лет. Также наблюдается общая тенденция по рынку снижения размера первоначального взноса.  Если в 2009 году многие банки страны устанавливали ограничения на размер первоначального взноса до 40-50%, сейчас они снизили его уровень до вполне приемлемых 20-30%, с отдельными специальными предложениями до 10% (например, у Сбербанка), но данные продукты с таким низким размером первоначального взноса являются редкостью. По таким программам требуется дополнительная страховка, снижающая риски банка. Она стоит порядка 1-3% от суммы кредита. Самые лучшие условия кредитования на данный период это: при первоначальном взносе 10% - 13,75%, а при взносе 20% - 12% с меньшей переплатой, меньшим размером ежемесячных взносов по кредиту.

     Среди прочих методов, которые делают кредиты  более доступными, можно выделить следующее: расширение продуктовой  линейки ипотечных кредитов и  смягчение условий кредитования. Займы предлагаются в рублях, евро, долларах США, на различный срок, появились специальные программы для молодых семей, для корпоративных и постоянных клиентов банков, для заемщиков с хорошей кредитной историей. Есть программы, по которым максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита увеличен до 75 лет.

     Можно отметить, что огромную роль в намечающемся восстановлении рынка играет государственная поддержка. На фоне обострившихся проблем именно ипотеки должен быть отдан наибольший приоритет: рынок во многом развивавшийся с большой государственной поддержкой, рассматривается как основной элемент в решении жилищных проблем. Правительством Российской Федерации предприняты значительные меры по поддержки ипотечных заемщиков и по стимулированию рынка ипотечного кредитования, - предоставлена возможность использования материнского капитала для погашения задолженности по ипотечному кредиту, реализован проект оказания прямой поддержки ипотечным заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, выделены дополнительные средства АИЖК на поддержку рынка, прорабатывающего механизм целевого фондирования [32, с.19].

     Большие изменения, происходившие на первичном рынке ипотечного кредитования, влекут изменения на рынке рефинансирования кредитов. Согласно статистическим данным в 2010 году 175  кредитных организаций рефинансировали ИЖК на сумму 64,6 млрд. руб. (в сопоставимый период 2009 года – 167 кредитных организаций  на сумму 65,4 млрд. руб.). При этом, если в 2009 году рефинансирование было одним из основных составляющих  привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование – его доля в представленных ИЖК составила 43%, то в 2010 году доля рефинансированных ИЖК уменьшилась и составила 17% от общего объема ИЖК (рисунок 1 Приложения 9) [50].