Ипотечное кредитование и его особенности в Российской Федерации

     Такие же элементы выделяются в трактовках, приведенные в экономических  словарях, что показано в таблице 1.1.1.

     Понятие «ипотечного кредитования» также  как и «ипотека» имеет различные  подходы в определении, которые представлены в таблице 2 Приложения 1.

     По  нашему мнению, наиболее полным и соответствующим принятым стандартам к определению понятия кредита, будет трактовка, данная Ю.С. Крупновым: «Один из видов банковского потребительского кредита, который предоставляется коммерческими и ипотечными банками и иными институтами  ипотечного кредита в денежной форме домашним хозяйствам на приобретение под застройку индивидуальных земельных участков, их благоустройство, а также на покупку, строительство, модернизацию и ремонт жилых домов и квартир» [40, с.256], ипотечный кредит действительно является одним из форм потребительского кредита, имеющий специальные гарантии по кредиту в виде залога.  

     Таблица 1.1.1

     Определения термина «Ипотека» в экономических  словарях

 

     Рассмотренные определения по своему содержанию имеют  достаточно узкий характер, что приводят к следующим дискуссионным вопросам:

     - считать ли ипотечным любой кредит под залог недвижимости либо только кредиты на приобретение/строительство/реконструкцию недвижимости под залог недвижимости;

     - является ли обязательным прикрепление предмета залога к определенному кредитному договору;

     - есть ли отличия в механизме ипотечного долга и ипотеки.

     Для ответа на поставленные вопросы будет целесообразным обратиться к подходам, рассматривающим ипотечный кредит как инструмент финансирования приобретения недвижимости. Специалист в области оценки недвижимости Т.Г. Касьяненко рассматривают ипотеку с точки зрения инвестиций: «ипотека – договор, составленный в письменной виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору» [41, с.304]. Также они дают определение ипотечного кредита, как кредита, предоставляемого в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки этой недвижимости, то есть приобретаемый объект, в данном случае, становится объектом залога. Таким образом, сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформленного специальным документом – договором ипотеки, а в его целевом использовании – приобретении или строительстве недвижимости.

     В настоящее время все большее  распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (не ипотека). Это наиболее гибкое средства благодаря своей независимости от определенного требования. Е.Ф. Жуков в своих исследованиях в области деятельности ипотечных банков и анализе их операций, приводит два определения, позволяющих определить привязанность конкретного объекта заложенного имущества и ипотечного долга. Деятельность ипотечных банков основывается на залоговом праве. Собственность может быть заложена путем передачи прав собственности  - ипотеки кредитору. При этом владелец поручает сделать запись в специальном кадастре недвижимости о залоговом праве на недвижимость в пользу кредитора. Формально по законодательству для такой записи требуется нотариально оформленное поручение, так как содержит в себе обязательство. Залоговое права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами на погашение долгов из средств продажи объекта недвижимости. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности. Сущность залогового права в данном случае не нарушается, если залоговый объект продается или иным путем (по наследству) передается к другому владельцу. Ипотечный долг несет ответственность безотносительно к личности собственника. В данном случае следует говорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом  состоит в том, что для возникновения ипотеки, предпосылкой является внесение записи в поземельную книгу, наличие персонального требования, что не является обязательным для возникновения ипотечного долга. Ипотечный долг – независим от требования залоговым правом, которое с самого момента заключения договора причитается кредитору [8, с.122].

       Одни авторы рассматривают ипотечное  кредитование в узком смысле  как разновидность потребительского  кредитования, являющегося сегментом  ссудного рынка. Другие авторы  дают более широкое определение  ипотечного кредитования, как целостного механизма, который выражает не только интересы заемщиков и кредиторов, но и инвесторов, риэлторов, застройщиков, страховых компаний и других субъектов рынка. В последнем случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования.

     Е.Ф. Жуков определяет систему ипотечного кредитования как совокупность элементов, связанных в единое целое, которые создают единую структуру ипотеки и взаимодействуют при помощи ипотечного механизма с целью эффективного распределения ресурсов при долгосрочном кредитовании под залог недвижимого имущества. Система ипотечного кредитования включает такие элементы: процесс выдачи ипотечных кредитов; механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости, законодательство и участники кредитного процесса [14, с.138].

     Согласно  данному подходу, рынок ипотеки  необходимо рассматривать как часть  кредитного и, в частности, рынка  ссудных капиталов. Хозяйственная  практика показывает, что именно такой  системный подход к ипотечному кредитованию наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития рыночных отношений. В большинстве публикаций основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенности теории.

     Как экономическая категория ипотечный  кредит имеет определенные функциональные предназначения.

     Концепция академика О.И. Лаврушина предполагает, что любой кредит, независимо от его формы и вида, выполняет две основные функции – перераспределительная функция и функция замещения действительных денег кредитными операциями [9, с.158].

     Так можно полагать, что ипотечный  кредит, как одна из разновидностей кредита, выполняет функцию возвратного  перераспределения денежных средств. Возвратное перераспределение - аккумуляция  средств и их последующее размещение в форме кредитов населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости.

     В данном определении функции ипотечного кредита проявляются все сущностные свойства кредита. В частности, указание на то, что средства размещаются  в форме кредита, подразумевает возвратный характер этого процесса, а также такие общие свойства, как срочность и платность. Указание на то, что средства предоставляются населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости показывает такие специфические свойства ипотечного кредита, как целевое использование и обеспечение кредита.

     Среди функций ипотечного кредита также  выделяют функцию решение социальной проблемы - обеспечить жильем население.

     Завершая  анализ сущности понятия ипотечного кредитования, необходимо выделить следующие принципы ипотеки [8, с.124]:

     - гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

     - специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

     - достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, за исключением обозначенных;

     - старшинства - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

     - бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

     - неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам[14, с.143-145].

     а) по объекту недвижимости:

        1) земельные участки,

        2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности,

        3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат,

        4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения,

        5) воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты,

        6) объекты незавершенного строительства;

     б) по целям кредитования:

        1) приобретение готового жилья в качестве основного или дополнительного места жительства, приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли и приобретение земельного участка под застройку,

        2) на строительство, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка,

        3) строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций;

     в) по виду кредитора:

        1) банковские,

        2) небанковские;

     г) по виду заемщиков:

        1) как субъектов кредитования (кредиты застройщикам и кредиты, предоставляемые будущему владельцу жилья),

        2) по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, фирмам - клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм, лицам, проживающим в данном регионе;

     д) по срокам кредитования можно выделить краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные виды, как представлено в таблице 1.1.2. 

     Таблица 1.1.2

     Классификация кредитов по срокам [11, с.144]

 
 

     Таким образом, исходя из анализа категории  ипотечного кредитования, можно следующие особенности, присущие данному виду кредитования.

     Во-первых, ипотека - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора и договора аренды. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

     Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость.

     Имущество, которое может быть предметом  ипотеки [3, ст.5]: