Ипотечное кредитование и его особенности в Российской Федерации

     Рефинансирование  ИЖК осуществляется путем продажи  их другим организациям. В период спада данный способ рефинансирования практически не использовался – продажа пула с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг (только одна кредитная организация выпустила облигации с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации).

     Среди основных источников рефинансирования ИЖК выделяются специализированные организации – 86,4% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования ИЖК). В 2010 году по сравнению с аналогичным  периодом 2009 года – резидентов увеличилось  с 63,65 до 64,1%, при этом объеме рефинансированных ими ИЖК не изменился и составил 15,7 млрд. руб., доля специализированных организаций – нерезидентов возросла с 13,7 до 14,9%. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась и составила 16,7% (2,8 млрд. руб.). Управляющие компании, паевые инвестиционные фонды и общие фонды банковского управления в 2010 году не учувствовали в рефинансировании. Источники рефинансирования прав требования по ИЖК представлен в виде диаграммы на рисунке 1 Приложение 10 [50].

     Несмотря  на увеличение доли рефинансирования ИЖК на внешнем фондовом рынке, основной объем ИЖК рефинансирован на внутреннем финансовом рынке – 67,4%. Этому способствовали принятые Банком России меры, направленные на предоставление ликвидности операторам первичного  рынка кредитования. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации АИЖК, так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК [19, с.22].

     В рейтинге регионов Росси по объемам  выданных ипотечных кредитов Республика Татарстан в 2010 году занял первое место. В Татарстане за прошлый год было выдано 18864 ипотечных кредита, тогда как в Москве за данный период было предоставлено значительно меньше кредитов – 13510.

     В 2004 году в Республики Татарстан был  принят закон «О государственной  поддержке жилищного строительства в Республике Татарстан» № 69-ЗРТ от 27 декабря 2004 г. С 2005 года некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (ГЖФ) реализует программу социальной ипотеки. Работа фонда строится на базе успешной реализации программы ликвидации ветхого жилья 1995-2004 гг., в период осуществления которой в Татарстане впервые в качестве основного источника финансирования государственной программы были привлечены внебюджетные средства, что позволило наращивать объемы строительства.  Так в Татарстане была заложена основа для функционирования социальной ипотеки, которая работает эффективно на сегодняшний день [38, с.81].

     Ипотечные кредиты в Казани предоставляются 29 банками, которые предлагают 114 ипотечных программ для покупки квартиры [50].

     Ипотечный рынок Республики Татарстан в  целом отражает динамику российского  рынка. Если по итогам 2009 года средний  размер кредита, составлял 0,71 млн. руб., то в конце 2010 года «средний» ипотечный кредит в Казане увеличился до 0,82 млн. руб. Многие эксперты отмечают большую доступность ипотечных кредитов для жителей региона, в сравнении с докризисным периодом [38, с.82].

     Татарстанский рынок ипотечного кредитования отличается от других регионов активной политикой, которая проводится органами власти с целью поддержания молодых семей – социальная ипотека. Ежегодно утверждаются целевые программы «Обеспечение жильем граждан в Республике Татарстан по социальной ипотеке», результатами которого является то, что одна четвертая часть выданных ипотечных кредитов предоставлены по социальной программе.

     Социальная  модель ипотечного кредитования региона  представляет собой комплекс льгот, которые предоставляются семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Данная программа действует на базе поддержки Правительства республики совместно с Ипотечным агентством Республики Татарстан (ИАРТ). Ипотечные кредиты выдаются как через ИАРТ, так и поддерживаются банками-партнерами по ИЖК.

     Условием  постановки физического лица на учет в рамках этой программы является необходимость в улучшении жилищных условий. Согласно постановлению правительства Татарстана, совокупный уровень обеспеченности общей площадью на одного члена семьи должен быть менее 18 кв.м.  Срок кредита в рамках программы - до 28,5 лет, процентная ставка - 7% годовых. При определенных условиях первоначальный взнос может отсутствовать. В случае если заемщик не справляется с платежами – ему предоставляют ипотечное жилье в наем [45].

     Успех программы также во многом определяется наличием государственного контроля со стороны властей республики. Проводится жесткий контроль в области строительного комплекса – застройщики-партнеры программы проходят предварительную проверку. Только застройщики с хорошей репутацией могут получить государственный заказ на строительство объектов недвижимости. Цена на метры в рамках программы социальной ипотеки фиксирована. В итоге те, кто входит в программу, не только не увеличивают потенциальный спрос на более дорогое жилье, но и, наоборот, снижают его.

     Модель организации системы ипотечного кредитования в Республики Татарстан является удачным примером для организации подобной работы строительного комплекса совместно с эффективным механизмом ипотечного банковского кредитования населения в других регионах России.

     Таким образом, статистические исследования потребностей населения и ИЖК, с  одной стороны, показывают неудовлетворенность  большой доли граждан своими жилищными  условиями, с другой, - готовность банков в организации системы финансирования строительства и обеспечения жильем большой части населения. Но создавая эффективную систему ипотечного кредитования, необходимо обратить внимание на тенденции, присущие отечественному рынку кредитования. Анализ данных ИЖК позволяет выделить положительные и отрицательные показатели на рынке, - наряду с наметившимися тенденциями  роста на первичном и вторичном рынке ИЖК существуют и множество нерешенных проблем, которые во многом зависят от устройства ипотечной системы страны в целом. Есть необходимость в уменьшении просроченной задолженности, надо создавать эффективную систему рефинансирования и увеличивать перечень инвесторов на вторичном рынке ипотечного кредитования. Для решения данных проблем необходимо рассмотреть основные подходы в области организации деятельности кредитной системы в стране, в области нормативного регулировании  строительного бизнеса  и фондового рынка. 

      2.2. Проблемы и перспективы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации 

     В настоящее время в числе первоочередных вопросов социально-экономического развития страны стоит задача формирования рынка доступного жилья. Будущее развитие отечественной системы обеспечения жильем населения страны во многом зависит от наличия платежеспособного спроса, одним из способов, стимулирования которого является эффективное функционирование жилищного ипотечного кредитования. Ипотечное жилищное кредитование - развивающаяся сфера экономики, усовершенствование которого в дальнейшем обеспечит рост во многих других смежных производствах и прежде всего в строительной отрасли.

     Во-первых, увеличение объемов строительных работ будет способствовать расширению производства в отраслях, связанных со строительством жилых объектов недвижимости (строительных материалов, деревообрабатывающие отрасли, грузовой транспорт, металлургия).

     Во-вторых, строительный комплекс отличается высокой степенью трудоемкости, поэтому его развитие может сократить нарастающие темпы безработицы, следовательно, необходимость в государственной поддержки безработных сократиться, а денежные средства, направляемые ранее в социальную сферу будут использованы на нужды других сфер производства.

     В-третьих, расширения рынка доступного жилья  и вовлечения значительной части денежных сбережений в хозяйственный оборот  оживит внутренний спрос. Так, можно наблюдать взаимосвязь и взаимную обусловленность всех сфер в экономики.

     Достижение  перечисленных перспектив развития зависит от укрепления отечественной системы финансирования, как строительства объектов недвижимости, так и их приобретения населением страны, то есть необходимо наладить  эффективно работающий механизм ипотечного жилищного кредитования.

     Но  существуют множество факторов, ограничивающих развитие рынка ипотеки. Для того, чтобы создать эффективную систему ИЖК,  проводиться комплексный анализ существующих проблем на рынке и выявляются основных пути их решения. 

     Основные  проблемы, ограничивающие функционирование ипотечного кредитования следующие[25, с.13; 22, с.5]:

     - высокие процентные ставки по ипотечным кредитам;

     - ограниченный доступ к рефинансированию у большинства коммерческих банков;

     - замедление темпов строительства нового жилья;

     -недоступность жилья, что определяется высокими ценами на недвижимость;

     - падения уровня доверия населения  финансовой системе;

     - недостаточная поддержка строительства и бюджетирования со стороны государства.

     Все проблемы тесном образом взаимосвязаны  и решение одной из проблем  в дальнейшем обусловит создание предпосылок для решения других. Так целесообразно проводить  анализ как отдельной проблемы, так  взаимную обусловленность ее с другими проблемами.

     Наиболее  важной проблемой на протяжении многих лет остается вопрос недоступности жилья для большей части населения страны. Доступность объектов недвижимости на рынке определяется факторами спроса и предложения - взаимодействием платежеспособного спроса и существующего предложения с возрастающими ценами на строящиеся жилье.

     Беспрецедентно  высокая динамика роста цен, сложившаяся  за последние несколько лет, ограничивает возможности приобретения жилья, в  том числе с использованием ипотечных кредитов для подавляющего большинства населения страны.  Среднегодовая динамика цен на объекты недвижимости в России за 2007-2010 годы показывает то, что цены на вторичном рынке недвижимости значительно выше цен, установившихся на вновь введенное жилье.

     Средний показатель стоимости одного квадратного  метра жилья по всей России на сегодняшний  день достигает уровня в 60 тыс. руб. на вторичном рынке и 48 тыс. руб. на первичном рынке недвижимости. Доля семей готовых приобрести квартиру по данным ценам не превышает 5% от всей существующей потребности и это связано с недостаточным платежеспособным спросом, который выражается в низких доходах населения страны. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынке жилья представлена на рисунке 2.2.1.

     Рынок недвижимости тесным образом связан с рынком кредитных ресурсов. Очевидно, что «заболевания» финансовых рынков немедленно отражается на ситуации на рынке недвижимости и наоборот. В период кризиса подавляющее большинство строительных проектов в секторе многоквартирных домов приостановлена практически во всех регионах России и в ближайшие годы может сложиться ситуация, когда спрос на недвижимость будет сталкиваться с недостаточным предложение. Подобного рода обстоятельства и создают условия для необоснованного роста цен.

     Рис. 2.2.1. Средние цены на первичном и вторичном рынке недвижимости по всей стране, тыс. руб. [43] 

     В экономике принято оценивать  покупательную способность населения  через «коэффициент платежеспособности». Данный показатель определяет, какой период времени потребуется среднестатистической семье из 3-х человек, для того, чтобы «накопить» на приобретение квартиры в 54 кв.м. Средний показатель данного коэффициента, рассчитанный по статистическим данным Росстата, достигает уровня 12-15. Так, среднестатистической семье потребуется 12 лет для того, чтобы накопить на покупку квартиры, что является достаточно большим сроком, так как в промышленно развитых странах среднее значение коэффициента колеблется на уровне 3-4 [16, с.35].

     Приблизить  значения показателя к оптимальному значению позволяет система ипотечного жилищного кредитования, которая расширяет возможности многих семей в приобретая жилья в заем. Однако, как показывает практика, лишь небольшая часть населения может воспользоваться ипотечным кредитом для совершения покупки квартиры в силу невыгодных условий, которые предлагают банки заемщикам. Главным ограничивающим фактором в заключении договора ипотеки являются высокие процентные ставки  по ипотечным кредитам, которые зависят от срока кредитования, от доли первоначального взноса и отдельных факторов – финансового положения заемщика, размера  дохода и прочих. Сейчас в зависимости от размера первоначального взноса, вида приобретаемого жилья, а также от отдельных требований, предъявляемых банком к заемщику, средняя процентная ставка устанавливается на уровне 12,5% (на 01.03.2011 г.). Кроме того, видим, что наблюдается положительная тенденция в изменении стоимости ипотечного кредита - процентные ставки по ипотечным кредитам в 2011 году  снизились с 14,9% до 12,4% по сравнению с данными 2009 года [50].