Ипотечное кредитование и его особенности в Российской Федерации

     - земельные участки, за исключением  земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.;

     - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

     - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

     - дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

     - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     В-третьих, предмет ипотеки всегда находится  во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им без согласия кредитора на время залогового периода.

     В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется  специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной  регистрацией.

     В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, то есть внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

     Таким образом, понятие «ипотеки» и «ипотечного кредитования» являются достаточно сложными и комплексными финансовыми категориями, которые развивались и совершенствовались в процессе развития всей мировой экономики в целом. Существует множество подходов в определении ипотечного кредитования, одним из наиболее полных и отражающих основное содержание понятия данного вида кредита является определение: ипотечный кредит - один из видов банковского потребительского кредита, который предоставляется коммерческими и ипотечными банками и иными институтами ипотечного кредита в денежной форме домашним хозяйствам на приобретение под застройку индивидуальных земельных участков, их благоустройство, а также на покупку, строительство, модернизацию и ремонт жилых домов и квартир. Ипотека – экономическая категория, которая также является и правовой категорией, так как договор ипотеки есть основание для возникновения отношений собственности, которые регулируются законодательством. Ипотека подразумевает инструмент финансирования покупки недвижимости, что говорит об ипотечном кредите как способе инвестирования. Ипотечное кредитование представляет собой целостную систему, функционирующую согласно определенным требованиям и налажено работающему механизму кредитования. 

      1.2. Механизм ипотечного кредитования 

     Ипотечное кредитование – система, включающая в себя комплекс взаимосвязанных  элементов, которые обеспечивают движение ресурсов и ценностей для получения  дохода и повышения эффективности  использования денежных средств. Система  ипотечного кредитования  состоит из совокупности субъектов ипотеки, ипотечного капитала и ипотечной недвижимости, которые создают единую структуру, работа которой обеспечивается налаженным механизмом функционирования ипотечного кредитования. Целью функционирования ипотечной системы является правильноераспределениересурсов при долгосрочном кредитовании под залог недвижимого имущества.

     Работу  любой модели кредитного процесса можно представить в виде единого комплексного механизма кредитования, который включает в себя различные элементы: институты регулирования, правовые инструменты и прочее.  Как правило, в экономической литературе не дается единого определения понятия кредитного механизма, так как существуют множество подходов в представлении механизма кредитования как процесса и взаимодействия сторон. Наиболее полное и совершенное определение «механизма кредитования» приводит  М.А. Боровская в своей работе: «Механизм кредитования» - комплексная система взаимодействия участников кредитного процесса, которая основывается на заранее оговоренных в договоре условиях: срок предоставления кредита, сумма предоставляемая заемщику, уплачиваемые проценты за пользование кредитом, наличия гарантий и поручительств по кредитному договору, в ходе данного процесса происходит удовлетворение (отказ) просьбы заемщика и выполнение своей деятельности кредитной организацией [30, с.17].

     Механизм  ипотечного кредитования имеет подобную систему кредитования, за исключением  таких особенностей как: срок (долгосрочных кредит со средним сроком выплаты  долга 10-15 лет), наличие залога (в виде недвижимости).

     Согласно  трактовке Е.Д. Лунина, ипотечный механизм - взаимосвязь элементов ипотечной системы на основе определенных принципов, социально-экономических рычагов, методов, норм и процедур, обеспечивающих доходное движение ресурсов при долгосрочном кредитовании под залог недвижимости,  которая остается в пользовании у залогодателя или третьего лица, а также способы действия и регулирования ипотечных отношений [30, с.18].

     Важным является определение главного элемента механизма ипотечного кредитования. Согласно подходу В.О. Крупинина ими являются участники кредитного процесса, которые могут быть основными и второстепенными. Различают следующие категории субъектов, которые представлены в таблице 1.2.1 [25, с.13].

     Основными участниками кредитного процесса являются: заемщики, кредиторы, инвесторы и правительство, каждый из которых преследует свои цели.

     Существует  множество второстепенных участников - это продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и прочие. 

     Таблица 1.2.1

     Субъекты  ипотечного кредитования

     Кроме участников важнейшими компонентами механизма ипотечного кредитования являются инструменты кредитования. Эффективность работы всего процесса кредитования зависит от правильности применения и рационального использования инструментов ипотечного кредитования.

     Впервые развернутое определение ипотечным инструментам как связующего звена при взаимоотношения сторон на первичном и вторичном рынках кредитования  дает Е.Д. Лунина в своей работе «Совершенствование механизма ипотечного кредитования в России».

     Согласно  определению автора, сформулированном на основе анализа существующих в экономической литературе трактовок, ипотечный инструмент – это финансовый инструмент, который определяет отношения сторон на первичном и вторичном рынках ипотечного кредитования в процессе совершения ими ипотечных сделок, то есть они представляют собой такие рычаги кредитной системы, которые направлены на обеспечение взаимных расчетов между кредитором, заемщиком и инвестором. Это договоры, контракты, обязательства и требования, возникающие в процессе совершения ипотечной сделки, имеющие документальное оформление и влекущие изменения в структуре активов и пассивов сторон. Как утверждает автор, благодаря анализу существующих инструментов, их совершенствованию, а также созданию новых возможно решить многие проблем имеющие место в отечественной системе кредитования. Примером такого нового инструмента  может служить «ипотечные депозиты на льготных условиях» [36, с.16].

     Таким образом, совокупность инструментов  ипотечного кредитования, участников кредитного процесса и создают единый механизм ипотечного кредитования, схема которого представлена на рисунке 1.2.1.

     По  своей природе механизм ипотечного кредитования имеет более сложный  механизм функционирования, это связано  с долгосрочностью кредитного процесса, наличием залога и отношений собственности. Естественно наличие таких условий кредитования создают трудности  для кредитной организации: возникает проблема ликвидности, необходимости привлечения свободных денежных ресурсов, поэтому кредитная организация должны вырабатывать эффективный механизм рефинансирования.

     В мировой практике сложились две  модели механизма ипотечного кредитования – американская и германская модели финансирования.

     Рис. 1.2.1. Ипотечный механизм [25,с.18] 

     В литературе, в частности  в основе классификации,  приведенной в издании Е.Ф. Жукова, положены следующие признаки кредитования:

     - степень участия кредитных учреждений  в процессе кредитования и  инвестирования;

     - участию или не участию самого  заёмщика в образовании организационно - правовой формы кредитного института и его финансовых активов.

     Е.Ф. Жуков отмечает то, что данные модели представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование, деятельность которых  зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов [14, с.147].  Американская модель ипотеки - двухуровневая схема ипотечного кредитования, которая была внедрена американскими банками. При функционировании данной модели ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам, которые пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пулы ипотечных ценных бумаг, продают их на фондовом рынке, затем покупают кредиты у банков. Как отмечает А.Г. Куликов, причинами появления такой модели кредитования стала вынужденной необходимостью расширения американскими банками сегмента высоко рискового   ипотечного кредитования до 20% всего рынка ипотечного жилищного кредитования. В сложившихся макроэкономических условиях: избытка денежной массы, роста цен на топливо и развития фондового рынка, финансовые власти США оказались не готовы к ужесточению требований, предъявляемых ипотечным агентствам и банкам. В результате понадобились новые способы рефинансирования [26, с.11].

     Германская модель ипотеки - одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.  Одноуровневая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран  (Дания, Германия). Основанием для создания германской системы кредитования было «слияние» систем ипотечных банков и контрактных сбережений, в настоящее время в противовес американской модели показывает свою финансовую устойчивость.

     Каждая  из данных моделей имеет многолетнюю  историю развития, в процессе становления каждая из данных систем адаптировалась к определенным условиям финансовой системы государства: сложившаяся схема кредитования, основы построения банковской системы и организации рынка ипотечного кредитования, активность субъектов и участников фондового рынка. 

     Для анализа существующих схем кредитования необходимо рассмотреть сущность самого понятия рынка ипотечного кредита. Рынок ипотечного кредита  возникает  в процессе массового применения механизма ипотечного кредитования.