Ипотечное кредитование и его особенности в Российской Федерации

     Рынок ипотечного кредита - рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение.

     В исследованияхместо данного рынка  представлено в виде одного из основных связующих элементов единой системы, образуемой рынком банковских услуг, рынком недвижимого имущества и фондовым рынком. Роль рынка состоит в удовлетворении жилищных потребностей населения, создании условий для получения ссудного процента кредитными организациями и прибыли другими финансовыми учреждениями по операциям с ипотечными ценными бумагами, содействию развития рынка недвижимого имущества и жилищного строительства, положительном мультипликативном воздействии на развитие экономики страны.

     Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.

     Первичный рынок - это рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств (специализированные коммерческие организации, предметом деятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков.

     Вторичный рынок - часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование) [36, с.13].

     Хотя механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах, но имеются отличия в организационных подходах построения кредитного процесса.

     В центре одноуровневой системы ипотечного кредитования стоит коммерческий банк, выдавший кредит, самостоятельно рефинансирующий ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может эмитенты, если они не упомянуты в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора [21, с.53].

     Одной из отличительных характеристик  одноуровневой классической модели является закрытость - источниками  для кредитования являются собственные средства банка и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады). Таким образом, инвестиционный процесс регулируется кредитной организацией самостоятельно исходя только из собственных интересов, как и риски.

     Основным  условием развития одноуровневых ипотечных операций является надёжность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объёму обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе.

     Двухуровневая модель основывается на переуступки  ипотечных кредитов, с первичного ипотечного рынка  специально созданным  агентствам. В дальнейшем агентства решают, что делать  с полученными ипотечными кредитами:

     - переуступить их вторичным инвесторам;

     - сформировать из единообразных  ипотечных кредитов пулы и  продать вторичным инвесторам  такие неделимые пулы ипотек  или же права участия (доли) в таких пулах;

     - выпустить и разместить ипотечные  ценные бумаги.

     Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных  инвесторов - прежде всего, пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.  Эта система предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни.

     Функционирование  вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы были готовы получать невысокую доходность, как при инвестициях в  безрисковые государственные облигации. Специализированные агентства продают свои долговые обязательства инвесторам, которые в силу наличия госгарантий рассматривают инвестиции в данный вид ценных бумаг и согласны на низкую доходность. В процессе получения от продажи долговых обязательств денежных средств агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам ненамного превышают ставки по государственным долговым обязательствам и  в значительной мере ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска [21, с.55].

     Принципы  американской модели ипотечного кредитования:

     - перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых ценных бумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек;

     - оказание помощи кредиторам и  строителям при падении процентных  ставок в будущем через выпуск  обязательств по участию в  покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью;

     - выравнивание потоков ипотечных  средств.

     Мировая практика, а также проведенный  сравнительный анализ данных моделей  показал, что каждая модель имеет  свои преимущества и недостатки, которые  представлены виде сравнительной таблицы 1 в Приложении 4 [36, с.26]. Каждая из перечисленных систем имеет место в практике зарубежных стран и призваны обеспечить эффективное функционирования ипотечного механизма кредитования.

     В настоящее время российская модель ипотечного кредитования находится на стадии становления и развития, хотя институциональная среда  для функционирования системы ипотечного кредитования стала формироваться  еще в 90-е годы.  

     Начиная с 2003 года в отечественной практике стали применять  зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования, а именно, рефинансирование ипотечных кредитов через ценные бумаги. В отечественном законодательстве предусмотрены довольно широкие возможности для эмиссии ипотечных ценных бумаг, как коммерческим банком, так и ипотечным агентством. Так, российская модель ипотечного кредитования рассматривается как аналог двухуровневой (американской) модели с отдельными элементами одноуровневой.

     Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. предусмотрена эмиссия закладных для коммерческих банков. Согласно Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. предусмотрена секьюритизация ипотечных кредитов через:

     - ипотечные облигации;

     - ипотечные сертификаты. 

     Облигации с ипотечным покрытием – эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие право ее владельца на получение от ее эмитента в установленный срок номинальной стоимости и процентов, а в случае банкротства эмитента – на получение удовлетворения из стоимости имущества, входящего в состав покрытия, преимущественно перед другими кредиторами эмитента [5, ст.2]. В соответствии с законом ипотечные облигации могут быть выпущены кредитной организацией или ипотечным агентом – компанией, специально созданной для выпуска ипотечных облигаций.

     Ипотечные сертификаты участия – именные  неэмиссионные ценные бумаги, которые  удостоверяют долю владельца ценной бумаги в праве общей собственности  на ипотечное покрытие и право  требовать от выдавшего сертификат лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнения обязательств и иные права предусмотренные вышеупомянутым законом [5, ст.2].

     В российской практике главным агентом, осуществляющий выпуск ипотечных ценных бумаг является – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое было создано Правительством Российской Федерации 5 сентября 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом. Наличие агента на рынке ипотечного кредитования является отличительной характеристикой отечественной модели ипотечного кредитования от зарубежных моделей. Схема российской модели ипотечного кредитования представленана рисунке 1 Приложения 3 [27, с.44].

     Так, основная задача АИЖК – способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования в России посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками – первоначальными кредиторами. На отечественном рынке ипотечного кредитования – вторичном рынке, АИЖК осуществляет регулирование, так как выполняет функции привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. АИЖК выпускает долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Также функцией агентства является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. К третьей функции АИЖК относится представление интересов ипотечных структур в Правительстве Российской Федерации и других государственных учреждениях.

     Субъектами, действующими на рынке ипотечного кредитования, кроме АИЖК, являются непосредственно заемщики и кредитора, банки, выдающие кредит, продавцы жилья, участники фондового рынка и Правительство Российской Федерации. Схема ипотечного кредитования чётко определяет взаимоотношения всех участников ипотечного кредитования. Данный механизм функционирования системы ипотечного кредитования является классическим и для ее налаженной работы необходимо выполнение четырех основных условий:

     - право кредитора продать залог  и погасить за счёт этого  кредит;

     - создать систему рефинансирования ипотечных кредитов;

     - создать рынок обращения ипотечных  ценных бумаг;

     - развить систему страхования  кредитов.

     На  данный период времени российская модель не является совершенной и требует  дальнейшего развития, приспособления к условиям российского рынка недвижимости, системы кредитов, состояния фондового рынка. Также не стабильность в экономической ситуации в стране влияет на формирования механизма ипотечного кредитования [32, с.5].

     Таким образом, как и любой кредитный  механизм, ипотека имеет свои особенности в функционировании. Механизм ипотечного кредитования представляет собой комплексную систему взаимодействия участников кредитного процесса, который основывается на заранее оговоренных в договоре условиях. Механизм ипотечного кредитования осложняется тем, что кредиты предоставляются на долгий срок, что способствует появлению такой проблемы как ликвидности и достаточности ресурсов банка, а также возрастают риски неплатежеспособности. Кроме того, наличие залога в виде объекта недвижимости влекут появление отношений собственности на закладываемое имущество, что осложняет процесс кредитования. Оказать влияние на работу механизма кредитования возможно посредствам комплекса ипотечных инструментов, которые представляют собой финансовые рычаги, определяющие отношения сторон.

     Важным  элементом в системе ипотечного кредитования является механизм рефинансирования. Выделяют две модели организации  системы ипотечного кредитования –  американская и немецкая. Но деление на две схемы рынка ипотечного кредитования достаточно условно, так как имеется тенденция к быстрому размыванию границ. Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы - выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В Российской Федерации была выбрана двухуровневая модель ипотечного кредитования, где основные параметры функционирования вторичного рынка кредитов определяется АИЖК.

 2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации и Республики Татарстан

      2.1. Анализ тенденций развития ипотечного кредитования в Российской Федерации 

     Первостепенное  место в кругу задач стоящей  перед Правительством Российской Федерации занимает жилищный вопрос. Российская Федерация является социальным государством с политикой ориентированной на свободное развитие и обеспечение достойной жизни населения, что также предполагает создание комфортных условий жизни и обеспечения граждан современным, доступным жильем.