Шпаргалка по "Экономической географии"

1998 год- градостроительный  кодекс, где закреплены стадии  градостроительного проектирования.

1 блок. Разрабатывается по всей территории РФ. Определены терр-ии благоприятные для расселения, с

полезными ископаемыми, с экстремал. природно- климатическими условиями, особо охраняемые.

2 блок. Охватывает развитие территории двух и более субъектов РФ.

3 блок   Проектирование на уровне одного субъекта РФ или его части . Определяются: зоны различного функционального назначения, территории резервы для развития поселений, меры по защите территории от воздействия ЧС. Выделение территорий для индивидуального строительства, мест отдыха населения.

Градостроительной документацией   о градостроительстве :

1. территориальные   комплексные  схемы градостроительной планировки развития районов( уездов, округов) . 2. генеральный план . 3. проекты черты городских и сельских населений . 4. проекты планировки . 5. проекты разделения (межевание территории) . 6. документация   застройки территории.

Требования к градостроительному планированию.

1. Многоаспектный характер планирования (учтены вопросы, связанные с поиском инвестиций)

2. Многоуровневая структура планирования ( центр планирования перемещается в города).

3. Использование современных методов прогнозирования и программирования.

4. Многовременной характер планирования

5. Встраивание планирования в градостроительное правовое поле- придание правового статуса.

Уровни градостроительного проектирования.

А). Ситуационный план (узлы, детали, объект)

Б). Проект планировки квартала (Комплекс, квартал), эскизный проект, технорабочий проект.

В). Генплан микрорайона  и генплан жилого района.( микрорайон, район, генплан.) Проект застройки, проект детальной планировки района.

Г). Города ГЭО генплана схемы к генплану( районная планировка, СНМ)

Для крупных городов  на территорию, прилегающую к городу, разрабатываются проекты планировки пригородной зоны. Рассматривается : резерв для развития города, как место для отдыха населения, а также для размещения объектов коммунального обслуживания и снабжения.

В регионах с неблагоприятной  экологической ситуацией целесообразна  разработка комплексных схем охраны окружающей среды. Такие работы могут охватывать межобластные зоны, области, районы, города. В отдельных городах объектами специальных проектных разработок может стать транспортное и культурно-бытовое обслуживание населения, выбор типов застройки и др.

Градостроительное проектирование заключается в создании документов (чертежей, текстов, смет). При планировании определяют цели и задачи развития объекта в течение конкретного планового периода, производится расчет необходимых ресурсов и затрат для достижения целей, определяются конкретные исполнители и источники финансирования.

 

26.Зонирование  территории и его роль в  развитии города

 В соотв-ии с  градостроит кодексом в городских  и сельских поселениях проводит  территор-е зонирование. Оно основано  на выделении зон поселения, объед-х функциональным использ-м, параметрами и ограничениями на их застройку.

Территориальное зонир-е вносит упорядочивание в застройку городов, предопределяет рациональный подход к их проектированию.

Для каждой зоны опред  разрешённые и только разреш по спец согласованию виды среды, а также доли площади, предназнач для них.

Состав территор-х  зон в поселениях может различаться  в завис-ти от местных условий, нормативных  правовых и норматив-технич док-ов субъектов  РФ и органов мсу в области  градостроит-ва.

В градостроительном  кодексе утверждены следующие виды территориальных зон:

§ жилые зоны,

§ общественно-деловые зоны,

§ производственные зоны,

§ рекреационные зоны,

§ зоны инженерной и транспортной инфраструктуры,

§ зоны сельхоз. использования,

§ зоны специального назначения.

Жилая зона – для проживания населения, а также для проживания в сочетании с отдыхом или с велением индивидуального подсобного хозяйства. Существует несколько типов жилых зон:     - зона усадебных и блокированных жилых домов,

- зона многоквартирных жилых домов до 3-х этажей,- в 4-5 этажа,- в 4-12 этажей,

Общественно-деловая  зона – осуществляется общего-родское или районное социально-культурное обслужива-ние, административное и хозяйственное управление, общественная и кредитно-финансовая деятельность.

К числу неоснов и  сопутств видов использ относ  сооруж-я для пост и времен хранения трансп средств. Спец  согласования : казино, обществ туалеты…

Производственная  зона – для размещения промышлен-ных, коммунальных и складских объектов, обеспечи-вающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон.

Рекреационная зона – предназначена для организации мест отдыха населения (природные ландшафты, лесопар-ки, и зоны дач).

Зона инженерной и транспортной инфраструктуры – для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного и трубопроводного транспорта, а также инже-нерного оборудования.

Зона сельхоз. использования – для нужд сельского хозяй-ства.

Зона специального назначения – размещаются кладбища, крематории, полигоны ТБО, объекты коммунального хозяйства, а также для размещения других объектов несовместимыми с другими территориальными зонами.

(ИЛИ так) Выделяют следующие элементы функциональных зон:

А)Селитебная Б) Производственная В)Ландшафтно-рекреационная

При проектировании городов важно соблюдать правильное взаиморасположение этих зон. Для (А) выбираются наиболее сухие и возвышенные участки, хорошо освещаемые солнцем; по отношению к промышленной зоне (Б) располагают выше по течению реки и с наветренной стороны. Коммунально-складские приближают к промышленным районам, используя неудобные и ограниченно пригодные для строительства земли и санитарно-защитные зоны п/п. Для (В) целесообразно формировать на участках, имеющих естественные озеленения и водоемы с учётом возможности обеспечения их транспортными связями.

В СНиПах - озеленение территории в пределах городов должно быть не менее 40%. В чистом виде функциональные зоны создаются редко. В большинстве городов тип зоны определяется по преимущественному размещению в ней объектов определённого функционального назначения.

 

27.Оценка земли и её роль  в развитии города.

Земля, это  единств место прожив-я человека.Во-втор, земля явл основ фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косв участвующим в произ-ве всех др.тов-в и услуг. Поэт земля одноврем использ и как природ рес-рс, основа среды прожив челов-ва, и как обект недвиж-сти.

Земля как  ресурс-товар может выступать  в неск-их кач-ах (с/х. добыв пром-сть). В этих случаях ценность земли определ естеств плодородием, налич полез ископ-х и т.д.

В условиях города з как инвестиц рес-с приобретает  особую специфику. В городе з выступ прежде всего как простр-во для  размещ объектов различ назначения.

В дорыночный период оценка з производилась в основном методами, учитыв нормативную цену земли. В связи с переходом эк-ки страны на рыноч условия хозяйств-я появилась острая потреб-ть в совершенст-и комплекс оц-ки ст-сти земли, прав на её использ-е. При соверш-ии сделок с з она станов-ся тов-м и как всякий товар имеет свои харак-ки и особ-ти. С одной стороны, з как природ рес-с облад экон и соц ценностью, величина котор зависит от тех ф-ий, котор она выпол-т, для каких целей использ-ся. С др – это объект недвиж-ти с имуществ правами на неё. В совок-ти з как товар обладает стоим-ю. котор м.б рассчитана как на сами з/у, так и на отдел права на них.

З как товар  имеет свои особ-ти, котор влияют на формир-е стоим-и конкрет з/у: уникал, недвиж-ть, долговеч-ть, возмо-ть многофункц использ, огранич, невосполн-сть…Данные особ-ти явл основ фак-ми. Формирующ ст-сть любого з/у

Потреб-сть  в оценке рыноч ст-сти з/у и  прав, связ-х с их использ, возникает  при продаже з/у, при получ кредита  под залог з/у или прав на него, опред-ии размера аренд платы и осущ-ии инвест проектов и др.

В соотв-ии с  существ-и традиц-ми подходами оц-ка уч-ов земли в городах осущ-ся по двум основ направ-м:-рыноч оц-ка ст-сти единич-го з/у- массовая оц-ка з/у.

Рыноч ст-сть з/у – это наиб вероятност цена, по котор данный з/у м.б отчуждён на открытом и конкурент р-ке, когда стороны сделки действ разумно, располог всей необх инфор-ей и не испытыв давления чрезвыч обстоят-тв.

Особ-сть -то что люб з/у рассматрив как  условно свободный или не занятый  зд-ми,

Для определ рыноч ст-сти з использ методы оценки, основ на трёх разных методологич подходах:

1Затратный  подход-совок-сть методов оц-ки  ст-сти, основ на опред-и затрат, необх для воспроиз-ва либо  замещ объекта оц-ки, с учётом  его износа

2Сравнит подход-совок-сть методов оц-ки ст-сти, основ на сравнении объекта оц-ки с аналогич объектами, в отнош котор имеется инфор-я о ценах сделок с ними

3Доходный  подход-основан на опред-ии ожид  доходов от объекта оценки

К сравнительному подходу относится метод сравнения  продаж. Использ этого мет-а основ на принципе замещения. Использ и д/своб уч-ов и д/застроенных (рассматрив как условно свобод

 К доходному-  метод капитализации земельной  ренты (примен когда есть доход  с З/У) и предпологаемого остатка.  Остальные методы представ собой комбинацию различ подходов. Рыноч оц-ка з/у провод для опред-я его ст-сти на конкрет дату оц-ки

Основ целью массовой оц-ки з/у явл выявл-е базы налогооблаж земли. В ЗК РФ определено, что налогооблаж з/у должно осущ в завис-ти от их кадастровой ст-сти. Кадастровая ст-сть земли также необх для заключ договоров наслед-я и дарения, определ стартов цен на аукционе . Основ задача кадастр учёта-опред колич параметры фак-в, влияющ на велич земел ренты и тем самым установ ценность з/у в завис-ти от их местополож и хар-ра использ. Кадастровая ст-сть З/У – ожид рыноч ст-сть з/у при различ его функц-ом использ-и. Кадастровая ст-сть з/у по своему содер-ю явл норматив, назнач для определ-х целей и на определ срок. Т.к рыноч цена на з/у подвижна во времени, то кадастровая оц-ка не совпад с рыноч ценовыми показ-ми.

В наст время  отсут-т интегральный показатель, котор  позволял бы всесторонне и системно оценить ценность землепольз-я в  интересах перспективы развития города.

 

28. Плата за землю как инструмент территориального развития города

Территориальное развитие города во многом зависит от платы  за землю. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы  ущемляет инте-ресы предпринимателя  либо наносит ущерб собственни-ку или государству. Просчеты ведут к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринима-телей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производи-тельного использования.

    Цель введения платы за городскую землю: стимулирование рационального использования территории, выравнивание условий хозяйствования на землях разного качества путем изъятия рентного дохода, формирование доходной части бюджета, регулирование структуры ГХ через стимулирование развития необходимых городу видов деятельности и наоборот, реализация стратегии развития города в соответствии с перспективными градостроительными документами.

 Плата за землю:  1. Арендная плата. 2. Земельный налог. 3. Цена земли.

Основные цели взимания платы за городские земли.

1. Цели рационального использования , сти-мулирование территории.

2. Выравнивание условий хозяйствования  посредством изъятия  рентного дохода.

3. Формирование дохода местного бюджета.

4. Экологич. регулирование структуры гор.хоз-ва через стимулирование деятель-ности предприятия, имеющих позитивное значение для города.

5. Реализация стратегии использования го-родских земель в соответствии с проектами градостроительных документов.

Аренда земли – временное пользование землей, основанное на договоре, в соответствии с кото-рым арендатор должен выплачивать арендодате-лю арендную плату. Арендная плата устанавлива-ется местными органами власти. Пример :  аренд-ная плата в СПб рассчитывается на год, вносится по квартально.

Годовой раз-р  аренд платы = аренд ставка за 1м2 в год, в уе * площадь зем участка * коэффициенты ( повышающ коэф за расположение на осн трансп магистрали, понижающ коэф для аптек туалетов и т

Земельный налог – уплачивают собственники земли, землевладельцы, землепользователи, т.е. те, кто использует землю на праве собственности, пожизненного наследования , владения и бессрочного пользования. Зем.налог устанавливается Федеральным Законодательством по 11 группам. Каждый субьект может его дифференцировать, но так ,чтобы общая сумма взимающего налога = сумме налога взимающегося по федеральной ставке. Пример: в СПб дифференцированы ставки по19 зонам, в Выборге по 3 зонам. Земельный на-лог платится в 3 этапа :  до 15 сентяб. ,до 15 нояб-ря, до 1 декабря. Средства, полученные от уплаты земельного налога зачисляют в местный бюджет и используют на цели, установленные законом.

Цена земли – устанавливается  для выкупа , для получения кредита, для получения земли по наследству. Цена земли устанавливается кратной  ставкам налога для отдельных  зон.

 

29. Основные  тенденции и проблемы жилищного строительства

Факторы, тормозящие развития жилищного строительства на уровне региона: отсутствие широкого спектра  ресурсов для финансирования, конкуренция  со стороны вторичного рынка жилья, высокая стоимость строительства  в результате чрезмерно высоких платежей, устанавливаемых местными властями, сложная и нестабильная правовая база.

Основные препятствия  для увеличения строительства жилья:

1.Трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на строительство

2.Низкий уровень доступности кредитных и иных источников финансирования для строительства. (Одной из актуальных проблем, по мнению строителей, остается проблема доступности источников финансирования жилищного строительства, в том числе кредитных. Сегодня за счет средств населения финансируется до 40% строительства многоквартирных домов на начальной стадии строительства и до 80%   на завершающих этапах. Доля кредитных средств составляет не более 20% от стоимости строительства.) Развитие банками кредитования застройщиков жилья, по данным анкетного опроса, тормозится прежде всего наличием таких проблем, как: