Строительная деятельность

Если инвестиции осуществляются за счет заемных средств, то следует иметь в виду, что заем и банковский кредит предоставляются, как правило, с определенной в договоре займа или кредита целью и расходование заемных средств контролируется кредитором. Поэтому при заключении договоров с инвесторами, предлагающими заемные средства как инвестиции, необходимо проверять, соответствует ли такое использование полученных ими заемных средств условиям и требованиям, зафиксированным в законодательных нормах и договорах с кредиторами.

Если в качестве инвестиций предполагается использование привлеченных средств, необходимо проверить, вправе ли данный инвестор привлекать, например, средства граждан для данных инвестиций.

При строительстве крупных объектов нередко объединяются средства нескольких инвесторов, что прямо предусмотрено в п. 3 ст.2 того же Закона.

В этих случаях инвесторы заключают договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) и определяют в нем условия объединения своих средств.

Договоры о долевом участии в строительстве жилых домов получили широкое распространение. При вступлении в число дольщиков по таким договорам следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются объектом доле вой собственности участников инвестиционного процесса до приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. Если инвестор откажется от дальнейшего финансирования строительства до его завершения, то он должен, если иное не предусмотрено в договоре, компенсировать другим участникам проекта их затраты.

При долевом участии в строительстве жилых домов граждане-инвесторы могут стать собственниками квартир только после их полной оплаты, что в свою очередь возможно после приемки всего дома в эксплуатацию.

В практике нередко возникают споры о том, как должны быть оплачены квартиры при долевом строительстве, если в течение срока возведения дома цены на завершенный объект выросли ввиду роста цен на строительные материалы, энергоносители, изменения налогового законодательства и т.д., т.е. в связи с обстоятельствами, за которые подрядчик не отвечает. Законодательство стоит на той позиции, что инвестор становится собственником квартиры только после ее полной оплаты по тем ценам, которые сложились на момент сдачи объекта.

Согласно нормам п .4 ст. 5 Закона инвестор может передать по договору свои правомочия как по самим инвестициям, так и по их результатам иным лицам. При этом могут быть использованы две юридические конструкции перехода прав инвестора: перемена лиц в обязательстве или продажа прав.

В тех случаях, когда инвестор связан с другими участниками строительства и инвестиционного проекта только такими правоотношениями, в которых ему принадлежат права и нет никаких обязанностей, то он вправе продать свои имущественные права в соответствии с указанием п.4 ст.454 ГК РФ.

Если же инвестор является субъектом не только прав, но и обязанностей, то он должен соблюдать правила о переводе долга, т.е. ему необходимо получить согласие других участников правоотношений на замену себя на другое лицо.

Следует также иметь в виду что норма п.3 ст.7 Закона, устанавливающая правоотношения долевой собственности на незавершенный объект строительства, распространяет таким образом правила об общей собственности на взаимоотношения дольщиков, что предполагает преимущественное право каждого из них на приобретение отчуждаемых инвестором прав на результаты инвестиций (построенные объекты).

Как правило, инвестор выступает заказчиком при строительстве. Однако возможна и другая конструкция: инвестор вправе уполномочить другое юридическое или физическое лицо, а также государственный орган осуществить реализацию проекта. Такое лицо будет выполнять функции заказчика, хотя строительство в этом случае будет осуществляться не за счет средств самого заказчика. Согласно прямому указанию ч.2 п.4 ст.7 Закона такой заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на тот период и в тех пределах, которые указаны в его договоре с инвестором. Как видим, в этой части строительное законодательство вплотную подошло к формулированию специального вещного права заказчика на объект инвестиционной деятельности. Это право состоит из традиционных трех правомочий, образующих основные вещные права, однако это не право собственности, не право хозяйственного ведения и не право оперативного управления, поскольку последние два имеют строго ограниченный законом круг возможных субъектов. К их числу заказчики не относятся, поскольку статус заказчика можно получить только на основании договора или заменяющего его административного акта - распоряжения, а статус субъектов права хозяйственного ведения или оперативного управления- в силу учредительных документов данного юридического лица и прямых указаний законодательства о юридических лицах данного вида.

Создание службы единого заказчика получило широкое распространение в сфере жилищного строительства, когда дома сооружаются в пределах территорий компактной застройки за счет средств разных инвесторов. В районах массового строительства удобно иметь службу единого заказчика, который может эффективно контролировать выполнение всеми подрядчиками условий договоров и требований строительного законодательства в части технологии строительства.

Основные особенности правового статуса единого заказчика зафиксированы в Положении о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденном Постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16.

Инвестор, как правило, финансирует строительство объектов, которыми сам затем и пользуется. Однако в тех случаях, когда этого не происходит, и инвестор -это не то лицо, которое становится пользователем объекта инвестиций, т.е. строящегося здания, предприятия или жилого дома, то между таким пользователем и инвестором должен быть заключен договор об инвестировании, в котором определяются их взаимные права и обязанности. Вместо договора об инвестировании может быть издано решение об инвестировании. Такое решение издается, например, государственным органом, уполномоченным осуществлять распределение бюджетных средств для строительства муниципального жилья и объектов соцкультбыта.

При использовании в качестве инвестиций таких специфических источников, как государственные валютные средства и государственные иностранные инвестиционные кредиты, действуют нормы специального акта - постановления Правительства РФ от 8 июня 1993 г. №531 “Об упорядочении в РФ строительства объектов, осуществляемых за счет государственных валютных средств и государственных иностранных инвестиционных кредитов”.

Основным документом, лежащим в основе взаимоотношений участников строительного процесса, является заключаемый ими договор. Согласно ст.7 Закона такой договор регулирует производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между участниками строительства.

Центральное звено этих отношений - это отношения между заказчиком (который может быть и инвестором) и исполнителем-подрядчиком.

Основной особенностью правового положения подрядчика является то, что строительная деятельность относится к числу лицензируемой. Постановлением Правительства РФ от 25 марта 1996 г. №351 утверждено Положение о лицензировании строительной деятельности.

Перечень видов строительной деятельности и работ, осуществляемых на основании лицензий, утвержден 28 декабря 1992 г. Минстроем России.

При определении подрядчика заказчики свободны в своем выборе и вправе воспользоваться предложениями любой организации, как российской, так и иностранной, если подрядчик имеет соответствующую лицензию.

Однако при строительстве за счет государственных средств действуют специальные правила, установленные постановлением Правительства РФ от 14 августа 1993 г. №812 “Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в РФ (с изм. на 26 июня 1995 г.)” и детально изложенные в письме Госстроя РФ от 7 октября 1993 г. №15-144 “О порядке заключения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд”.

Если же строительство ведется за счет средств частных лиц, то они могут пользоваться этими документами как нормами рекомендательного характера наряду с такими документами, как Типовой договор подряда на капитальное строительство, Типовое дополнительное соглашение к договору подряда на капитальное строительство. Типовая форма графика производства строительно-монтажных работ, квартальных заданий..., утвержденными постановлением Госстроя СССР от 23 января 1987 г. №13.

При выборе подрядной организации для осуществления строительства за счет государственных инвестиций организуются подрядные торги, проведение которых регулируется Положением о подрядных торгах в РФ, утвержденным Распоряжением Госкомимущества РФ от 13 апреля 1993 г. №660-р (с изм. и доп. от 18 октября 1994 г.).

Применение этого документа обязательно при проведении подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд.

При проведении подрядных торгов их объектом является производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов. Предметом же торгов выступают конкретные виды работ или услуг, по которым проводятся торги.

Таким образом, при наличии одного объекта могут быть несколько предметов торгов, т.е. отдельных комплексов работ, которые могут быть в результате торгов поручены разным подрядчикам.

Претенденты должны представлять свои предложения - оферты в соответствии с предложенными им условиями, содержащимися в тендерной документации. Это комплект документов, содержащий исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Торги проводит тендерный комитет. Он создается заказчиком или организатором для проведения торгов и может действовать на постоянной или временной основе.

Сам же тендер - это конкурсная форма проведения подрядных торгов, которая определяется как соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

Подрядные торги могут проводиться только после утверждения технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта или после разработки рабочей документации по объекту.

По результатам тендера определяется подрядчик на выставленные на тендер в качестве предмета торгов работы и услуги. Договор с победителем торгов заключает заказчик. Он же устанавливает окончательные условия этого контракта.

В договоре подряда на капитальное строительство или, иными словами, в договоре строительного подряда, содержатся условия, определяющие права и обязанности заказчика и подрядчика. Этим договорам посвящен § 3 гл. 37 ГК РФ.

В тех случаях, когда строительно-монтажные работы выполняются не только той организацией, которая заключила договор с заказчиком, но требуют привлечения также и специализированных организаций, таких, например, как ведущих отделочные работы, выполняющих монтаж инженерного оборудования и т.д., подрядчик должен включить в договор свое право на привлечение субподрядных организаций. При этом важно определить, требуется ли согласие заказчика на выбор каждого конкретного субподрядчика или он доверяет это полностью своему подрядчику. В тех случаях, когда, кроме основного подрядчика, договор предполагает наличие и субподрядчиков, такой договор называется договором генерального подряда, а сам подрядчик - генеральным подрядчиком.

При заключении договоров подряда между генеральным подрядчиком и субподрядчиками применяются правила о договорах строительного подряда, где генподрядчик выступает уже в роли заказчика, а субподрядчик - его подрядчиком.

К этим договорам применяется в качестве рекомендательного акта, если речь идет о частных инвестициях, и в качестве императивного, если стройка ведется за счет государственных средств - Положение о взаимоотношениях организаций - генеральных подрядчиков с субподрядными организациями, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 3 июля 1987 г. №132.

Порядок сдачи готового объекта строительства регулируется постановлением Совета Министров СССР от 8 января 1981 г. №24 “О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов”. Кроме того, действует специальный нормативный акт, применяемый в обязательном порядке для специфической группы объектов - объектов связи общего пользования, однако частные инвесторы и заказчики могут воспользоваться при составлении своих договоров этим документом как рекомендательной нормой: это “Временные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов связи общего пользования в Российской Федерации”, утвержденные приказом Министерства связи РФ от 19 декабря 1995 г.

При определении в договоре условий приемки законченного строительством объекта любого назначения следует учитывать, что императивные нормы и традиционно сложившиеся в нашей стране условия таких договоров не предусматривают ответственности подрядчика за сдачу объекта с недоделками и дефектами. В различных документах - Типовых договорах, Правилах подряда на капитальное строительства, не говоря уже о самых общих, не детализированных нормах законодательства об инвестиционной деятельности, не содержатся нормы о штрафной ответственности подрядчика за сдачу объектов с недоделками и дефектами, Здесь, если нет специальных указаний в договоре, могут быть применены только общие нормы об ответственности в форме возмещения убытков. Поэтому при разработке проектов договоров строительного подряда рекомендуется обеспечивать интересы заказчика, помимо иных способов, также включением в те кет договора условий об уплате подрядчиком штрафных санкций в форме неустоек или штрафов за предъявление к сдаче объекта с недоделками.