Приватизация государственных и муниципальных предприятий в России

Сведения о способе и условиях приватизации:

Способ приватизации объекта: реализация преимущественного права арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) на приобретение арендуемого имущества.

Форма платежа: безналичная, в валюте Российской Федерации в рублях. Сроки и порядок внесения платежа при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства: 
         Единовременно в срок не позднее 10-ти рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи объекта путем перечисления на  

расчетный счет УФК по Республике Башкортостан (КУМС г. Уфы). 
В рассрочку с оплатой первого платежа в размере не менее 10 процентов от общей стоимости объекта в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи объекта с рассрочкой платежа. 
          Последующие платежи перечисляются ежемесячно равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора купли-продажи, с начислением процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на дату подписания договора купли-продажи путем перечисления на расчетный счет УФК по Республике Башкортостан (КУМС г. Уфы).

Переход права собственности: 

При единовременной оплате право собственности на приобретаемый объект переходит к покупателю после полной его оплаты со дня государственной регистрации перехода права собственности на объект. 
При оплате в рассрочку государственная регистрация перехода права собственности с ограничением на приобретаемый объект производится после оплаты первого платежа Покупателем в размере 10% от стоимости объекта в срок не позднее чем через 30-ти дней после подписания акта приема-передачи объекта. Право собственности на объект переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации этого права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Расходы на оплату услуг по государственной регистрации договора, а также перехода права собственности на объект возлагаются на Покупателя. 
         Объект находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Право залога у продавца на объект возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи объекта с рассрочкой платежа.

На основе явного примера приватизации объекта недвижимости, имеется возможность рассмотреть в документной форме порядок процессуального сопровождения процесса приватизации жилья.

3.2 Процедурное сопровождение документационной формы приватизации жилья

14 СЛАЙД. Для прохождения процедуры приватизации требуется собрать следующие виды документов:

1. Справка о регистрации  по месту жительства “форма  № 9” 

2. Характеристика  занимаемого жилого помещения  “форма №7” 

Справки формы № 9 и № 7 действуют в течение 30 дней с момента выдачи. Они должны содержать подписи всех должностных лиц и печать паспортной службы государственного учреждения.

3. Копия ордера на жилое помещение (Приложение 1.) жилищным ремонтно-эксплуатационным предприятием. Чтобы получить копию ордера необходимо предоставить: Заявление установленного образца. Документы, удостоверяющие личность.

4. Технический паспорт  на жилое помещение (Приложение 2.) Бюро технической инвентаризации - БТИ (проектно-инвентаризационным бюро - ПИБ). Чтобы получить технический паспорт на квартиру, необходимо оформить заявку (Приложение 3.) на посещение вашего жилого помещения инспектором БТИ (ПИБ), который осуществит его замер и документально удостоверит, была или не была произведена перепланировка квартиры. После того, как инспектор БТИ посетит помещение, технический паспорт будет выдан не ранее, чем через три дня. Срок действия паспорта – 5 лет.

5. Документы, удостоверяющие  личность всех, занимающих приватизируемое  жилое помещение (паспорта, свидетельства  о рождении для детей до 14 лет). Несовершеннолетние жильцы в квартире не проживают, поэтому дополнительных разрешений не требуется.

Работа с документами в процессе приватизации любого вида недвижимости, является неотъемлемой частью. Знание документооборота и законодательной основы при процессуальной работе, помогает при рекомендации практических направлений совершенствования приватизации жилья в РФ.  

3. Практические рекомендации и направления совершенствования приватизации жилья

15 СЛАЙД. В юриспруденции, возникают многочисленные вопросы, касающиеся толкования положений закона относительно гарантий проживания членов семьи в приватизированном жилом помещении; принципов добровольности, прав на наследование приватизированных жилых помещений; однократности и бесплатности приватизации жилья и другие.

На заре рыночных реформ 90-х годов был принят Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которым граждане России получили право на приватизацию – передачу государственных и муниципальных жилых помещений в частную собственность.

Наиболее распространенные вопросы в практике применения норм о приватизации жилых помещений касаются положений о правах бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от участия в приватизации жилья при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Указанный вариант приватизации жилого помещения регламентирован статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которой граждане России, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а  

также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.

С одной стороны, покажется, что право постоянного бессрочного проживания члена семьи, давшего согласие на приватизацию и отказавшегося таким образом от доли в приватизированном жилье, гарантировано Федеральным законом № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». В соответствии со статьей 19 которого действия положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением собственника бывшими членами его семьи не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. С другой стороны, положения части 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Действующая редакция данной нормы была зафиксирована статьей 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». То есть незадолго до вступления в силу нового ЖК РФ, в котором на законодательном уровне была оформлена возможность выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения, при утрате семейных отношений с последним.

Принципами приватизации жилого помещения в России является бесплатность и однократность, то есть лицо имеет право единожды стать собственником жилого помещения на безвозмездной основе. В правоприменительной практике указанные положения Закона о  

приватизации обусловили вопрос: “Сохраняется ли право пользования приватизированным помещением за бывшим членом семьи собственника, который ранее уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в новое жилое помещение и в момент его приватизации имел равное с остальными, проживающими в нем, право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию?”.

В обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2008 года, разъяснено, что исходя из содержания статьи 2 Закона о приватизации жилья передача жилого помещения в собственность граждан возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Верховный Суд Российской Федерации считает, что при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования, сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. К указанным случаям могут быть применены вышеизложенные положения статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Принцип добровольности приватизации жилых помещений означает свободу волеизъявления физических лиц на приобретение жилья в собственность путем его передачи органами государственной или местной власти.

Важное разъяснение содержится в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ N 11 от 21.12.1993, № 10 от 25.10.1996, № 6 от 06.02.2007): гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных Законом о приватизации жилья условиях. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни, волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Интересным представляется решение Верховного Суда РФ, изложенное в Определении № 5-В08-81 от 12 августа 2008 года, в котором высшая судебная инстанция России дает смысловое толкование свободного волеизъявления физического лица о приватизации жилого помещения. Суды нижестоящих инстанций отказали истцу в удовлетворении его требований о включении в наследственную массу квартиры, в отношении которой  

наследодатель выразил намерение о приватизации и выдал две нотариально заверенные доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя матери истца, а также сотрудников службы «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей в тот же день, не успел завершить процесс приватизации.

Высшая судебная инстанция России, руководствуясь вышеизложенным разъяснением Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24 августа 1993 года и доводами истца о том, что еще при жизни наследодателя были собраны необходимые документы для оформления сделки по передаче жилого помещения в собственность, возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи с его скоропостижной смертью, при этом наследодатель при жизни своими действиями, в том числе выдачей доверенностей на совершение действий по приватизации, которые отозваны не были, определила отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Таким образом, изъявление физического лица о приватизации жилья может быть выражено виде доверенности. Приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов осуществляется путем бесплатной передачи гражданам занимаемого жилья.

Между тем единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 года является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 года оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально – юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не  

предопределяет каких-либо его особенностей. Следовательно, и после 1 марта 2005 года правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления.