Земельные отношения, их развитие и государственное регулирование

• развитие рынка земли;
• совершенствование залогового права, создание системы ипотечного кредитования;
• совершенствование законодательства о земле, в том числе для стимулирования внутренней и внешней инвестиционной активности;
• создание правовой базы для обязательной оценки земли и другого недвижимого имущества с целью проведения до 1997 года сплошной оценки и введения системы регистрации при передаче юридических прав или совершения иных сделок.

      Во  исполнение данных направлений были подготовлены постановления Кабинета министров, утверждающие порядок действия некоторых механизмов регулирования  земельных отношений. Была разработана  и в октябре 1994 года принята «Концепция рационального использования и охраны земельных ресурсов Республики Казахстан на 1994 - 1995 годы и на период до 2010 года».

      В 1998 году был принят также новый  Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», который значительно  пересмотрел условия существования  и деятельности крестьянских хозяйств применительно к новым социально-экономическим  реалиям.

      Основные  положения нормативно-правовых актов данного периода

      Земля находится в государственной  собственности. В частной собственности  также могут находиться участки, предоставленные (предоставляемые) для  ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, а также земельные участки, предоставленные под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением.

      Обеспечиваются  стабильность, преемственность статуса, прав и обязательств первичного и  вторичного землепользователя как  основных форм использования земельных  ресурсов сельскохозяйственного назначения.

      Земельный участок, находящийся в частной собственности, приравнен к недвижимому имуществу.

      Устанавливается взаимосвязь между правом собственности (землепользования) на земельный участок  и недвижимость, расположенную на нем, требующая рассматривать землю  и недвижимость как неотделимые  объекты собственности.

      Для совершения сделок, соответствующих  законодательным требованиям и  ограничениям с правом собственности  и землепользования, не требуется  чьего-либо разрешения.

      Землеустроительные  работы проводятся уже за счет денежных средств заказчика: по решению исполнительных органов - за счет средств бюджета; по заявкам частных собственников земельных участков и землепользователей - за счет собственных средств.

      Все споры, вытекающие из земельных правоотношений, в том числе правоотношения по использованию и охране земли, связанные с управлением земельными ресурсами, закреплением земельных участков за отдельными субъектами с осуществлением и защитой права собственности на землю и иных вещных прав, рассматриваются судами.

      Сохраняется положение законодательства о том, что члены ликвидируемых или реорганизуемых колхозов, работники преобразуемых государственных сельскохозяйственных организаций в негосударственные, а также пенсионеры и лица, занятые в производственной и социально-культурной сферах обслуживания данных хозяйств и проживающие на их территории, имеют право на определенную в соответствии с законодательством условную земельную долю.

      Такие законодательные акты, как указы  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке недвижимого имущества», являлись более детализированными актами прямого действия, обеспечивающими четкость функционирования системы регистрации и системы ипотеки недвижимости. Предусмотренная система единой регистрации недвижимого имущества в правовом кадастре одним регистрирующим органом обеспечивает полноту информации о гражданско-правовых отношениях, совершенных в отношении каждого земельного участка и имущества, расположенного на нем, что предполагает большую степень защищенности прав в отношении недвижимости и ее использования.

      Механизм  ипотеки, в свою очередь, является одним  из средств привлечения инвестиционных ресурсов, в том числе в сельское хозяйство. Этому напрямую способствует введение института частной собственности  на некоторые категории земель

      Необходимо  оговорить, что практически в  каждом из принимаемых документов концептуального  характера (то есть содержащие краткий  анализ и направление развития земельных  отношений) указывалось, что, несмотря на осуществляемые меры по проведению земельной реформы, эффективность таких шагов оставалась на достаточно низком уровне. Одной из главных причин этого являлось то, что сельское хозяйство зависело не столько от принципов пользования земельными ресурсами, сколько от общего состояния экономики государства.

      В этой связи принимаемые заявления  о необходимости проведения повсеместной оценки земель, составления единого  электронного кадастра земель да и  просто повышения эффективности  деятельности земельных служб стопорились  перед недостаточностью бюджетного финансирования. Влияние фактора дефицита бюджетных средств в совокупности с частыми для достаточно короткого промежутка времени институциональными изменениями системы регулирования земельных отношений не позволяли получить наглядные результаты эффективности предпринимаемых шагов.

      3-й  этап земельной реформы охарактеризовался принятием в 2001 году Закона «О земле», который стал одним из переходных документов, вносящих коррективы в правила регулирования земельных отношений.

      Самыми  «достижениями» этого закона были: замена постоянного сельскохозяйственного землепользования на временное на условиях аренды; сокращение срока землепользования с 99 до 49 лет.

      За  короткий период земельной реформы  сделано очень много. Прежде всего, обеспечен свободный доступ крестьян к земле, в значительной мере устранена государственная монополия на земельные участки, а право землепользования наделено атрибутами частного землепользования, т.е. разрешен рыночный оборот этого права. Эволюция земельных отношений соответствует зрелости рыночного самосознания общества.

      Оборот  земли – важный источник повышения  производительности сельского хозяйства, так как он, благодаря функционированию земельного рынка, т.е. осуществлению  сделок с землей, включая ее куплю-продажу, различные формы краткосрочной и долгосрочной аренды и субаренды, обеспечивает перемещение ресурсов к более эффективным производителям.

      4-й  этап реформы – принятый в 2003 году Земельный кодекс, который и предусматривает существенные изменения земельных отношений.

      В первую очередь это касается введения частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Принятые ранее положения о возможности совершения гражданско-правовых сделок с правами землепользования не привели к ожидаемому массовому притоку инвестиций в сельское хозяйство, поскольку для системы ипотечного кредитования право землепользования - недостаточно надежный инструмент залога, в отличие от права собственности.

      Во-вторых, сам кодекс стал содержать положения, которые ранее представлялись на утверждение правительства, то есть тем самым сокращен диапазон действий исполнительной власти в пределах законодательно установленных норм и возможность толкования этих норм. Так, если раньше существовало отдельное постановление Правительства, утверждающее порядок предоставления земельных участков для различных целей, то сейчас в Земельный кодекс введен ряд статей, раскрывающих данные положения.

      В то же время остается значительное число механизмов регулирования  земельных отношений, которые будут  детализированы и утверждены актами Правительства. В перспективе, надо думать, следующим этапом земельной реформы будет включение в Земельный кодекс данных механизмов, уже опробованных на практике и потому готовых для законодательного утверждения. В результате будет создан закон, имеющий максимальный потенциал акта прямого действия.

      В-третьих, новый Земельный кодекс внес коррективы в заимствованные положения прежнего Закона «О земле», которые были необходимы для устранения некоторых недостатков.

      Земельный кодекс кодифицирует и упорядочивает, дополняет пробелы того земельного законодательства, которое уже сложилось с начала реформ в 90-е годы прошлого века. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Земельные отношения РК в настоящий момент 

     В настоящий момент земельные отношения  в Казахстане строятся на Земельном кодексе, на основе Конституции Республики Казахстан и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства Республики Казахстан, утверждающих земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д.

       Законодательные акты издаются  в Республике Казахстан для  того, чтобы установить основания,  условия и пределы возникновения,  изменения и прекращения права  собственности на земельный участок и права землепользования, порядка осуществления прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей, регулирования земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, охраны прав на землю физических, юридических лиц и государства, создания и развития рынка недвижимости, укрепления законности в области земельных отношений.

      За  последние годы в Казахстане накоплен определенный опыт регулирования земельно-имущественных отношений, перераспределения земель в интересах, как всего общества, так и отдельных граждан.

      Земельные преобразования в республике привели  к созданию нового земельного строя, основанного на различных формах собственности. Созданы условия для равноправного развития всех форм хозяйствования на земле. Формируется рынок земельной недвижимости (в т.ч. земель сельскохозяйственного назначения) - начал действовать первичный и вторичный рынок, осуществляется платное землепользование.

      Сегодня земельный строй характеризуется созданием современной системы землепользования, законодательным закреплением прав собственности на землю и реальным обеспечением этих прав, развитием земельного рынка.

      Принятие  Земельного кодекса РК и нормативных  правовых актов в развитие кодекса позволяет осуществлять реализацию заложенных в них норм на практике, решать главные проблемы использования и охраны земельных ресурсов страны, в частности - повысить эффективность использования огромного потенциала земельных ресурсов Казахстана, путем преобразования земельных отношений и внедрения механизмов экономического стимулирования их осуществления.

     Для развития рынка земли необходимо дальнейшее совершенствование финансово-кредитных  отношений, особенно в аграрном секторе, широкое использование ипотечной формы кредитования под залог земли и права землепользования. Приведены проблемы, которые необходимо решить для дальнейшего развития устойчивых землепользования и земельных отношений в рыночных условиях.

     Реформирование  агарного сектора национальной экономики республики основывается, прежде всего, на преобразовании земельных отношений. Поэтому в целях создания оптимальной структуры многоукладной экономики в сельском хозяйстве, преодоление отчуждения тружеников от земли, средств производства и результатов их труда необходимо введение экономических инструментов регулирования земельных отношений.

     Экономические регуляторы должны включать в себя модернизированный механизм платы  за землю, обеспечение оптимального землеустройства новым формам хозяйствования. Также регулированию подлежат такие вопросы как стимулирование улучшения качества земельных участков, санкции за нанесенный экологический ущерб от наложения штрафа до прекращения права землепользования; введение компенсационных выплат, возмещение убытков и потерь при изъятии земель, формирование рынка земельных ресурсов; усиление ответственности за нарушение земельного законодательства.

     Эти мероприятия необходимо проводить, учитывая все проблемы земельных  отношений, чтобы избежать негативных последствий и перекосов.

     Различные области республики не одинаковы  по своим природным, экономическим  и социальным условиям развития, исходя из этого условия, необходим строго обоснованный выбор и внедрение  такого варианта решения проблем  землепользования, который соответствовал бы специфики области и дал мощный толчок развитию сельскохозяйственного производства.