Понятие земельного права

 

Приоритетность применения специального земельного законодательства в регулировании  земельных отношений основывается на общественном сознании социальной функции земли в нынешних условиях, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности. Поэтому  на первое место в использовании  земли должны ставиться не интересы пользователя либо собственника (на чем особенно делают акцент цивилисты), а интересы общества, социальная целесообразность.

 

Таким образом, правовое регулирование  земельных и гражданских отношений  базируется на принципиально противоположных  основаниях.

 

В связи с изложенным встает вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства и определении  приоритетности земельного законодательства в регулировании земельных отношений, которое сейчас поставлено под сомнение.

 

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 2 ГК РФ, не регулируется нормами гражданского законодательства большая группа земельных  имущественных отношений, которые  основываются на административном акте или ином властном подчинении одной  стороны другой. Анализ п. «о» ст. 71 и п. «в» ч. 1 ст. 72 Конституции  РФ позволяет сделать вывод о  том, что существует определенное несоответствие между уровнями земельного законодательства, которое отнесено к совместному  ведению Российской Федерации и  субъектов РФ, и гражданского законодательства, которое отнесено только к ведению  РФ. Это несоответствие мешает более  эффективному применению земельного и  гражданского законодательства.

 

Гражданское право, таким образом, основывается на обеспечении свободы  имущественных прав, а земельное  – на обеспечении рационального  использования и охраны земель как  основы жизни и деятельности общества.

 

Указанные различия между гражданским  и земельным законодательством  в разных странах мира имеют свои особенности, но в целом они достаточно стабильны и существуют независимо от социального строя и форм собственности  на землю.

 

Исходя из всего вышеупомянутого, отметим, что простое применение цивилистических конструкций к  такому объекту, как земля, требует  в первую очередь обязательного  учета ее особенностей как уникального  природного объекта и .предмета труда.

 

Сложившаяся ситуация в правоприменительной  практике не может быть признана удовлетворительной, так как регулирование земельных  имущественных отношений – это  правовая сфера особого рода, которая  в силу специфики объекта должна быть отнесена к земельному праву  с использованием норм гражданского права;*

 

 

 

*Подробнее об этом см.: Краснов  Н.И. О соотношении земельного  и гражданского права при переходе  к рыночной экономике // Государство  и право. 1994.№ 7.

 

 

 

г) трудового, поскольку хозяйственная  эксплуатация земельных участков осуществляется работниками предприятия, труд которых  регулируется преимущественно трудовым правом. Так, на сельскохозяйственные посевные, уборочные и иные полевые  работы распространяется режим рабочего времени; приемы и технологии сельскохозяйственных работ не должны противоречить нормам охраны труда; за нарушения правил полевых  работ виновные в этом работники  могут привлекаться к дисциплинарной ответственности;

 

д) экологического, поскольку земля  представляет собой часть экологической  системы, одновременно входя в качестве важнейшего элемента в систему биосферы, являясь частью космической системы. Земля – важнейший природный  ресурс, главное средство производства в сельском, лесном хозяйстве и  горном промысле, пространственный базис  для размещения зданий, строений, сооружений и других объектов;

 

е) аграрного права, предметом которого являются аграрные отношения, включающие комплекс земельных, организационно-управленческих, имущественных, трудовых и иных отношений, в которых земля выступает  основным средством производства.

 

Кроме того, земледелие косвенно влияет и на жизнедеятельность людей, а  значит, и входит в предмет правового  регулирования законодательства о  здравоохранении. Так, за нарушение  требований к качеству выпускаемой  продукции глава крестьянского  хозяйства (двора) несет финансовую или уголовную ответственность (ст. 24 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

 

Земельным же правом регулируются преимущественно  экономические земельные отношения: отнесение земель к категориям по основному целевому назначению; порядок  предоставления и изъятия земель; установления и изменения режима их использования; кадастровые отношения; земельные отношения в части  земельных споров и т. п.

 

Как уже отмечалось, земельные отношения  имеют имущественное содержание. В силу своих специфических особенностей земля является имуществом особого  рода. Она не имеет и не может  иметь стоимости. Ей придается лишь видимость имущественной ценности. В условиях рыночных отношений цена земли определяется по закону спроса и предложения, она имеет тенденцию  к увеличению, так как потребность  в ней все время возрастает ввиду ограниченности плодородных  и расположенных в более благоприятных  условиях земельных участков, в которых  постоянно нуждаются люди. Этот фактор активно используется любителями спекулятивных  сделок. Для предупреждения этих негативных последствий земельный рынок должен регулироваться государством. Сделки с землей не должны определяться по тем же правилам, какие действуют при продаже различного имущества. Это и обусловливает, что сделки с землей должны регулироваться земельным законодательством, которое точнее отражает естественную природу и значимость земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях. Однако в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» сказано, что совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства и данного Указа.

 

Но уже в Общей части вновь  принятого ГК РФ говорится о том, что эти сделки должны регулироваться только гражданским законодательством, С такой позицией вряд ли можно  согласиться.*

 

 

 

*Подробнее об этом см.: Чубуков  Г.В. Право и земельная недвижимость. М. 1994. С.15 и др.

 

 

 

Вопрос о недвижимости земли  как об особом роде имущества требует  специального исследования. Земля является недвижимым объектом и в отличие  от движимого имущества не может  перемещаться в пространстве (если не принимать во внимание естественное вращение ее вокруг Солнца в космическом  пространстве).

 

Как представляется, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра и все, что прочно с ними связано (ст. 130 ГК РФ), т.е. объекты, перемещение  которых без ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние  насаждения, строения, сооружения и  др., но это определение нуждается  в существенной корректировке. Данное обстоятельство порождает зависимость  судьбы земельных участков от судьбы строений и сооружений, расположенных  на этих участках. Так, при переходе права собственности на строение переходит и право на землю, как  правило, в размере, пропорциональном долям собственности на это строение (при общем домовладении).

 

При переходе к исследованию понятия  недвижимости, объединяющим фактором является то, что земля – «первичный»  и абсолютно необходимый элемент  недвижимого имущества. Без земли  нет недвижимости. Земля же, независимо от того, размещено ли на ней другое имущество, сама по себе является недвижимостью, а все, что на ней расположено, является движимым имуществом. Однако при данном определении недвижимого  имущества земля является одним  из элементов недвижимости. К ней  относятся и другие объекты, но земля  среди них играет главенствующую роль. Представляется, что необходимо каждой части недвижимости придать свой правовой статус на законодательном уровне.

 

Установление режима хозяйственной  эксплуатации земель, передача и изъятие  земель в пользование, аренду, владение или продажа в собственность  происходит путем специальных землеустроительных действий.

 

Вместе с изменением режима земельных  участков происходит перемещение собственников  и других пользователей землей на участок с новым режимом. Так, с предоставлением земельного участка  фермеру, последний переселяется на него, обзаводится хозяйственными и  иными постройками, осуществляет разработку и окультуривание земель.

 

В земельных отношениях особую значимость обретает институт соседства, который  является неизбежным следствием неперемещаемости землепользования. Этот институт порождает  права и обязанности:

 

по взаимоограничению соседского землепользования;

 

по ущемлению соседского землепользования в пользу того, кто имеет наивысшую  общественную значимость.

 

Земля обладает устойчивой природной  неоднородностью, что порождает:

 

а) дифференциацию правового режима в зависимости от категорий, угодий, зон и других особенностей земель. Так, земли подразделяются на категории  по основному целевому назначению: на угодья – по непосредственному  целевому назначению; на зоны в зависимости  от близости к тем частям земельных  участков, которые в силу своих  особых свойств обладают особым режимом  использования;

 

б) экономико-правовой режим выравнивания условий хозяйствования на земле. Например, освобождаются от платы за земельные  участки лица, осуществляющие их сельскохозяйственное освоение, на весь период, предусмотренный  проектом производства работ; не взимаются  с предприятий и граждан земельный  налог и арендная плата за землю, находящуюся в периоде ее сельскохозяйственного  освоения.

 

Природная неоднородность земель определяется различными типами почв. Почва –  это особое природное тело. Она  образуется на поверхности земли  в результате взаимодействия органической и неорганической природы. Важнейшим свойством почвы является плодородие. Оно обусловлено наличием в почве органического вещества – гумуса. Благодаря плодородию, почвы являются величайшим природным богатством, пользоваться которым нужно очень разумно. Впервые выделил почву как «особое тело» В.В. Докучаев.

 

Почвы образуются очень медленно. Проходят тысячелетия с момента  появления первых организмов на горных породах до полного формирования почвы. За 100 лет мощность почвы увеличивается  всего на 0,5–2 см. Почва состоит  из твердой, жидкой, газообразной частей и живых организмов. В.В. Докучаев назвал почву «зеркалом природы», подчеркивая тем самым, что она  отражает взаимодействие всех компонентов  природы, являясь результатом этого  взаимодействия. Деятельность человека влияет на образование почв. Минеральная  часть почвы состоит из частиц песка, ила, глины, щебня. На ее долю приходится более 80–90% объема почвы.

 

Более 100 лет назад В.В. Докучаев доказал, что размещение почв по поверхности  земли подчинено закону зональности. В РФ широтная зональность выражена ярче, чем в других странах мира. Это связано с большой протяженностью России по меридиану и с преобладанием  равнинного ландшафта. С севера на юг территории РФ сменяют друг друга: мерзлотнотаежные, тундровые, глеевые, подзолистые, дерново-подзолистые, серые лесные, черноземы, каштановые и бурые, серо-бурые почвы, почвы  полупустынь, солончаки, торфяно-болотные почвы.

 

В РФ на долю земель сельскохозяйственного  назначения приходится около 13 % земельного фонда, в том числе пашни –  около 8%. Лесами занято 40 % территории.

 

Площадь сельскохозяйственных угодий России – 222 млн. га, в том числе:

 

Пашни – 132 млн. га;

 

Сенокосы – 23, 5 млн. га;

 

Пастбища – 64,5 млн. га;

 

Земля ограничена в пространстве, которое не может увеличиваться  подобно тому, как увеличивается  объем имущества. Это порождает  потребность в рациональной эксплуатации земель: экономном использовании  территории земель, но достигается  совмещением располагаемых на ней  объектов, нормировании отвода земель в пользование и собственность; ограничении изъятия ценных угодий для несельскохозяйственных нужд; эффективном  использовании земель сельскохозяйственного  назначения.

 

Подводя итог изложенному, можно охарактеризовать предмет земельного права следующим  образом:

 

1. Предметом земельного права  являются общественные земельные  отношения, имеющие свое экономическое  содержание.

 

2. Специфика данных общественных  отношений обусловлена природными  особенностями земли как уникального  объекта общественных отношений.

 

3. Земельные отношения – это  общественные отношения между  органами государственной власти  и органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями  и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей, находящиеся в сфере действия  преимущественно земельно-правовых  и отчасти гражданско-правовых  норм в тех случаях, когда  эти отношения не урегулированы  нормами земельного права. Можно  дать определение земельного  права как отрасли права. 

 

Земельное право – самостоятельная  отрасль права, направленная на регулирование  земельных отношений в Российской Федерации, ее субъектах, муниципальных  образованиях, у юридических лиц  и граждан и имеющая своей  задачей закрепление, совершенствование  и создание эффективного земельного строя в России, основанного на частной, государственной, муниципальной  и иных формах собственности на землю, который обеспечивает рациональное использование и охрану земель, надлежащие условия равноправного развития различных форм хозяйствования, воспроизводство  плодородия почв, сохранение и улучшение  окружающей среды и охраны земельных  прав граждан и других пользователей  землей.