Курс лекций по "Земельному праву"

Земельным законодательством  предусматриваются и условия, при  которых происходит изменение земельных  правоотношений, основанием для этого являются решения соответствующих государственных органов.

Земельные правоотношения прекращаются при наличии различных  случаев и условий, предусмотренных  законодательством.

В обобщенном виде в число оснований прекращения  прав на земельные участки входят добровольный отказ от земельного участка, отчуждение собственником своего земельного участка, использование земли не по целевому назначению, истечение срока пользования, ликвидация юридического лица, смерть гражданина-землепользователя, нерациональное использование земель, использование земель способами, приводящими к ухудшению их состояния, неуплата земельного налога, изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную или муниципальную собственность в порядке обязательного отчуждения, прекращение трудовых отношений, когда субъектом является служебный земельный надел и некоторые другие.

Вопросы для самопроверки

• Дайте понятие земельных правоотношений и определите их классификацию и содержание.
• Дайте определение субъектов и объектов земельных правоотношений.
• Перечислите основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений.

 

4  ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

4.1 Право собственности на землю. Формы, виды, содержание

Институт права  собственности приобретает особое значение как в теории, так и  в практике земельного права. Важным моментом в развитии данного института  стало юридическое признание  земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.

Под собственностью понимают ту или иную форму (способ) присвоения различных вещей, созданных человеком или имеющих естественное происхождение. Если эти отношения закреплены и охраняются силой государства, то возникает право собственности.

Содержание  права собственности на землю  составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Общие права собственников земли закреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ («Права собственников земельных участков на использование земельных участков»).

Ст. 209 ГК РФ в частности определяет следующие права собственника:

• отчуждать свое имущество в собственность других лиц;
• передавать другим лицам права пользования и распоряжения ими имуществом, оставаясь при этом его собственником;
• отдавать имущество в залог и т.д.

Право владения означает право собственника обладать земельным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц.

Право пользования  предполагает возможность собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материальных и нематериальных потребностей.

Право распоряжения, или право определять юридическую  судьбу земельного участка, включает право  отчуждать земельный участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, а также право залога.

Новеллой земельного законодательства служит появление обязанности произвести отчуждение земельного участка либо доли в праве общей собственности, т.е. совершить обязательную земельно-правовую сделку. Условия такого отчуждения установлены, например, ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Полного, законченного перечня форм собственности на землю  не существует. В регулировании этого  вопроса используется гибкий подход, в соответствии с которым допускается  установление любых форм собственности. Не существует ни обязательного минимума, ни обязательного максимума. Статья 9 Конституции РФ предусматривает: «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

На практике представлены все три перечисленные в Конституции РФ формы собственности на землю:

• государственная,
• муниципальная,
• частная.

Степень правовой разработанности каждой различается, что свидетельствует о том, что  институт права собственности на землю находится на стадии формирования и не достиг своего полного развития.

4.2 Государственная собственность на землю

Право государственной  собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование  двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

• федеральной собственности:
• собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).

Объектом права  государственной собственности  выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ).

Статьи 16—18 ЗК РФ указывают на три вида государственной  собственности в составе: собственности  РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность).

Исходя из вышеуказанного, можно считать, что государственная  собственность четко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями и на нее распространяется особый правовой режим, определенный ЗК РФ и иным федеральным законодательством, кодексами.

Предусмотрено, что управление федеральной и  субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной  власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации, хотя пока в большинстве  случаев принцип раздельного  управления не реализуется.

4.3 Муниципальная собственность на землю

Право муниципальной  собственности на землю — правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки.

Объектами права  муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или  субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной собственности на землю. Кроме этого, муниципальная собственность возникает в порядке изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия в муниципальную собственность, конфискации земельного участка у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК).

В муниципальной  собственности могут находиться земельные участки, расположенные  как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами.

Территорию  муниципального образования составляют:

• земли городских и сельских населенных пунктов (ранее — поселений);
• прилегающие к ним земли общего пользования;
• рекреационные зоны;
• земли, необходимые для развития поселений;
• другие земли в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения.

В собственность  муниципальных образований для  обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в  государственной собственности, в  том числе за пределами границ муниципальных образований (ч. 3 ст. 19 ЗК РФ)

Порядок установления и изменения границ муниципальных  образований определяется законами соответствующих субъектов РФ. Особый порядок формирования муниципальной  собственности установлен для городов  федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга.

Основное назначение муниципальных земель — обеспечение проживания, работы и отдыха населения.

4.4 Право частной собственности на землю

Право частной  собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям (закреплено п. 1 ст.31 Конституции РФ), которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Соответственно  по субъектам право частной собственности делится на 2 вида:

• право частной собственности граждан (физических лиц);
• право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).

Следует отметить, что объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).

Правомочия  владения, пользования, распоряжения могут  быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается  ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ).

Право частной  собственности возникает чаще всего  в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Иными основаниями  для возникновения права частной  собственности являются:

• административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);
• предоставление земельных участков для строительства;
• предоставление земельных участков для целей, не связанных с жилищным строительством (например, ведение личного подсобного хозяйства);
• переход прав на земельный участок, на котором расположены здания, строения или сооружения;
• приватизация.

Основания прекращения  частной собственности на землю  разделяют на добровольное и принудительное.

Право частной  собственности добровольно прекращается при:

• отчуждении собственником своего земельного участка (сделки);
• прекращении деятельности юридического лица;
• смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному образованию);
• добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).

Принудительно право частной собственности  прекращается в случаях:

• обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
• неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ);
• использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
• реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
• выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
• отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
• национализации земель;
• конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

Возникновение, прекращение и изменение права  частной собственности на землю  удостоверяется свидетельством о государственной  регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.