Государственное регулирование продажи земель в Украине

19) предоставление земельных   участков   в других  случаях,  определенных  законом.

- Земельные торги не  проводятся  при предоставлении  (передаче)  земельных участков гражданам в случаях, предусмотренных статьями 34,  36  и 121  ЗК,  а также  передаче земель общего  пользования садоводческому обществу и дачному кооперативу.

 Земельные  торги   проводятся  в форме аукциона. В   земельных  торгах  могут  принимать  участие  граждане  и  юридические лица, которые оплатили регистрационный и гарантийный взносы и  могут быть покупателями в соответствии с законодательством Украины. Земельные торги могут проводиться по решению суда (ст.135 ЗК) [3].

Земельный  участок,  в том числе и,  на котором расположены  объекты  недвижимого имущества (здания,   сооружения)   государственной   или коммунальной  собственности,  выставляется  на  земельные торги отдельным лотом после [ст.136, 3]:       

- определение границ земельного участка в натуре (на  местности)  и закрепления их межевыми знаками;       

- определение  стоимости  лота,  причем  стоимость  земельного  участка равняется ее нормативной денежной оценке;       

- изготовление технического паспорта объекта продажи.

В техническом паспорте содержатся сведения о [ст.136, 3]:       

- размерах земельного участка;       

- месте расположения (адресе);       

- форме собственности (государственная или коммунальная);       

- денежной оценке земельного участка или прав на него  (аренды,  суперфиции,  эмфитевзиса)  и оценке расположенного на нем объекта  недвижимого имущества и стартовой цене лота;       

- природном и хозяйственном состояние земельного участка;       

- целевом назначении земельного участка;       

- градостроительных условиях и ограничение застройки земельного участка;       

- инвентаризационном описании зданий и сооружений (для застроенного  земельного участка).

Земельные  торги  проводятся  не ранее 30 дней с момента опубликования в печати  официальной информации  о выставлении на  земельные торги земельных участков, а также размещении на земельных участках  рекламных щитов, с официальной  информацией  об  объекте  продаже (лоте) [ст.137, 3].

Официальная  информация  об  объекте  продажи  должна  содержать сведения о [ст.137. 3]:       

- размерах земельного участка;       

- целевом назначение,  а для градостроительных потребностей  -  также  видах использования (приоритетные и допустимые);       

- условиях продажи и стартовой цене;      

- месте и времени проведения торгов;       

- градостроительных условиях и ограничениях застройки земельного участка;       

- наименовании и адресе учреждения, фамилию и должность, номер телефона лица,  у которого можно ознакомиться с техническим паспортом объекта продажи (лота).

Организатором  земельных  торгов является орган государственной  власти,  Совет  министров  Автономной  Республики  Крым  или  орган  местного  самоуправления,    государственный  орган приватизации, уполномоченный  осуществлять отчуждение земельного участка, предназначенного для продажи,  или государственный исполнитель в соответствии с решением суда. Проведение  земельных   торгов   осуществляет   юридическое лицо,  которое имеет разрешение  (лицензию)  на проведение земельных торгов, на основании договора с соответствующим органом государственной власти, Советом министров Автономной  Республики  Крым или органом местного самоуправления, государственным  органом ли приватизации [п.3 ст.137, 3].

Организатор  земельных  торгов имеет право отказаться от их  проведения  не  позже,  чем  за  10  дней  до  их  проведения  с  обязательной   публикацией официальной информации  об  отмене  земельных торгов с указанием причины отмены. Земельные  торги  проводятся  в   порядке,   установленном  законом    [ ст.137,3].

 

4 ПРАКТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

 

 

В данном разделе рассмотрим несколько примеров решения земельных  споров в области государственного регулирования продажи земель на основании судебных дел [2]:

Дело №1[5]:

 В Пирятинский районный суд Полтавской области обратилось физическое лицо с иском о признании договора купли-продажи действительным. 5 января 2007 года между истцом и ответчиком был заключен  в письменной форме договор покупки-продажи земельного участка общей площадью 2 га для ведения товарного сельскохозяйственного производства, который расположен на территории Великокручанского сельского совета.

Установлено, что указанный договор нотариально не удостоверен.                 Согласно ст.657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, целостного имущественного комплекса, жилого дома(квартиры) или другого недвижимого имущества, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.   Поскольку истец заключил договор купли-продажи земельного участка в форме, не предусмотренной законом, он не может быть признан действительным, так как согласно ч.1 ст.220 ГК Украины в случае несоблюдения  сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является недействительным. Также,  согласно Закону Украины „О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов” от 19 декабря 2006 года до 1 января 2008 года  не допускается купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных потребностей и вводится при условии вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, определив особенности обращения земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозяйственного производства.   Ссылка истца на ч.2 ст.220 ГК Украины суд не может принять во внимание, поскольку никаких доказательств о том, что одна из сторон уклонилась от нотариального  удостоверения договора истцом не предоставлено. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.  Поэтому суду необходимо принять решение о признании указанного выше договора недействительным.

Дело №2 [6]:

 Коммандитным обществом "Луч"  подан иск в Скадовский городской совет о признании договора купли - продажи земельного участка действительным  и признание права собственности на этот участок. 04 декабря 2003 года решением Скадовского городского совета № 205 была утверждена разработанная экспертная денежная оценка земельного участка и обязательство городского председателя заключить с коммандитным обществом «Луч» договор купли-продажи земельного участка площадью 100 кв.м., расположенной по адресу: Херсонская область, м. Скадовск на территории центрального рынка под размещение магазина № 6

На основании вышеупомянутого  решения о продаже земельного участка между Скадовским городским советом и коммандитным обществом «Луч» был заключен договор купли-продажи   указанного   земельного   участка   (несельскохозяйственного назначения), который был подписан городским председателем и исполнительным директором КТ «Луч» и скрепленный служебными печатями. По заключенному договору истцом полностью оплачены средства в сумме  2878 грн., которые в установленном порядке поступили на счет городского совета (90%) и в государственный бюджет (10%). В соответствии со ст.127 Земельного кодекса Украины органы государственной власти и органы местного самоуправления в соответствии с их полномочиями осуществляют продажу земельных участков государственной или коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам, которые имеют право на приобретение земельных участков в собственность, а также иностранным государствам, в соответствии ЗК. Поскольку земельный участок расположен на территории города Скадовск, то в соответствии со ст.12 ЗК право распоряжения земельным участком принадлежат ответчику. В соответствии со ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Ответчик отказался от нотариального удостоверения договора, объясняя такой отказ отсутствием у него Государственного акта на право собственности земель коммунальной собственности, поскольку до этого времени не проведено размежевание земель государственной и коммунальной собственности. Статья 638 ГК предусматривает, что договор является заключенным, если стороны в соответствующей форме достигли согласия по поводу всех существенных условий договора. Таким образом, в соответствии с ч.1 ст.220 ГК в случае несоблюдения   сторонами требований закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является недействительным. Часть 2 этой статьи предусматривает, что если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.  Ввиду того, что на день заключения договора  размежевание земель между государственной и коммунальной собственностью не проведено и на то, что в соответствии с п.12 ПП в ЗК до размежевания земель государственной и коммунальной собственности полномочия относительно распоряжения землями в пределах населенных пунктов осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов - соответствующие органы исполнительной власти, истец имеет право распоряжения землями коммунальной собственности и при заключении договора действовал в пределах своих полномочий, то в этой части иск подлежит удовлетворению.  Относительно требования о признании права собственности на земельный участок, то в соответствии со ст.125 ЗК право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. Основанием для государственной регистрации настоящего договора будет решение хозяйственного суда  по этому делу после вступления в силу им.  При таких условиях в этой части иск удовлетворению не подлежит. Суду следует удовлетворить иск частично. Признать договор покупки - продаже земельного участка действительным.              В части признания за истцом права собственности в удовлетворении  иска отказать.

Дело №3[7]:

Истец  обратился  в суд с иском в Голопристанский городской совет о признании  незаконным и отмене решения Голопристанского городского совета от 29.12.2000 года № 271, свои требования мотивирует тем, что она согласно договору купли-продажи от 09.01.2004 года, являясь владелицей склада, с целью выделения ей земельного участка для обслуживания данного объекта недвижимого имущества обратилась к ответчику, однако ей было отказано в связи с тем, что существует спорное решение № 271 «Об исключении земельных участков из землепользования Голопристанского райкоопзаготпрому и торговой базы Голопристанского райпотребсоюза». Считает данное решение незаконным и просит его отменить.

На основании договора купли-продажи от 19.01.2004 года Голопристанский районный союз потребительских обществ продал, а истец приобрела здание соляного склада, площадью 390,3 кв.м, в 29.12.2000 году Голопристанским городским советом принято решение № 271«Об исключение земельных участков из землепользования Голопристанского райкоопзаготпрому и торговой базы Голопристанского райпотребсоюза», которым в п.2,3 решено изъять земельный участок из постоянного пользования торговой базы Голопристанской райпотребсоюза площадью 3 043 кв.м из земель, предоставленных для размещения соляного склада и вернуть к землям запаса городского совета. В 22.07.2009 году Государственной инспекцией по контролю за использованием и охраной земель в Херсонской области в Голопристанский городской совет направленно ходатайство относительно отмены решения сессии № 271 от 29.12.2000 года, как  не отвечающее требованиям действующего законодательства Украины и законодательства Украины, которое действовало на время принятия решения, а именно отсутствует предыдущее согласование прекращения права пользования землей, не разработан проект исключения земельного участка размером 3 043 кв.м.             Голопристанский городской совет отказал в удовлетворении отмеченного ходатайства, ссылаясь на ч.10 ст.59 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине», согласно которому акты органов и должностных лиц местного самоуправления по мотивам их  несоответствия Конституции или законам Украины признаются незаконными в судебном порядке. С учетом изложенного, следует прийти к выводу, что п.2 и частично п.3 решения Голопристанского городского совета от  29.12.2000 года №271 следует признать незаконным так как оно не отвечает требованиям ст. 34 ЗК 1990 года и противоречит ч.2 ст. 120 ЗК, ст., 377 ГК. Часть 2  ст. 120 ЗК предусматривает, что если жилой дом, здание или сооружение, размещенное на земельном участке, предоставлены в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания. Те же положения закреплены и ст. 377 ГК. Статьей 123 ЗК установлено, что отказ органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка в пользование может быть обжалован в судебном порядке.             С учетом выше изложенных обстоятельств, следует прийти к выводу, что иск подлежит полному удовлетворению. Суду следует признать незаконным и отменить решение Голопристанского городского совета.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

В данной работе раскрыто понятие  продажи земельных участков в  Украине и методы государственного регулирования данного процесса.

Продажа  земельных участков  государственной или коммунальной собственности, или  прав   на   них  осуществляется на основании гражданско-правовых соглашений или на земельных торгах (аукционах). В работе подробно описана специфика передача прав на земельный участок по каждому виду продажи. Рассмотрены особенности продажи земельных участков или прав на них гражданам и юридическим лицам, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам, особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Рассмотрены судебные дела, связанные с нарушениями в  области продажи земель или прав на них в Украине.

До тех пор пока земля  – основное богатство страны и  выгодное инвестиционное вложение, тема о государственном регулировании продажи земель не утратит своей актуальности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПЕРЕЧЕНЬ ССЫЛОК

 

 

1. Гражданский кодекс Украины. – X.:ТОВ «Одіссей», 2011. – 352 с.
2. Единый государственный реестр судовых решений – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://reyestr.court.gov.ua/Search/17
3. Земельний кодекс України від 25.10.2001р. №2768// Відомості Верховної Ради України, 2002, №3-4, ст.27.
4. Мирошниченко А. М., Марусенко Р.И. Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Украины. – К.: Алерта: ЦУЛ, 2011. – 216 с.
5. «Заочне рішення по справі Справа № 2-294/2008р. – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://reyestr.court.gov.ua/Review/2608956
6. «Рішення по справі Справа № 5024/587/2011. – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://reyestr.court.gov.ua/Review/15562821
7. «Постанова по справі Справа № 2-а-22/11. – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://reyestr.court.gov.ua/Review/13694763