Государственное регулирование продажи земель в Украине

Порядок продажи рассмотрен в п.2-11 ст.128: граждане  и  юридические  лица,  заинтересованные  в приобретении  земельных участков  в  собственность,  подают  заявление  (ходатайство)  в  соответствующий  орган  исполнительной  власти  или сельский,  поселковый,  городской   советы   или   государственный   орган  приватизации.  В заявлении (ходатайстве) отмечаются место расположения земельного участка, его  целевое назначение, размеры и площадь, а также согласие, на заключение  договора  об  оплате  авансового  взноса  в счет  оплаты цены  земельного участка [3]. К   заявлению (ходатайству) прилагаются [3]:      

- документ,    удостоверяющий  право   пользования   земельным участком  (в случае его наличия),  и документы,  которые удостоверяют  право собственности на  недвижимое   имущество   (здания   и   сооружения),  расположенное   на  этом  земельном участке (в случае  наличия на  земельном участке  зданий,  сооружений);      

- копия учредительных документов  для юридического лица,  а для гражданина - копия документа, который удостоверяет лицо.

Орган   государственной   власти,   Совет  министров  Автономной  Республики  Крым  или  орган  местного  самоуправления в месячный  срок  рассматривает  заявление (ходатайство) и принимает  решение о предоставлении разрешения   на   разработку  проекта землеустройства относительно  отведения земельного   участка (если  такой  проект  отсутствуюет)  и/или  о проведении  экспертной  денежной  оценки  земельного участка или об  отказе в продаже с указанием обоснованных причин отказа [3].

Основанием для отказа в  продаже земельного участка является:

- неподача  документов,  необходимых для принятия решения относительно продажи такого земельного участка;      

- выявление недостоверных сведений в поданных документах;     

- если относительно  субъекта  предпринимательской  деятельности  возбуждено  дело о банкротстве или прекращении его деятельности;       

- установленное  ЗК запрещение на передачу земельного  участка в частную собственность.

- отказ от  заключения  договора  об  оплате авансового  взноса  в счет  оплаты цены земельного участка.

Решение   Совета  министров  Автономной  Республики  Крым,  местной  государственной  администрации,  сельского,  поселкового, городского  совета  о продаже земельного  участка является  основанием  для заключения  договора покупки-продажи земельного участка.       Заключение договоров покупки-продажи земельных участков,  на  которых   расположены   объекты,   подлежащие    приватизации,  осуществляется  в соответствии с порядком,  определенным частью первой  ст.128 ЗК. Договор   купли-продажи   земельного   участка   подлежит  нотариальному  удостоверению.  Документ  об  оплате  или об уплате  первого  платежа (в случае продажи земельного участка с рассрочкой  платежа) является основанием для выдачи государственного акта на право собственности  на земельный участок и его государственной регистрации, которая   проводится  организациями,  имеющими соответствующую  лицензию  на выполнение этого вида работ, на заказ  органов государственной власти, Совета министров Автономной Республики Крым  или   органов   местного  самоуправления. В случае отказа покупателя от заключения договора  купли-продажи земельного  участка  сумма  авансового   взноса   не  возвращается. Решение об отказе продажи земельного участка может быть  обжаловано в суде. Средства,  полученные от продажи земельных участков государственной  или коммунальной собственности, засчитываются органами государственной власти,  Советом  министров Автономной Республики Крым или органами местного  самоуправления в соответствии с государственным и местных бюджетов в  порядке, определенном законом [ст.132, 3].

 

 

2.3 Особенности продажи  земельных участков иностранным  государствам и иностранным юридическим  лицам

 

 

В соответствии с частью первой ст.129 ЗК предусматривается особый состав субъектов, уполномоченных принимать решение об отчуждении земельных участков государственной собственности в пользу иностранных государств и иностранных юридических лиц. Такое решение принимается Кабинетом Министров Украины (КМУ) после согласования с Верховной Радой Украины (ВРУ). Продажа земельных   участков,   находящихся   в государственной собственности,   на   которых   расположены   объекты, подлежащие  приватизации,  иностранным государствам  и иностранным юридическим лицам осуществляется государственными органами  приватизации  после  согласования с КМУ. Согласно ст.85 ЗК, иностранные государства имеют право приобретать в собственность земельные участки для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других, приравненных к ним, организаций в соответствии с международными договорами. Следует сказать, что процедура, предусмотренная статьей 129 ЗК, распространяется также на так называемые «совместные предприятия» [4].

Продажа  земельных  участков коммунальной собственности  иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется местными советами, которые имеют право распоряжаться такими земельными участками. Однако в настоящий период времени земли коммунальной собственности в Украине отсутствуют, местные советы распоряжаются землями государственной собственности в пределах населенных пунктов в соответствии с правилами п.12 розд.Х ПП ЗК [4]. Продажа земельных участков,  которые находятся в собственности государства и территориальных обществ,  иностранным юридическим лицам допускается   при условии регистрации иностранным юридическим лицом постоянного   представительства   с   правом   ведения   хозяйственной деятельности на территории Украины. Иностранные   государства,   заинтересованные  в  приобретении  земельных  участков в собственность из земель государственной или коммунальной собственности,  подают ходатайство в КМУ. Иностранные   юридические   лица,   заинтересованные  в приобретении  земельных участков, подают ходатайство в Совет министров Автономной  Республики Крым,  областную,  Киевскую или Севастопольскую городские  государственные администрации или сельский, поселковый, городской советы и государственный  орган приватизации. К ходатайству прилагается документ, удостоверяющий  право собственности на  недвижимое  имущество (здания  и сооружения),  расположенное на  этом земельном участке, копия свидетельства о    регистрации    иностранным    юридическим    лицом   постоянного представительства   с правом  ведения хозяйственной деятельности  на  территории Украины. Рассмотрение ходатайства и продажа земельных участков осуществляются  сельскими,  поселковыми, городскими советами после получения согласования  Кабинета Министров. Рассмотрение ходатайства и продажа земельных участков, находящиеся  в государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие  приватизации,  осуществляются государственными органами приватизации после получения  согласования  Кабинета Министров Украины [4].

 

 

2.4 Особенности продажи  земель сельскохозяйственного назначения

 

 

Земли сельскохозяйственного  назначения в Украине носят статус особо ценных земель (ст.22,23 ЗК), поэтому существуют определенные особенности при продаже таких земель и существует определенный круг лиц, имеющих право на приобретение таких земель. Оговорено это в ст.130 ЗК [3]:

- Покупателями    земельных    участков   сельскохозяйственного  назначения   для   ведения    товарного    сельскохозяйственного  производства могут быть:     

1) граждане Украины,  которые имеют сельскохозяйственное образование  или опыт работы в сельском хозяйстве или занимаются ведением  товарного сельскохозяйственного производства;       

          2) юридические   лица  Украины,  учредительными  документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.       

         - Преобладающее право покупки земельных участков  сельскохозяйственного  назначения  имеют граждане Украины,  которые  постоянно проживают на территории  соответствующего  местного  совета,  где  осуществляется  продажа земельного участка,  а также соответствующие органы  местного самоуправления.

Ч.1 ст. 130 ЗКУ ограничивает круг покупателей земельных участков для ведения товарно-сельскохозяйственного  производства. Однако на сегодня из-за моратория на отчуждение земельных  участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного производства данные положения фактически не действуют [4].

Следует отметить, что и  после прекращения моратория  применение ст.130 ЗК будет затруднительно, так как [4]:

- Во-первых, пункт «а» содержит не четкие критерии для определения граждан Украины, имеющих преимущественное право. В частности, не раскрыто понятие «сельскохозяйственное образование». Так же, не конкретизировано требование о наличии опыта роботы в сельском хозяйстве – категории должности, времени работы и т.д.

-  Во-вторых, критерий, положенный в основу п. «б», выглядит в этом отношении неоправданным исключением. С другой стороны, в соответствии с существующей практикой в учредительных документах большинства юридических лиц указываются все теоретически возможные виды деятельности, что вряд ли является залогом их эффективного и профессионального осуществления.

Ч.2 ст.130 ЗК предусмотрено  преимущественное право покупки  земельных участков сельскохозяйственного  назначения. Возможность применения этого правила считают сомнительной, т.к. закон не устанавливает механизм его реализации [4].

Применение по аналогии норм ГК относительно права преимущественной покупки доли в совместно долевой собственности (ст.362) невозможно из-за широкого круга субъектов права преимущественной покупки: под сомнение попадает возможность их письменного уведомления о будущей продажи. Так же, из-за численности субъектов права не будет работать и механизм перевода на субъект, имеющий преимущественное право, прав и обязанностей покупателя в случае нарушения права преимущественной покупки (ч.4 ст.362 ГК) [1,4].   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ ИЛИ ПРАВ НА НИХ  НА ЗЕМЕЛЬНЫХ ТОРГАХ

 

 

Помимо гражданско-правовых соглашений право собственности земельным участком может быть приобретено на земельных торгах. Особенности и правила такого вида отношений описаны в главе 21 ЗК [3].

Обязанность продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности или прав на них на конкурентных принципах (земельных торгах) ст.134ЗК [3]:       

- Земельные участки государственной или коммунальной  собственности или права на  них (аренда,  суперфиций,  эмфитевзис),  в том числе с  расположенными на них  объектами  недвижимого  имущества  государственной  или  коммунальной  собственности,  подлежат  продаже  отдельными  лотами  на  конкурентных   принципах   (земельных   торгах),   кроме случаев,  установленных частью второй ст.134ЗК.       

-  Не  подлежат продаже на конкурентных принципах (земельных торгах) земельные участки государственной или коммунальной  собственности или права на них в случаях:

1) расположения на  земельных участках объектов недвижимого имущества  (зданий,  сооружений),   находящихся  в собственности физических  или юридических лиц;       

2) использование земельных   участков  для  потребностей,  связанных с пользованием недрами, и специального водопользования в соответствии с полученными специальными разрешениями (лицензиями);       

3) использование религиозными  организациями,  которые  легализированы в Украине, земельных участков под культовыми зданиями;

4) строительства объектов,  которое в полном  объеме  осуществляется  за  средства государственного и местных бюджетов;       

5) предоставление земельных    участков    государственным    и   коммунальным  предприятиям, бюджетным учреждениям;

6) предоставление земельных   участков   предприятиям,   учреждениям    и  общественным организациям в сфере культуры и искусств (в том числе  национальным творческим союзам и их членам) под творческие мастерские;

7) предоставление земельных  участков   в   аренду   для   реконструкции  кварталов  устаревшей  застройки,  для строительства социального и доступного жилья, если конкурс на его строительство уже проведен;

8) размещение иностранных    дипломатических    представительств     и  консульских учреждений, представительств международных организаций, согласно международным договорам Украины;       

9) предоставление земельного  участка, выкупленного для общественных потребностей или принудительно отчужденного  по  мотивам  общественной необходимости для обеспечения таких потребностей;

10) предоставление земельных участков государственной или коммунальной собственности  для   потребностей  частного  партнера  в рамках  государственно частного  партнерства  в соответствии с  законом;

11) предоставления земельного участка вместо выкупленного  для общественных  потребностей  или принудительно отчужденного для общественной необходимости  и возвращения такого земельного участка прежнему владельцу или его наследнику  (правопреемнику),  в случае, если такая потребность отпала;         

12) строительства, обслуживания и ремонта  объектов  инженерной,  транспортной,  энергетической  инфраструктуры,  объектов  связи и  дорожного хозяйства (кроме объектов дорожного сервиса);       

13) создания озелененных территорий общего пользования;

14) строительства объектов обеспечения  жизнедеятельности  населенных  пунктов  (мусороперерабатывающих  объектов,  очистительных  сооружений, котельных,  кладбищ, противоэрозионных, противооползневых и противоселевых сооружений);       

15) передачи гражданам    земельных    участков    для    ведения фермерского    хозяйства,   ведения   личного   крестьянского хозяйства,  ведения садоводства,  строительства и обслуживания  жилого   дома,  хозяйственных зданий  и сооружений  (приусадебный  участок),   индивидуального   дачного   строительства,   строительства индивидуальных  гаражей,  для сенокошения и выпаски скота,  для огородничества; 

16) предоставление земельных  участков  лицам  взамен   тех,   которые   были  выкуплены (принудительно отчужденные) для общественных потребностей или для общественной  необходимости по решению органов государственной власти, Совета  министров   Автономной   Республики, Крым  и  органов  местного  самоуправления;        

17) размещение        инфраструктуры        оптовых        рынков  сельскохозяйственной продукции;       

18) использование  земельных  участков  для  осуществления концессионной  деятельности;  передачи   в   аренду,   концессию   имущественных комплексов  или  недвижимого  имущества,  расположенного на земельных участках государственной,  коммунальной  собственности;