Договор купли-продажи земельного участка

- обратиться в орган  юстиции с заявлением о государственной  регистрации права собственности  на земельный участок (не уклоняться  от государственной регистрации).

После государственной  регистрации перехода права собственности  к покупателю, объем его прав и  обязанностей определяется его титулом.

3.2. Расторжение  и недействительность договора  купли-продажи  земельного участка

Правила расторжения договора купли-продажи земельного участка соотносятся с положениями о расторжении договора купли-продажи в целом и договора купли-продажи недвижимости, в частности.

Договор продажи земельного участка может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи земельного участка даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.⁶⁶ В этом случае для расторжения договора купли-продажи земельного участка недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Решение суда о расторжении  договора продажи земельного участка  не означает признания недействительности предшествующего акта государственной  регистрации перехода права собственности  к покупателю. Данная регистрационная  запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре продажи земельного участка, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи земельного участка и его возврате продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.

Отметим, что земельное законодательство субъектов Российской Федерации зачастую устанавливает дополнительные правила, касающиеся расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Так, например, согласно ст. 16 Закона Рязанской области от 23 ноября 2004 года N 126-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области» определяет, что в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка по вине покупателя затраты, связанные с использованием земельного участка, возмещению не подлежат.

Договор купли-продажи  земельного участка может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон договора, в том числе в связи с неоплатой или не полной оплатой покупателем земельного участка.

В случае расторжения  договора купли-продажи земельного участка в связи с неисполнением  или ненадлежащим исполнением покупателем  условий конкурса взыскивается неустойка в размере, равном цене земельного участка, а также убытки в части, не покрытой неустойкой.

В случае расторжения  договора купли-продажи земельного участка стороны не вправе требовать  возвращения того, что было исполнено  ими до момента расторжения договора (п. 4 ст. 16 Закона Рязанской области).

Относительно недействительности договора купли-продажи земельного участка отметим, что помимо общих оснований недействительности сделок, предусмотренных ГК РФ, земельное законодательство определяет и некоторые особенные основания применительно к указанному договору.

Так, в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя. В частности, не могут быть включены в договор условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными (п. 3 ст. 22 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

Следует согласиться  с высказанным в литературе мнением о том, что хотя п. 2 ст. 37 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, по результатам  проведенного исследования можно сделать определенные выводы.

Под земельным участком как объектом земельных правоотношений понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и  удостоверены в установленном порядке. Данный подход корреспондирует с п.2 ст.261 ГК РФ, определяющим, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ).

Оборотоспособность земельных  участков – это возможность свободного распоряжения земельными участками  их собственниками путем отчуждения в собственность либо передачи во временное владение и/или пользование  другим лицам, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Договор купли-продажи  земельного участка можно определить как договор, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договоры купли-продажи  земельных участков значительно  отличаются от договоров купли-продажи  обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируются специальными нормами, как правило, императивного характера. Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, используемым в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской федерации.

В договоре купли-продажи земельного участка участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка, наделенный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободно распоряжаться, т. е. определять юридическую судьбу земельного участка, если эти действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов других лиц. В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

В качестве продавца по договору купли-продажи, наряду с Российской Федерации, субъектами РФ, муниципальными образованиями, могут выступать граждане и юридические лица, которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью и дееспособностью. Следует помнить, что Земельный кодекс РФ запрещает иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и иных особо регламентируемых территориях Российской Федерации.

Предметом купли-продажи  может быть любой не изъятый из оборота земельный участок. По отношению к данному предмету установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Наряду с общим правилом о допустимости использования в качестве предмета договора купли-продажи земельных участков, разрешенных или ограниченных в обороте, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила, в соответствии с которыми в процессе государственного кадастрового учета дается описание, надлежащее документирование и последующая регистрация каждого земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

Права и обязанности  сторон по договору купли-продажи земельных  участков распределяются следующим образом. Основной обязанностью для продавца, согласно ст. 436 ГК РФ, признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. 1 ст. 37 ЗК РФ, который выделяет, прежде всего, обязанность продавца передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи с нормами ст. 460 ГК РФ, которая возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этому обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не обремененный такими правами и притязаниями.

Договор купли-продажи  земельного участка есть двусторонним договором, в силу которого в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ на покупателя возлагаются две основные обязанности: принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. Первая обязанность состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Это общая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка. В этой сфере действует общее правило — покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, например, если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченной в обороте (п. 6 ст. 27 ЗК РФ). Вторая обязанность покупателя — оплатить земельный участок по цене, предусмотренной договором, а при отсутствии договорной цены — по цене, которая обычно взимается за аналогичные земельные участки при сравнимых обстоятельствах. Это общее правило лишь в части применяется к договору купли-продажи земельного участка.

Цена земельного участка  является существенным условием договора купли-продажи. Цена, т. е. денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора незаключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на аналогичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применению к договорам продажи недвижимости.

Договор купли-продажи  земельного участка заключается в письменной форме. Переход права собственности на земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.

Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка.

Передача имущества  в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для  фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование  и распоряжение недвижимостью.

Обязательство продавца передать земельный участок считается  исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом  или договором.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка осуществляется по правилам и влечет последствия, предусмотренные законом в отношение договора купли-продажи, в том числе договора продажи недвижимости. Наряду с общими основаниями для признания договора недействительным, земельное законодательство называет дополнительные условия, признаваемые недействительными, применительно к договору купли-продажи земельного участка: условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

I.Нормативные правовые акты

    1. Конституция Российской Федерации (принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года). (ред. от 30.12.2008) // Российская газета. 2008. 31 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от 21.07.2005г.) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, Ст. 3301.