Договор купли-продажи земельного участка

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение 3

Глава 1. Земельный участок  как объект купли-продажи 6

          1.1. Понятие земельного участка 6

          1.2. Оборотоспособность земельных участков 19

Глава 2. Договор купли-продажи  земельного участка 25

          2.1. Стороны договора купли-продажи земельного участка 25

          2.2. Заключение договора купли-продажи земельного участка 34

Глава 3. Исполнение и расторжение  договора купли-продажи земельного   участка 42

            3.1. Исполнение договора купли-продажи земельного участка 42

            3.2. Расторжение и недействительность договора купли-продажи земельного участка 49

Заключение 52

Список использованных источников и литературы 57

Приложение...............................................................................................................63 
                                                            ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность  исследования. Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.

При этом вовлечение земельных  участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с  учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может  успешно использовать землю), но еще  и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т.п.) и т.д. Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.

Договоры относятся  к той разновидности юридических  фактов, которая именуется сделкой, а значит, представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Новое земельное законодательство внесло принципиальные изменения в сферу регулирования совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков.

Цель исследования. Целью настоящей работы является исследование договора купли-продажи земельного участка.

Задачи исследования. Для достижения указанной выше цели перед работой были поставлены следующие задачи:

1. Определить понятие  земельного участка.

2. Изучить свойство  оборотоспособности земельных участков.

3. Определить понятие  и особенности договора купли-продажи земельного участка.

4. Определить состав  сторон договора купли-продажи земельного участка.

3. Исследовать порядок и особенности заключения договора купли-продажи земельного участка.

4. Исследовать правила исполнения договора купли-продажи земельного участка.

5. Изучить особенности  расторжения договора купли-продажи земельного участка и основания его недействительности.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы выступают общественные отношения, складывающиеся в связи с возникновением, изменений и прекращением прав и обязанностей сторон в отношении отчуждения и приобретения права собственности на земельный участок.

Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступает действующее гражданское и земельное законодательство, регламентирующее порядок и особенности заключения, исполнения и прекращения договора купли-продажи земельного участка.

Методология исследования. Методологической основой выпускной квалификационной работы является общенаучный диалектический метод, предполагающий объективность и всесторонность познания исследуемых явлений. Также использовались формально-логический, формально-юридический методы и специальные методы исследования: комплексный, системный, исторический, сравнительного правоведения.

Структура работы состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.

 

 

ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ КУПЛИ-                                        ПРОДАЖИ

1.1. Понятие  земельного участка

 

Гражданский кодекс РФ¹ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории "вещь" (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие "земельный участок". Как видим, и здесь нет единства терминологии.

Понятие земельного участка  дано в ст. 6 ЗК РФ² - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Но это не единственное определение земельного участка. Определение земельного участка содержится также в ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре"³, где ключевым термином является "часть поверхности". В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. N 160⁴, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В ст. 1 ЗК РФ земля также  определяется в разных значениях (как "основа жизнедеятельности народов", как "важнейший компонент окружающей среды", как "средство производства в сельском и лесном хозяйстве", как объект недвижимости и т.д.).

В связи с этим в  юридической литературе обоснованно  подвергается критике низкий уровень  законодательной техники ЗК РФ, что  проявляется и в терминологических неясностях и неточностях. Так, Н.А. Сыродоев отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу "не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон"⁵. В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в ст. 1, не согласовываются с определением земельного участка как части поверхности.

Видимо, эта критика  правильна, но следует учитывать, что  земля и земельный участок  при безусловной органичной связи представляют собой разные явления; вот и законодатель дает описание земли с учетом различных задач правового регулирования. В отношениях по поводу земли могут использоваться оба понятия: и "земля", и "земельный участок". Но каждый раз следует уточнять: применительно к каким ситуациям используется то или иное слово.

По мнению А.П. Анисимова  и А.Е. Черноморца, объектом земельных  отношений всегда будет конкретный земельный участок, как бы мал  или велик по размерам он ни был. Понятие "земля", отмечают авторы, является понятием "весьма абстрактным и характеризует лишь ее связь с природой"; понятие земли "есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям или, что одно и то же, в одну категорию по целевому назначению их использования"; понятие "земельный участок" просто заменяется словом "земля", которое является "сокращенным и всем понятным обозначением земельного участка... все понятно и не требует никаких объяснений"⁶.

Однако совершенно ясно, что следует различать землю как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом⁷, как средство производства и т.д., а также как объект гражданских отношений⁸.

Если обобщить имеющиеся  законодательные и доктринальные  определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.

1. Земельный участок  всегда есть некоторая часть  поверхности земли. Это позволяет  определять земельный участок  через территорию, измеряемую в  квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.

2. Всякий земельный  участок связан с землей как  планетарным явлением. В этом  смысле земельный участок и  земля в целом сходны. Если  же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как "земля" и "земельный участок". Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ или ст. 6 ЗК РФ.

Указание на связь  всякого земельного участка с  землей в целом позволяет, как  представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, "сопровождающих" гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.

3. Каждый участок обладает  и качественными характеристиками, но в одних случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.

Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя⁹. Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли в целом¹⁰. Однако понятие "качество" для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей - в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

Кстати, на земельном  участке может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами, либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка.

4. Земля - всегда физически  сложный, структурированный объект  действительности, сложным является  она и в качестве объекта  сделок. Так, даже в ГК РФ  выделяются: "территориальные границы", "поверхностный (почвенный) слой", "замкнутые водоемы", "лес и растения" (п. 2 ст. 261 ГК РФ), "воздушное пространство" (п. 3 ст. 261 ГК РФ). На земле могут быть расположены сооружения (например, дороги), строения, здания, а также иные объекты (например, предприятия).

При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (камни, отдельно стоящие деревья  и т.п.).

Здания и сооружения, конечно же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них.

В последнее время  высказываются соображения о  том, что было бы целесообразно исключить  водоемы и насаждения из числа  самостоятельных объектов недвижимости. Предлагается в таких случаях  говорить о самих земельных участках, занятых лесом, водой и т.д.¹¹ Но интерес для целей имущественного оборота представляет не дно водоема (т.е. земельный участок под водой), а сам водоем.

Наличие на участке различных  вещественных компонентов требует  также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ ("Главная вещь и принадлежность"). Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.

Что же касается зданий и  сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным. По мнению И.А. Иконицкой, особенности земли как объекта  требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи. Все остальное, сопряженное с ней, только принадлежности¹². Однако в литературе также отмечается, что правило о первичности участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех остальных случаях "ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности его расположить. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д."¹³