Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи  земельных участков является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Он определяется как соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.

Общие требования к форме  договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не требуется, однако, если стороны изъявят желание, они вправе это сделать.

Специфика земли как  первичного элемента понятия "недвижимость" обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК). Порядок этой процедуры предусмотрен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Правовое значение государственной  регистрации перехода права собственности  на земельный участок состоит  в том, что покупатель становится его собственником только после специальной проверки прав самого продавца на участок, "юридической чистоты" сделки, отдельных ее условий и акта государственной регистрации. Исполнение сторонами условий договора до его государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Участниками земельных  отношений являются граждане, юридические  лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования (ст. 5 ЗК РФ). Указанные субъекты права являются одновременно участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством (п. 1 ст. 2, ст. 124, 125 ГК РФ, п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Перечисленные субъекты права как обладатели соответствующих вещных или обязательственных прав на земельные участки могут быть участниками сделок с ними⁴⁴.

Граждане для совершения гражданско-правовых сделок с недвижимостью должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством.

Правоспособность гражданина - это его способность иметь  гражданские права и нести  обязанности (гражданская правоспособность). В содержание правоспособности гражданина входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных сделок (см. ст. 17 и 18 ГК РФ). Гражданской правоспособностью обладают все граждане без исключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина.

В силу обладания гражданской  правоспособностью любой гражданин  имеет право участвовать в  гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью.

Дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские  права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу недостижения определенного возраста некоторые из них не способны к осознанному юридически значимому поведению.

По общему правилу (ст. 21 ГК РФ), гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Возможность приобретения полной дееспособности до достижения совершеннолетия предусмотрена п. 2 ст. 21 ГК РФ в случае вступления в брак до достижения 18 лет. В этом случае полная дееспособность сохраняется за гражданином, даже если впоследствии брак будет расторгнут. Закон также допускает в качестве исключения приобретение полной дееспособности несовершеннолетними гражданами в случае прохождения процедуры эмансипации (ст. 27 ГК РФ).

Сделки с земельными участками в интересах недееспособных или ограниченно дееспособных граждан  заключаются в порядке, установленном  законом. Так, за малолетних граждан, т.е. несовершеннолетних, не достигших 14 лет, подобные сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны по правилам ст. 28 ГК РФ. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать указанные сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (см. ст. 26 ГК РФ). От имени гражданина, признанного в установленном порядке недееспособным, сделки совершает его опекун (ст. 29 ГК РФ). Гражданин, который в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, ограничен судом в дееспособности, вправе совершать такого рода сделки лишь с согласия попечителя (ст. 30 ГК РФ). Напомним, что основные правила об опеке и попечительстве установлены в ст. 31-40 ГК РФ.

Дееспособные граждане самостоятельно реализуют свою правоспособность. Они вправе приобретать и использовать земельные участки для различных целей, распоряжаться земельными участками в соответствии с законодательством.

Участниками сделок с  земельными участками могут быть граждане Российской Федерации, а также  при определенных условиях иностранные  граждане и лица без гражданства. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ). Данное правило основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ⁴⁵, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для указанных субъектов национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом. Ограничения в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в области земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений установлены, например, в п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, п. 9 ст. 36 ЗК РФ.

Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Возможность совершения сделок с земельными участками российскими юридическими лицами (коммерческими или некоммерческими организациями любых видов) также обусловлена их правоспособностью. Правоспособность юридического лица возникает при государственной регистрации юридического лица и прекращается в момент его ликвидации. В гражданском праве различают общую (универсальную) и специальную (уставную) правоспособность юридического лица.

Большинство коммерческих организаций обладают общей гражданской  правоспособностью. Общая правоспособность предполагает, что обладающая ею коммерческая организация вправе осуществлять любые  виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любые гражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этой деятельности. Обратим внимание, что общая правоспособность присуща, однако, не всем коммерческим организациям. Например, в силу п. 3 ст. 1 Закона "Об акционерных обществах"⁴⁶ для акционерных обществ в сферах банковской, страховой и инвестиционной деятельности специальным законодательством определяются особенности их правового положения. Эти особенности выражаются, в частности, в том, что такие акционерные общества обладают не общей, а специальной (уставной) правоспособностью⁴⁷.

Государственные и муниципальные  унитарные предприятия, в отличие  от большинства других коммерческих организаций, обладают специальной  правоспособностью. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. По этой причине п. 3 ст. 9 Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"⁴⁸ к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого унитарного предприятия (основанного как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления), относит, в частности, цели, предмет и виды деятельности унитарного предприятия.

Объем специальной правоспособности конкретного унитарного предприятия  закрепляется в его уставе при  создании предприятия в соответствии с целями, определенными учредителем. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности унитарного предприятия путем внесения соответствующих изменений в его устав решением органа, уполномоченного утверждать устав данного предприятия⁴⁹. Унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ⁵⁰.

Совершение сделок с  объектами недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических лиц, может требовать соблюдения особого порядка принятия соответствующих решений при условии, что в соответствии с требованиями специальных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки подпадают под категорию крупных. Критерии отнесения сделок к крупным установлены, в частности, законами о хозяйственных обществах, о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.

От имени и в интересах  юридических лиц сделки совершают  их органы, уполномоченные на то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его исполнительный орган (единоличный или коллегиальный), кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, в обществе с ограниченной ответственностью принимаются общим собранием участников общества или (в установленных законом случаях) советом директоров⁵¹. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо четко определить, управомочен ли орган, действующий от имени юридического лица, на совершение данной сделки законом или учредительными документами.

Для отдельных видов  юридических лиц федеральными законами установлены ограничения в приобретении некоторых прав на земельные участки и совершении отдельных видов сделок с земельными участками. Например, организации, которым земельный участок предоставлен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться им. Совершение сделок с земельным участком, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных или муниципальных унитарных предприятий, возможно только с согласия собственника соответствующего имущества (см. п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации земельного участка, направляются непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.

Помимо граждан и  юридических лиц, участниками земельных и гражданско-правовых отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, ее субъекты (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Напомним, что порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

На уровне субъектов  Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ конституциями, уставами, законами субъектов Российской Федерации, другими актами регионального законодательства.

От имени муниципальных  образований указанные права  и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Сторонами договора купли-продажи  земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать  любые перечисленные выше субъекты гражданского права с учетом ограничений, предусмотренных законодательством. Так, покупателями не могут быть:

- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица  без гражданства, если предметом  договора купли-продажи является  земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

- юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");