Гоударственное  образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский  государственный политехнический  университет»

Факультет экономики и менеджмента

Кафедра «Предпринимательство и коммерция» 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

по дисциплине «Контракты»

на тему «Составление договора продажи недвижимости и простого товарищества» 
 
 

Выполнил: студент 1077/3 группы

                                ______________

                                         (подпись)

                                  Дольников Е.Б. 

                Принял: д.э.н., профессор

                               ______________

                                        (подпись)

                                          Ефимов А.М. 

«__» _________2008 г. 
 
 

Санкт-Петербург

2008

 

Содержание

 

Введение

    Переход к рыночным отношениям, проведение экономической реформы кардинально изменяет сферу применения и использование договора, его роль и значение в гражданском обороте.

    Любая предпринимательская деятельность связана с использованием договора. Договор так же находит широкое  применение в отношениях между гражданами.

    Задача  настоящей курсовой работы – составление двух взаимосвязанных договоров с целью изучения составления определенных типовых договоров.

    Сделки  по купле-продаже недвижимого имущества - основной вид сделок, заключаемых  на вторичном рынке. Договор купли-продажи недвижимости не чужд 96% граждан Российской Федерации, которые на протяжении жизни неизбежно сталкиваются с ним при благоустройстве своей жизни. Так же все возрастающее число коммерческих организаций вкладывают огромные инвестиции в куплю-продажу недвижимости. Поэтому договоры соответствующего вида представляют особый интерес с юридической точки зрения, а рассмотрение соответствующих сделок, юридических нюансов, связанных с их заключением (проведением) и исполнением, позволит избежать многих неприятностей, традиционно подстерегающих участников рынка недвижимости.

    Договор о совместной деятельности (простого товарищества) - один из наиболее универсальных  договоров, используемых в коммерческой практике. Это объясняется как  упрощенной процедурой создания товарищества, так и рядом преимуществ в  налогообложении. Простое товарищество является одной из форм, позволяющих быстро создать первичную основу восстановления хозяйственных связей и долгосрочного сотрудничества. Так же простое товарищество является эффективным направлением коллективного использования информации и знаний. Этот договор является временным объединениям для осуществления предпринимательской деятельности и достижения иных целей, являясь в ряде случаев, наиболее подходящим вариантом.

     Ситуация, которая будет рассмотрена  в настоящем курсовом проекте – обыденна: четыре крупных предпринимателя, каждый из которых уже имеет солидный бизнес, решили создать простое товарищество. Целью которого является покупка замка в Подмосковье (с прилегающем участком в 6 гектаров) для последующей сдачи его в аренду. Стоимость недвижимости на момент покупки составляет восемьдесят восемь миллионов восемьсот тысяч рублей.

Договор простого товарищества заключен на срок, пока недвижимость не будет продана (условие продажи: подорожание замка  на 23% от момента покупки), в противном случае договор признается бессрочным. Сумма, по которой товарищество собирается сдавать имущество в аренду: двести четырнадцать тысяч рублей в неделю. При этом эта цифра будет изменяться ежемесячно, пропорционально изменению стоимости настоящей недвижимости. Вклады товарищей распределяется следующим образом:

• ИП Морозов – 16 872 000 рублей (19%)
• ИП Ковальчук – 23 976 000 рублей (27%)
• ИП Хабибуллин – 27 528 000 рублей (31%)
• ИП Овечкин – 20 424 000 рублей (23%)

Доходы  от сдачи имущества в аренду и от его продажи распределяются между товарищами пропорционально их вкладам.

    В настоящей курсовой работе будут  разработаны два взаимосвязанных  договора, а именно договор продажи  недвижимости и договор простого товарищества (договор о совместной деятельности).

Общая характеристика договоров

Договор продажи недвижимости

Характеристика  договора

    Нормы о договоре купли-продажи недвижимого  имущества объединены в Гражданском  кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.

    По  договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

    Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).

    Требования  к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

    Нужно обратить внимание на то, что государственной  регистрации подлежит не сам договор  продажи недвижимости, а переход  права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

    Как следует из текста Кодекса (ст. 550), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (см. ст. 239 ГК 1964 года). Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и введен в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.

    При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество, отсутствие такой  регистрации не является непреодолимым  препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п. 3 ст. 551).

    Как уже отмечалось, недвижимость - это  прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Гражданский кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553).

    Покупатель  здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

    При продаже недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

    Когда предметом договора купли-продажи  недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

    Существенным  условием всякого гражданско-правового  договора признается его предмет (см. ст. 432 ГК). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

    Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ):

    Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

    Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или  права на нее.

    Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

    Дополнительные  требования, направленные на защиту проживающих  в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.