Составление договора продажи недвижимости и простого товарищества

    Необходимость проведения государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с  недвижимостью, впервые была предусмотрена  Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Введение  такой системы преследовало несколько  целей:

    а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также  информации об этих правах;

    б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);

    в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

    Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    В соответствии с законом, государственная  регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Анализ  данного понятия позволяет назвать  ряд отличительных признаков  регистрации:

    а) это акт, имеющий юридическое  значение. Следовательно, закон с  его принятием (совершением) связывает  определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос - возникло право или нет - необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст.ст  2, 13 14, 17 и др.);

    б) это акт признания и подтверждения  государством возникновения или  прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

    в) государственная регистрация является единственным доказательством существования  субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может  быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

    Процедура регистрации перехода прав на нежилые  помещения по договору купли-продажи  осуществляется по общим правилам, закрепленным в законе.

    Регистрационные действия начинаются только с момента  приема документов на государственную  регистрацию прав.

    Представление документов на государственную регистрацию  прав, осуществляется в соответствии со ст. 16 Закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним". Требования же к документам, предоставляемым к  регистрации, определены в ст. 18 названного Закона.

    Государственная регистрация прав проводится на основании  заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного  им (ими) на то лица при наличии у  него надлежащим образом оформленной  доверенности. Заявление о государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора.

    При уклонении одной из сторон от государственной  регистрации прав переход права  собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

    Также, к заявлению о государственной  регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень таких документов закрепляется в ст. 17 и в главе 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также вытекает из отдельных статей данного закона.

    Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица (как правило, доверенность).

    Итак, рассмотрим документы необходимые  для государственной регистрации  купли-продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной – это отмечалось выше) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов:

    1). Документы, удостоверяющие личность  обращающегося лица;

    2). Свидетельство о государственной  регистрации юридического лица;

    3). Учредительные документы юридического  лица, включая все изменения и дополнения;

    4). Информационное письмо налоговой  инспекции о присвоении ИНН;

    5). Письмо о присвоении государственных  статистических кодов, выданное  Государственным комитетом по  статистике;

    6). Документ, подтверждающий полномочия  руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.), сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации;

    7). Протоколы заседаний учредителей  юридического лица;

    8). При обращении представителя юридического лица - надлежаще оформленная доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределах его компетенции.

    Кроме того, в пакет документов необходимо включить:

    1). Правоустанавливающий документ  на объект недвижимости, а также  акт приема передачи, если она  не предусмотрена правоустанавливающим  документом;

    2). Справка о балансовой принадлежности  объекта недвижимости, право на  которое регистрируется, с указанием стоимости объекта;

    3). Технический паспорт, справка  БТИ;

    4). Кадастровый план земельного  участка;

    5). Государственный акт на право  собственности на землю, пожизненного  наследуемого владения, постоянного  пользования землей;

    6). Постановление администрации об  отводе земельного участка;

    7). Специальные документы (например, постановление об отмене наложения  ареста на имущество).

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним проводится в  последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельство о государственной регистрации права. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

Условия договора

1. Существенные  условия

    К существенным условиям договора продажи  недвижимости относятся: условие о предмете договора (который, как известно, рассматривается в качестве существенного условия любого договора) и условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

    К числу этих сведений отнесена информация о расположении недвижимости на соответствующем  земельном участке либо в составе  другого недвижимого имущества. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре продажи недвижимости, то этот договор не считается заключенным.

    В юридической литературе обсуждается  вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности. 
В.В. Витрянский указывает, что "предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества".

    Последняя точка зрения основана на плюралистическом (многообъектном) понимании состава  предмета обязательства по договору купли-продажи. Именно эта точка зрения представляется более обоснованной, поскольку основное содержание договора заключается не только в указании того, что должно быть передано, но и того, какие действия должны быть совершены при передаче имущества.

    В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома(замка), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются.

    Второй  важный аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости заключается  в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся  на земельном участке, включает в  себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Продавец и покупатель могут договориться о том, что цена земельного участка определяется отдельно, независимо от цены объекта недвижимости, который находится на этом земельном участке. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного.

2. Обычные условия

    К обычным условиям данного договора продажи недвижимости относятся:

• В цену замка включается цена прилегающего участка, который передается вместе с недвижимым имуществом (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
• Обязательство продавца передать недвижимость товариществу считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
• Риск случайной гибели или случайного повреждения товара (недвижимого имущества) переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара (недвижимого имущества) покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ).
• Срок исполнения продавцом обязанности передать товар (недвижимое имущество) покупателю определяется договором (п. 1 ст. 457 ГК РФ).
• Продавец обязан одновременно с передачей вещи (недвижимого имущества) передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ).
• Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором (п. 1 ст. 465 ГК РФ).
• Договором купли-продажи недвижимости предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара (п. 2 ст. 470 ГК РФ).
• Гарантия качества товара (недвижимого имущества) распространяется не на все составляющие его части, а лишь на части, предусмотренные договором (п. 3 ст. 470 ГК РФ).
• Гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю (п. 1 ст. 471 ГК РФ).
• Договором купли-продажи недвижимости предусмотрена обязанность продавца страховать товар (недвижимое имущество). В случае, когда продавец, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, покупатель вправе застраховать товар (недвижимое имущество) и потребовать от продавца возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора (ст. 490 ГК РФ).